Аннуитетный или дифференцированный платежи что выгоднее заемщику при ипотеке

Дифференцированный платеж, дифференцированный платеж по ипотеке 2022, что такое дифференцированный платеж по ипотеке, как рассчитывается дифференцированный платеж по ипотеке

Дифференцированный платеж по ипотеке в 2022 году

Расчет платежей: аннуитет или дифференцированные платежи

Аннуитетный платёж остается неизменным в течение всего срока действия кредитного договора. Это значит, что каждый месяц вы будете платить за займ равными долями, которые состоят из начисленных процентов за кредит и части, списывающейся в счёт основного долга.

В случае же с дифференцированными платежами ваш платёж с каждым месяцем будет уменьшаться за счёт того, что долг будет гаситься равными долями, а проценты будут начисляться ежемесячно на остаток долга.

Преимущество аннуитетных платежей заключается в их неизменности. Вам известна сумма, которую вы должны платить каждый месяц в установленный срок. Больше никаких цифр держать в своей голове ему не надо. При дифференцированных платежах необходимо постоянно уточнять, сколько денег платить в последующий раз.

Также, при дифференцированных платежах суммы, которые вы будете вносить в первые месяцы действия кредитного договора, будут больше, нежели чем при аннуитетной схеме. Следовательно, чтобы получить кредит на таких условиях, ваша платежеспособность должна быть чуть выше (примерно на 20-25%), чем у заёмщика, погашающего займ равными долями. Но в итоге по истечении некоторого времени все изменится, и платежи станут меньше, чем при аннуитетной схеме.

Допустим, каждый из заёмщиков взял на 1 год в банке кредит на 100 тыс. рублей под 17% годовых. Тот из них, кто воспользуется аннуитетными платежами, должен будет вносить каждый месяц по 9 120,48 рубля. Для него стоимость кредита составит 9 472,18 рубля. А тот, кто взял заем с дифференцированными платежами, в первый месяц должен будет внести на счёт банка 9 750 рублей, во второй – 9 631,94 рубля, в третий – 9 513,89 рубля, а последний его платёж будет равняться 8 451,43 рубля. В общей сложности он переплатит банку 9 208,34 рубля. Сравнив два полученных показателя, мы увидим, что разница в переплате составит 263,84 рубля. При больших суммах и сроках кредита, в том числе при ипотеке, этот показатель будет более впечатляющим.

При этом обольщаться пользователям кредитов сильно не стоит, в 99 случаях из 100 банки используют аннуитетную формулу расчёта.

Но если вам все-таки удалось найти банковское предложение, по которому вы имеете право самостоятельно выбрать схему платежей, не торопитесь отдавать своё предпочтение в пользу будущей экономии. Исходить нужно исключительно из своих возможностей.

Совет Сравни.ру: Вне зависимости от типа платежа, при имеющейся возможности, выгоднее каждый раз выплачивать банку большую сумму, чем это предусмотрено договором. Так вы сократите срок возврата и уменьшите сумму переплаты.

Дифференцированный платеж по ипотеке в 2022 году

Вопрос погашения кредита на жилье — всегда актуальный и обсуждаемый. Как быстрее рассчитаться с банком и каким образом сделать это выгодно — моменты, волнующие всех покупателей квартир. Вместе с адвокатом АБ «Лапицкий и партнеры» Алексеем Босовым объясняем, что такое дифференцированный платеж по ипотеке в 2022 году, в чем его преимущества и недостатки.

Что такое дифференцированный платеж

Как известно тем, кто сталкивался с ипотекой или читал про нее, выделяют два вида платежей. Аннуитетные и дифференцированные. Первые используются чаще. Сумма платежа на весь срок кредита не меняется, но очень много приходится тратить на проценты. Переплата получается значительная.

— А дифференцированный платеж — это способ погашения кредита, при котором человек уплачивает ежемесячно не одинаковые, а разные суммы. И если в начале он платит больше, то ближе к концу кредита сумма становится меньше. Если брать итоговую цифру, то она получается меньше, чем при другом виде платежа, — рассказывает Алексей.

