Защита прав обманутых дольщиков

Рубрика «Кейс месяца» раздела о банкротстве — о главном деле прошедшего месяца в Верховном суде (ВС). Подписывайтесь на дайджест о банкротстве — в нем мы собираем все ключевые правовые новости по этой теме за месяц.

Банкротство застройщика: что делать дольщикам, если был заключен ДДУ?

Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога.О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.

Договор участия в долевом строительстве — это особый вид договора, который разработан с целью защиты интересов инвестора дольщика при инвестировании в строящуюся недвижимость. Заключая ДДУ с застройщик, дольщик приобретает особые привилегии также при банкротстве застройщика. Об особых правилах для дольщиков, заключивших ДДУ с застройщиком, речь пойдет в нашей статье.

В первую очередь необходимо отметить, что для того чтобы действовали особые правила банкротства застройщика, о которых пойдет речь далее, судом должны быть применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть суд должен признать юридическое лицо застройщиком, установив факт наличия неисполненных обязательств по передаче жилых объектов недвижимости или денежных требований участников строительства (исходя из определения термина «застройщик», предусмотренного Законом о банкротстве).

Таким образом выглядит это в судебном акте:

В 80 % случаев суд применяет положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при введении процедуры банкротства застройщика (исходя из действующих правил, суд открывает конкурсное производство, минуя процедура наблюдения). В этом случае в решении суда об открытии конкурсного производства (в резолютивной части) вы найдете информацию о применении данных правил. Однако остается значительный процент дел о банкротстве застройщиков, когда суд не применяет правила параграфа 7 Закона о банкротстве в судебном акте о признании заявления о банкротстве застройщика обоснованным. Как правило, это вызвано тем, что многие застройщики скрывают факт наличия прав требований участников долевого строительства.

Если при банкротстве вашего застройщика не были применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве, а у вас имеется требование о передаче жилого помещения или денежное требование участника строительства (например, в связи с расторжением ДДУ), то вам необходимо обратиться в суд с ходатайством о применении норм данного параграфа, приложив доказательства наличия соответствующих требований.

Если суд признает представленные доказательства достаточными, он применить правила параграфа 7 Закона о банкротстве, об этом будет вынесено отдельное определение суда.

Также рекомендуем перед тем, как определить порядок дальнейших действий, внимательно ознакомиться со всеми судебными актами в деле о банкротстве вашего застройщика (в картотеке арбитражных дел), а также с сообщения арбитражного управляющего в газете «Коммерсантъ». Возможно, другие кредиторы уже обратились с соответствующим ходатайством и суд применил особые правила банкротства застройщика, приняв соответствующее определение суда.

Что же делать дольщикам при банкротстве застройщика по ДДУ?

Рассмотрим две ситуации: строительство дома еще не завершено, объект не передан (даже в том случае, если дом построен, но нет разрешения на ввод в эксплуатацию) или строительство дома завершено (получено разрешение на ввод в эксплуатацию), объект передан.

В первом случае (отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию) дольщику, заключившему ДДУ (иные договоры) для приобретения квартиры, машино-места, нежилого помещения площадью до 7 кв.м.

Поэтому рекомендуем дольщикам, которые покупали машино-места, нежилые помещения площадью до 7 кв. м. в строящихся домах и включили свои требования в реестр денежных требований, обратиться к конкурсному управляющему с запросом о предоставлении уведомления о включении требований в реестр требований по передаче жилых помещений. Если участник строительства не включал ранее свои денежные требования к застройщику в реестр, то он вправе включить свои требования по передаче машино-места/нежилого помещения площадью до 7 кв. м. в реестр требований по передаче жилых помещений в течение 2 месяцев с даты вступления закона в силу (не позднее 28.02.2019 года). Даже если вы пропустили указанный срок, то стоит попробовать восстановить срок и включить свои требования в реестр.

Покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м. по-прежнему вправе включить только денежные требования. Вместе с тем, в настоящее время имеется практика по искам о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства в виде помещения. Данный вариант возможен и для жилых, и для нежилых помещений. Если иск будет удовлетворен, вы будете иметь право собственности на долю в объекте, а не требования к застройщику. Такой вариант наиболее удобен, так как, если банкротство застройщика будет проходить по самому неблагоприятному варианту, но будет признано ваше право собственности на часть объекта незавершенного строительства в виде помещения, то оно не может быть реализовано с торгов. Об этом читайте подробную статью по ссылке.

К заявлению о включении в реестр необходимо приложить заверенную копию договора с застройщиком, документов об оплате по нему. Включение требований участников строительства в реестр не облагается пошлиной.

