ВС ограничил право инвесторов претендовать на квартиры при банкротстве застройщика

Расторжение договора долевого участия в банкротстве

Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора долевого участия в банкротстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Расторжение договора долевого участия в банкротстве

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 15.07.2022 N 304-ЭС22-10609 по делу N А45-14957/2018
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о возражениях на отказ конкурсного управляющего должником во включении его требования в реестр требований кредиторов должника.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные доказательства и признавая заявленное требование необоснованным, суды исходили из установленных фактических обстоятельств спора, свидетельствующих о расторжении договора долевого участия в строительстве по инициативе должника в связи с неисполнением заявителем обязательств по его оплате, а также из недоказанности факта оплаты спорных помещений и наличия у заявителя финансовой возможности для такой оплаты. Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и признавая заявленное требование необоснованным, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 201.4, 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и исходили из установленных фактических обстоятельств спора, свидетельствующих о расторжении договора долевого участия в строительстве по инициативе должника в связи с неисполнением Ястрембским А.В. обязательств по его оплате, а также из недоказанности факта оплаты спорных помещений и наличия у заявителя финансовой возможности для такой оплаты.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение договора долевого участия в банкротстве

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Права дольщика при банкротстве застройщика: новая позиция ВС РФ открывает хорошие перспективы
(Соломатина Н.)
(«Банковское обозрение. Приложение «FinLegal», 2021, N 2) При банкротстве застройщика законодательство предусматривает для дольщика право выбора: требовать либо квартиру, либо деньги. Во втором случае договор долевого участия расторгается, а денежные требования включаются в реестр требований кредиторов. При этом возможности передумать Закон не предусматривает. Но жизнь, как мы знаем, гораздо многообразнее прописанных законодателем сценариев. Так, в одном из недавних дел ВС РФ, руководствуясь в том числе принципом экономической целесообразности, разъяснил, в каких случаях суды могут пойти навстречу передумавшему дольщику.

Нормативные акты: Расторжение договора долевого участия в банкротстве

Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 30.12.2021, с изм. от 14.07.2022)
«О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) 1) внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве, по которому были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, за исключением расторжения договора участия в долевом строительстве в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика;

Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ
(ред. от 30.12.2021, с изм. от 21.07.2022)
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) 1) внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве, по которому были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, за исключением расторжения договора участия в долевом строительстве в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, государственная регистрация которого осуществлена до 1 июля 2018 года;

ВС ограничил право инвесторов претендовать на квартиры при банкротстве застройщика

YKTIMES.RU – Частные инвесторы в недвижимость не могут претендовать на квартиры в случае банкротства застройщика, пришел к выводу Верховный суд. Согласно его определению, они могут рассчитывать лишь на компенсацию со стороны региональных фондов защиты прав дольщиков, если те достраивают дом. Решение может привести к проблемам у приобретателей большого количества недвижимости, предупреждают эксперты, опрошенные Forbes.

Физлица, купившие у застройщика по договорам долевого участия несколько квартир в инвестиционных целях, не могут претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика наряду с теми, кто приобретал квартиру для личного проживания, следует из разъяснений Верховного суда (ВС). Внимание на документ обратил «Интерфакс».

Судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ пришла к таким выводам по итогу рассмотрения дела о банкротстве компании «Стройинвест», которая строила многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года покупатель Леонид Паначев приобрел у застройщика 30 квартир (рассмотренный спор касался половины из них стоимостью 31,34 млн рублей).

Как следовало из договора, ключи «Стройинвест» должен был предоставить покупателю не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был. В ноябре 2020 года застройщика признали банкротом, а достройкой дома занялся региональный фонд защиты прав дольщиков. Согласно данным портала «Дом.РФ», плановый срок завершения строительства — конец 2023 года, отмечает «Интерфакс».

Российское законодательство предусматривает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Паначев направил конкурсному управляющему «Стройинвеста» заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ в связи с отсутствием доказательств оплаты, следует из материалов дела. При этом у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств.

Позднее Арбитражный суд Московской области удовлетворил его заявление о включении в реестр, но апелляция это решение отменила. Десятый арбитражный суд установил, что «обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения», важно иное — покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции.

Основная цель спецправил о банкротстве застройщиков — приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов. Паначев же действовал как инвестор, поэтому «применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным», заключила апелляция. Более того, она расценила его действия как злоупотребление правом и на этом основании отклонила ходатайство Паначева. Арбитражный суд Московского округа поддержал апелляцию.

Инвесторы не смогут претендовать на квартиры при банкротстве застройщика

Физлица, купившие у застройщика по договорам долевого участия несколько квартир в инвестиционных целях, не могут претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика наряду с теми, кто приобретал квартиру для личного проживания. Это следует из разъяснений Верховного суда. Внимание на документ обратил «Интерфакс».

Судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ пришла к таким выводам по итогу рассмотрения дела о банкротстве компании «Стройинвест», которая строила многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года покупатель Леонид Паначев приобрел у застройщика 30 квартир (рассмотренный спор касался половины из них стоимостью 31,34 млн рублей).

Как следовало из договора, ключи «Стройинвест» должен был предоставить покупателю не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был. В ноябре 2020 года застройщика признали банкротом, а завершением проекта занялся региональный фонд защиты прав дольщиков. Согласно данным портала «Дом.РФ», плановый срок завершения строительства — конец 2023 года.

Российское законодательство предусматривает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Паначев направил конкурсному управляющему «Стройинвеста» заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ в связи с отсутствием доказательств оплаты, следует из материалов дела. При этом у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств.

Позднее Арбитражный суд Московской области удовлетворил его заявление о включении в реестр, но апелляция это решение отменила. Десятый арбитражный суд установил, что «обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения», важно иное — покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции.

Основная цель спецправил о банкротстве застройщиков — приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов. Паначев же действовал как инвестор, поэтому «применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным», заключила апелляция. Более того, она расценила его действия как злоупотребление правом и на этом основании отклонила ходатайство Паначева. Арбитражный суд Московского округа поддержал апелляцию.

ВС, куда обратился Паначев, назвал правильными выводы апелляции и кассации, однако отметил, что и полностью отказывать инвестору нельзя, так как не исключены ситуации, когда человек покупает несколько квартир для своих близких лиц. Эти требования, согласно его позиции, подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений.

Кроме того, такие инвестиции не свидетельствуют о злоупотреблении правом, отметил ВС, так как инвестиция может быть сделана с целью сберечь деньги или получать в будущем доход от сдачи жилья. Однако в данном случае помочь покупателю невозможно, так как фонд защиты прав дольщиков ведет достройку дома и ему переданы права на него и участок. С этого момента права кредиторов как дольщиков прекратились. Поэтому требования Паначева могут быть погашены лишь частично, за счет компенсации от фонда, решил ВС.

Доцент Российской школы частного права Олег Зайцев заявил «Интерфаксу», что в ходе разработки специальных правил банкротства застройщиков осознанно не был использован критерий количества квартир и цели их приобретения, поскольку часто невозможно выяснить, в каких целях человек приобретает квартиру. Решение же ВС, по словам Зайцева, породит «чудовищное» количество проблем. Неизвестно, что будет, когда, например, человек купил две квартиры у разных застройщиков, и они оба обанкротились.

Адвокат, юрист фирмы BGP Litigation Антон Батурин считает, что на покупателей одной-двух квартир решение ВС не отразится, но при рассмотрении споров о включении в реестр приобретателей большого количества недвижимости цель покупки будет тщательно исследоваться. Зайцев говорит, что позиция ВС не должна иметь обратной силы.