Разбираем со специалистом, что такое аннуитетный платеж по ипотеке, как он рассчитывается и какие у него плюсы и минусы

Как рассчитывается дифференцированный платеж по ипотеке

Но и в случае с дифференцированным платежом необходимо сформировать сумму платежей за месяц. Она получается из следующих составляющих:

— Основной долг делится на равные части в зависимости от срока кредита. Проценты начисляются ежемесячно на остаток ссудной задолженности.

Формула расчета

Формула расчета при дифференцированных платежах такая:

  • ДП — дифференцированный платеж
  • ПСК — первоначальная сумма кредита
  • ОД — остаток долга на дату расчета
  • П — процент по кредиту (поделенный на 100)
  • ДМ — число дней в месяце
  • ДГ — число дней в году

Пример расчета

Юрист приводит пример на небольшой срок и относительно невысокую процентную ставку:

Вы берете кредит на 600 000 рублей на 6 месяцев под 10% годовых. Расчет платежа за первый месяц — например, август 2020 — такой: ДП = 600 000/6 + 600 000*0,1*31/366 = 105 081,96.

Остальные можно узнать в графике платежей

Платеж;Основная сумма долга;Сумма платежа в погашение основного долга;Сумма платежа в погашение процентов;Общая сумма платежа;Остаток долга после ежемесячного платежа

1;600 000;100 000;5081,96;105 081,96;500 000 2;500 000;100 000;4098,36;104 098,36;400 000 3;400 000;100 000;3387,97;103 387,97;300 000 4;300 000;100 000;2459,01;102 459,01;200 000 5;200 000;100 000;1693,98;101 693,98;100 000 6;100 000;100 000;849,31;100 849,31;0

Добавим, что самим проводить такие математические операции не всегда просто. В сети существует множество ипотечных калькуляторов, которые могут вам помочь.

Популярные вопросы и ответы

Насколько выгоднее дифференцированные платежи по ипотеке, чем аннуитетные?

— У них плюс в том, что каждый месяц после внесения на счет суммы платежа ваш основной долг становится меньше. Вы каждый раз платите процент за те деньги, которыми вы реально пользовались в расчетном месяце. Переплата в итоге получится меньше. Да, первые платежи выше последующих и могут стать серьезной нагрузкой на бюджет семьи, но в дальнейшем эта ситуация поправится.

Можно ли позже сменить выбранный вид платежа?

— Выбор платежа по кредиту индивидуален. Все зависит от ваших доходов. Если они позволяют погашать ежемесячные платежи в значительном размере, то вам подойдет дифференцированная система. Если на старте и в дальнейшем вы не хотите много платить — вам предложат аннуитетную. Все это будет прописано в договоре с банком. И изменить его по своей воле не получится. В то же время, если банк использует обе системы платежа — а это не всегда так — он может перевести вас на другую через рефинансирование кредита.

В чем минусы дифференцированных платежей?

— Как уже сказано выше, это большие выплаты на первых месяцах ипотеки. Поэтому, если вы не готовы к такому, то не рассчитывайте на подобный вид платежей. Кроме того, каждый месяц придется уточнять — сколько денег осталось вернуть. Ведь график будет постоянно меняться и с ним нужно сверяться. Это не так, как у вас 7-10 лет каждый месяц будет настроен автоплатеж на одну и ту же сумму денег. И еще один неприятный момент состоит в том, что если вы в банке не докажете свою платежеспособность, то вам могут и не одобрить желаемый размер ипотеки. Ведь отталкиваться в финансовой организации будут именно от первых месяцев, когда платить придется много.

Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке: в чем разница?

Для большинства граждан наиболее удобным способом покупки квартиры остается ипотека. Далеко не у всех есть возможность накопить нужную сумму за короткий период времени. Кроме того, значительно приятнее вносить сумму, равную средней арендной плате, за свою собственную квартиру, а не за чужую. Оформление ипотеки в последние годы значительно упростилось. Требуется меньшее количество документов, ставки стали значительно более привлекательными, появилось множество интересных программ, которые делают оформление ипотеки еще более выгодным.

Существует два основных вида платежей по ипотечному кредиту: аннуитетный и дифференцированный. В зависимости от выбранного типа платежа можно повлиять на общую переплату по процентам, а также на сам размер и состав ежемесячного платежа. В этой статье расскажем, чем отличается аннуитетный и дифференцированный платеж и какой из них лучше выбрать.