После включения в реестр дольщикам необходимо отслеживать важные события по делу, активно участвовать в собраниях участников строительства, так как на них принимаются важные решения, касающиеся всех дольщиков, в том числе решения о передаче достроенных квартир дольщикам, включенным в реестр требований. При принятии такого решения акт приема-передачи с дольщиком подписывает конкурсный управляющий. Удовлетворение денежных средств осуществляется в порядке очередности, установленной законом, после реализации имущества должника.

Включение в реестр банкротство застройщика ДДУ

Важно! Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства, о чем конкурсный управляющий уведомляет дольщика. Однако мы рекомендуем удостовериться в наличии у конкурсного управляющего информации и направить при необходимости конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр.

Срок для включения в реестр, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен в судебном порядке. Таким образом, в случае пропуска срока заявление о включении требований в реестр с ходатайством о восстановлении срока направляется в арбитражный суд.

Заявление о включении требований в реестр направляется конкурсному управляющему, который обязан его рассмотреть в течение 15 рабочих дней (по новым правилам). По результату его рассмотрения дольщик получает уведомление.

Обратите внимание! Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м., признанием такого договора незаключенным или недействительным, также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика. Иные денежные требования рассматриваются и включаются в общий реестр денежных требований арбитражным судом.

Заявление о признании права собственности банкротство застройщика

И в первом, и во втором случае требования дольщика рассматриваются арбитражным судом в рамках дела о банкротстве. И так как дело ведет один судья, а дольщиков много, то сроки достаточно затянутые.

Компания “Двитекс” не первый год занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК «Урбан групп», Московского комбината хлебопродуктов и т.д.). Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы.

Защита прав обманутых дольщиков

Защита прав обманутых дольщиков жилья подразумевает собой весь комплекс юридических услуг. Наша организация поможет Вам в выборе строительной организации, анализе договора о долевом строительстве, разрешении спора с застройщиком, в вопросе взыскание неустойки с застройщика по долевому участию.

ВНИМАНИЕ : в процессе приобретения жилья или будущего офисного помещения много подводных камней, которые может разъяснить Вам наш юрист по долевому строительству .

Способы защиты прав дольщиков

Защита прав дольщиков в Свердловской области и Екатеринбурге луше поручить нашему адвокату. Этапы защиты прав дольщиков со стороны нашего юриста по долевому строительству :

  1. выбор застройщика, который имеет право участвовать в строительной сфере . Проверяются учредительные документы застройщика. Вхождение его в СРО с допусками соответствующих направлений. Анализируется пакет документов относительно застраиваемого квартала или отдельно взятого жилого многоквартирного дома на предмет правильно оформленного землеотвода, наличия разрешения на строительство. Не забывайте проверить наличие исполнительных производств или судебных тяжб с участием строительной организацией, которой Вы доверите свои денежные средства. Для нашего адвоката по долевому строительству защита потребителя в суде по спорам в сфере долевого строительства не редкость, в связи с чем, рекомендуем Вам посоветоваться с ним до заключения договора о долевом строительстве.
  2. изучение договора с застройщиком также не менее важный этап в защите прав дольщиков . Строительная организация старается навязать крайне не выгодные и не всегда приемлемые условия соглашения. Так, к нам не раз обращались граждане, с которых довзыскивались денежные средства в связи с несовпадением квадратуры жилья с ранее обговоренным вариантом в момент заключения договора. Кроме того, обращайте внимание на возможности прописывании неустойки по защите прав потребителя за нарушение сроков строительства или иных существенных на Ваш взгляд условий договора.
  3. если дом построен плохо – наступает период борьбы дольщика за доказывание ненадлежащей оказанной услуги . На данном этапе привлекаются независимые специалисты и проводятся специальные исследования, направленные на защиту дольщика. Помните, у Вас как у потребителя имеется ряд прав, которыми Вы можете воспользоваться при споре с застройщиком.
  4. в случае нарушения срока строительства вы всегда можете рассчитывать на взыскание неустойки с застройщика по долевому участию .

Часто чтобы сэкономить и купить квартиру в новостройке дешевле, люди заключают с застройщиком договор долевого участия, который дает им право на получение в собственность жилья после возведения дома и сдачи его в эксплуатацию. Это действительно обойдется намного дешевле, чем приобретение недвижимости в уже сданном доме, но при этом несет определенные риски. Ведь иногда можно попасть на недобросовестного застройщика, который не доводит дело до конца. Фирму объявляют банкротом, ее закрывают, а стройку останавливают. Что делать дольщикам при банкротстве застройщика?