Что такое аннуитетный платеж

Аннуитетный платеж по ипотеке удобен тем, что с ним проще прогнозировать свои ежемесячные расходы. Именно он встречается в абсолютном большинстве случаев. Чем отличается такой тип платежа:

  • Ежемесячный платеж остается неизменным в течение всего срока кредита;
  • Платеж состоит из погашения процентов и основного долга, причем процентное соотношение этих значений постепенно меняется. Чаще всего, сначала выплачиваются проценты, и доля основного долга в платеже ничтожна. С течением времени доля основного долга постепенно увеличивается, а ежемесячный платеж при этом остается прежним.

Исключения также существуют, однако встречаются крайне редко. Так, если заемщик вышел на пенсию в то время как кредит еще не был выплачен, график платежей будет изменен. Изменится и их величина. Связано это с тем, что ранее платеж рассчитывался, исходя из уровня дохода заемщика, а с выходом на пенсию он будет считаться, исходя из минимального размера пенсии.

Кроме того, размер аннуитетного платежа, как и график выплат, может измениться вследствие досрочного погашения. В данном случае применяются индивидуальные условия банка, которые всегда указываются в договоре.

Существует три основных варианта оформления аннуитетного платежа:

  • Наиболее распространенный — когда платежи рассчитываются на весь срок кредита;
  • Встречается также такой вариант, при котором число платежных периодов больше на один. При таком способе расчетов у заемщика появляется возможность добавить один месяц без необходимости гасить основной долг, внеся только проценты;
  • Третий вариант подразумевает два дополнительных платежных периода. В результате заемщик может добавить два месяца: в первый внести только проценты без необходимости гасить основной долг, а во второй — внести остаточный платеж.

Как рассчитывается аннуитетный платеж

При оформлении ипотеки многие забывают, что этот вид кредита оформляется на долгие годы. Важно уметь рассчитать свой бюджет на длительный срок и предусмотреть различные вероятности, в том числе — негативные. Специалисты советуют подбирать платеж так, чтобы он не превышал 40% от общего дохода семьи заемщика. График платежей всегда составляется в момент заключения договора, однако полезно будет иметь возможность предварительно рассчитать платеж, чтобы понимать все тонкости будущих выплат.

Как рассчитать аннуитетный платеж:в абсолютном большинстве случаев используется формула А=К*(П/(1+П)-М-1). Что означают условные обозначения:

Для того, чтобы рассчитать предварительный платеж, можно воспользоваться специальным ипотечным калькулятором или дополнительно проконсультироваться у специалиста банка.

Что такое дифференцированный платеж

Дифференцированный платеж встречается значительно реже, так как такой вид не так выгоден банку. При этой системе сумма ежемесячного платежа всякий раз будет разной, а с течением времени она будет становиться все меньше.

При такой схеме выплат общая сумма долга остается приблизительно одинаковой от платежа к платежу, зато получится значительно уменьшить проценты.

Неудобство здесь лишь одно: отсутствует привычный график платежей. Вместо него есть специальное срочное обязательство, согласно которому заемщик обязуется выплачивать ипотечный кредит. Дифференцированный платеж по ипотеке принимает далеко не каждый банк.

Какие еще можно выделить особенности в таком виде платежа:

  • Как правило, на начальном этапе заемщик выплачивает более крупные суммы;
  • Проценты начисляются на общую сумму долга;
  • Чем более значительную сумму вы внесете, тем меньше будет общий долг, и тем меньше процентов придется выплачивать;
  • При частичном досрочном погашении можно сократить только ежемесячный платеж, но не срок кредита;
  • Так как сумма ежемесячного платежа постоянно меняется, довольно трудно спрогнозировать свои расходы, но данный вид погашения хорошо подходит тем, кто планирует расплатиться за ипотеку в течение ближайших лет.

ипотечный кредит

Как гасится дифференцированный платеж

Несмотря на то, что график платежей в общепринятом смысле отсутствует, при заключении договора вам будет выдан платежный график. Сумма ежемесячного платежа будет зависеть от политики банка. В некоторых банках проценты на остаток долга начисляются ежемесячно, в некоторых — ежедневно. Для того, чтобы точно не ошибиться, актуальную сумму можно уточнить непосредственно у специалистов банка или заказать услугу информирования, которая позволит вам всегда быть в курсе точной суммы.

Дифференцированный платеж лучше подходит для тех, кто планирует расплатиться за ипотеку в ближайшее время и имеет довольно внушительный доход. Внося крупные суммы в первые месяцы, заемщик значительно экономит на процентах, так как с уменьшением суммы основного долга уменьшаются и они.

Выгода заемщика в данном случае напрямую зависит от суммы ежемесячного платежа. Чем она больше, тем быстрее вы закроете ипотеку и тем меньше будет общий размер переплаты. Однако далеко не во всех банках можно самостоятельно выбрать размер оплаты. Чаще всего, для этого пользуются услугой частично досрочного погашения.

В чем разница?

Для того, чтобы лучше понять разницу между двумя схемами погашения ипотечного кредита, можно еще раз кратко остановиться на основных особенностях каждой из них. Так, при аннуитетном платеже ваши расчеты с банком будут отличаться следующими особенностями:

  • Ежемесячные выплаты неизменны в течение всего срока ипотечного кредита;
  • Проценты начисляются на текущий платеж;
  • Тело кредита распределяется на все платежи не в равных долях;
  • В начале срока кредита заемщик выплачивает в большей степени проценты, чем основной кредит;
  • График погашения состоит из равных взносов в каждую платежную дату.

Если же речь идет о дифференцированном платеже, особенности будут такими:

  • Размер выплат с течением времени уменьшается;
  • Проценты начисляются на остаток;
  • Общая сумма кредита делится равными долями;
  • В начале срока выплаты более значительны;
  • С каждым новым месяцем начисляется все меньше процентов.

На сегодняшний день абсолютное большинство банков предлагает ипотеку исключительно с аннуитетным платежом, однако можно найти банки, которые предоставят вам свободу выбора. Правда, в данном случае сумма, которую вам одобрят, будет значительно ниже, а условия — куда менее выгодными.

Какой вид платежа лучше?

Для того, чтобы определиться, какой вид платежа лучше подойдет именно вам, необходимо ознакомиться с особенностями каждого из них. Кроме того, важно учитывать и ваши индивидуальные обстоятельства.

Рассмотрим плюсы и минусы, характерные для конкретной схемы. Например, к недостаткам аннуитетного платежа можно отнести весьма существенную переплату, а также слабое отражение на сумме долга досрочного погашения. В числе преимуществ можно выделить такие факторы:

  • Можно не переживать о графике платежей: достаточно запомнить сумму и дату, можно даже настроить автоплатеж;
  • При таком виде выплат проще спланировать бюджет на годы вперед;
  • Выбор аннуитетного платежа позволяет воспользоваться абсолютным большинством ипотечных программ.

Дифференцированный платеж отличается такими преимуществами:

  • Со временем ежемесячный платеж уменьшится;
  • Переплата также намного меньше;
  • Быстрее сокращается сумма основного долга;
  • Досрочное погашение более выгодно и заметно.

В числе недостатков можно выделить более высокие платежи в начале срока, строгую привязку к графику выплат, а также значительные ограничения на доступную сумму ипотеки и выбор программы кредитования.

Дифференцированный платеж позволяет получить экономию в долгосрочной перспективе, а также значительно снизить переплату благодаря снижению процентов, начисляемых на сумму долга, который будет быстро сокращаться. Такой вид платежа подходит только тем, кто имеет возможность вносить крупные суммы ежемесячно. Чаще всего, такой схемой пользуются предприниматели, а также те, у кого доход высок, но не стабилен. В этом случае удается рассчитаться с ипотекой намного быстрее, но и вложить придется больше.

Аннуитетный платеж предоставляется в абсолютном большинстве банков как наиболее удобная схема как для заемщика, так и для кредитора. В этом случае переплата будет более значительна, зато у вас будет возможность спрогнозировать свой бюджет, а также воспользоваться большинством дополнительных преимуществ. Например — кредитными каникулами или другими видами отсрочек в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

Оцените статью
Добавить комментарий