Процедура банкротства застройщика

Защита прав дольщиков

Первое, что нужно сделать дольщику при инициации процедуры банкротства застройщика — это заявить свои требования и внести их в реестр требований кредиторов. Но следует понимать, что существуют определенные особенности банкротства застройщика. Данная процедура – процесс не из быстрых, он может затянуться на несколько лет.

Сама процедура включает несколько этапов:

  1. наблюдение за фирмой-банкротом;
  2. восстановление платежеспособности компании (целесообразность этого этапа определяют по результатам предыдущего);
  3. конкурсное производство.

Процедура наблюдения при банкротстве застройщика может длиться до 7 месяцев. При этом устанавливают возможность фирмы восстановить свою платежеспособность путем некоторых реформ и новых вливаний. На данный период назначают арбитражного управляющего, который проводит полный анализ деятельности компании и ее финансового состояния.

Если при процедуре наблюдения было выявлено, что деятельность фирмы можно восстановить и погасить кредиторскую задолженность в течение некоторого времени, то осуществляют финансовое оздоровление или будет назначено внешнее управление. При этом происходит реорганизация фирмы и всех ее финансовых обязательств. Данный этап может длиться до 2 лет.

В том случае если восстановление платежеспособности нереально, то объявляют полное банкротство компании. Далее идет конкурсное производство, т.е. продажа имущества банкрота в счет погашения долгов перед кредиторами. Этот этап может затянуться на срок до 1 года.

Каковы действия дольщиков при банкротстве застройщика?

Как было сказано выше, первый этап – это предъявление своих требований в арбитражный суд и внесение их в специальный реестр. Дальнейшие действия дольщиков при банкротстве застройщика могут иметь несколько разновидностей.

Если возведение объекта не закончено, то участники могут самостоятельно довести его до окончания. При этом необходимо создание ЖСК при банкротстве застройщика. Жилищно-строительный кооператив получает все права на недостроенный объект и дальше может распоряжаться им по своему усмотрению.

Если дом достроен, то каждый дольщик имеет право на признание права собственности при банкротстве застройщика. Для этого необходимо предоставить в суд документы, подтверждающие внесение платы за будущее жилье в полном или частичном объеме.

И последний способ – получение компенсации в денежном эквиваленте. Порядок банкротства застройщика предполагает, что при продаже всех объектов на погашение требований дольщиков идет 25% суммы при наличии других кредиторов и инвесторов. А при отсутствии таковых доля может быть увеличена до 85%.

Внимание : смотрите видео по теме — как защитить свои права потребителя, а также подписывайтесь на наш канал YouTube , чтобы не пропустить полезную информацию и возможность бесплатной консультации адвоката:

Адвокат по защите участников долевого строительства в Екатеринбурге

Юридическая защита дольщиков со стороны нашего адвоката может включать:

  • консультирование адвокатом ( адвокат по долевому строительству );
  • анализ договора о долевом строительстве;
  • составление претензий к застройщику;
  • иск в суд и представление Ваших интересов в деле со строительной организацией;
  • иная защита прав потребителей в сфере строительства со стороны адвоката.

Наш адвокат проведет защиту прав дольщиков на любом этапе полно и всесторонне, а главное с учетом максимального Вашего интереса в разрешении ситуации.

Читайте о работе адвоката по долевому строительству :

Наш адвокат добьется возврата товара продавцу в кротчайший срок

Защита прав дольщиков

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Права дольщиков сократили до одной квартиры // Антикейс месяца по банкротству

Рубрика «Кейс месяца» раздела о банкротстве — о главном деле прошедшего месяца в Верховном суде (ВС). Подписывайтесь на дайджест о банкротстве — в нем мы собираем все ключевые правовые новости по этой теме за месяц.

Самым громким определением ВС за последний месяц стало дело Леонида Паначева. В этом деле ВС сформулировал крайне спорную позицию. Он указал, что очередность удовлетворения требований дольщика, который приобрел несколько квартир в строящемся доме, понижается при банкротстве застройщика. Он будет удовлетворяться не в третью очередь (вместе с обычными дольщиками), а в четвертую — вместе с юрлицами, ведущими предпринимательскую деятельность.

Эта позиция ВС не только способна серьезно поменять практику в сфере банкротства застройщиков (неожиданно для многих дольщиков), но и делает гораздо более рискованным инвестирование в строительство вообще. Если раньше дольщики в любом случае могли претендовать на приоритетное удовлетворение своих требований, то сейчас они должны будут доказать, что квартиры приобретались для личных целей.

Последствия принятия такого определения еще предстоит выяснить. Однако уже сейчас понятно, что оно негативно отразится на рынке инвестирования в недвижимость. Поэтому в этот раз о самом громком определении августа стоит говорить как об антикейсе месяца по банкротству.

Фабулу дела мы описывали здесь. Леонид Паначев купил 15 квартир у застройщика «Стройинвест». Когда застройщик обанкротился, он попытался включиться в реестр с требованием о передаче 15 квартир. Арбитражный управляющий, который в делах о банкротстве застройщиков рассматривает такие требования во внесудебном порядке, отказал Леониду Паначеву.

Суд первой инстанции включил требования в реестр, сославшись на то, что Леонид Паначев оплатил квартиры. Однако апелляция и кассация посчитали, что специальные правила о банкротстве застройщиков существуют для защиты непрофессиональных инвесторов.

Они указали, что Леонид Паначев заключал договоры долевого участия с целью осуществления инвестиционной деятельности, а не для удовлетворения личных потребностей в жилье. Поэтому ему не может быть предоставлена приоритетная защита в деле о банкротстве застройщика. Как указали суды, «частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий».

ВС согласился с позицией апелляции и кассации.

Последовательное изменение законодательства о банкротстве застройщиков свидетельствует о том, что законодатель стремится защитить жилищные права граждан, посчитал ВС. Как ранее указал КС в постановлении № 34-П (писали о нем здесь), участие в долевом строительстве выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище.

Из этого экономическая коллегия сделала вывод, что требования дольщика, который приобретает несколько квартир в строящемся доме в инвестиционных целях, должны включаться в четвертую очередь реестра (как требования юридических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность).

ВС, однако, оговорился, что само по себе приобретение нескольких квартир еще не означает, что дольщик является профессиональным инвестором. Если он докажет, что он приобретал несколько квартир для личных целей (например, для того, чтобы в них проживали родственники или иные близкие лица), то его требования будут по-прежнему удовлетворяться в третьей очереди реестра.

Почему это решение важно?

Позиция ВС является революционной. Ранее ВС указывал, что дольщик, который приобретает несколько квартир, может считаться профессиональным инвестором, и допускал, что этот статус может повлиять на его объем прав (об этом говорилось в деле компании «Крован»). Однако впервые концентрированно такая позиция высказана в определении по делу Леонида Паначева.

При этом справедливости ради необходимо отметить, что позиция ВС минимально влияет на тех дольщиков, которые внесли деньги через счета эскроу, что является обязательным с июля 2019 года. Такие дольщики смогут получить денежные средства, которые вложили в строительство, от банка — им не нужно конкурировать с другими дольщиками. Однако для тех дольщиков, которые не защищены эскроу-счетами, позиция ВС фактически означает, что вероятность удовлетворения их требований становится крайне маленькой. И это значит, что позиция ВС рассчитана на применение с обратной силой — к тем, кто вносил деньги до ее появления.

Конечно, модель, которую предлагает ВС, не является невозможной. Однако вывод о том, что в российском праве действует именно она, нужно обосновать и с догматической, и, главное, с политико-правовой точки зрения. К качеству такого обоснования со стороны ВС есть весомые вопросы.

Даниил Савченко опубликовал в своем блоге правовое заключение, которое подготовили Андрей Егоров, Олег Зайцев и Рустем Мифтахутдинов. В нем доказывается, что с точки зрения исторического и системного толкования Закона о банкротстве оснований для предлагаемого ВС ранжирования дольщиков нет. Поэтому найти опору для вывода ВС в тексте закона не получится.

С политико-правовым обоснованием предлагаемой модели все несколько сложнее. Идея о том, что банкротный приоритет требований дольщиков является социальным (т.е. призван защитить право на жилище), достаточно популярна. Этой позиции придерживается Роман Бевзенко, который обращает внимание на то, что право на жилище является настолько важной конституционной ценностью, что ради нее можно отказаться от принципа равенства кредиторов (подробнее см. его блог). Обосновать отказ от принципа равенства через защиту права на извлечение дохода из предпринимательской деятельности, по его мнению, невозможно.

Дискутировать на поле принципа равенства кредиторов крайне сложно. Это связано с тем, что сам этот принцип и его реализация — очень дискуссионная и туманная сфера современного банкротства. Достаточно сказать, что отсутствует ясное объяснение, почему закон устанавливает определенную очередность удовлетворения требований (например, совершенно непонятно, почему законодатель субординирует неустойку, оставляя в третьей очереди требование о взыскании реального ущерба).

Поэтому сложно сказать, действительно ли приоритет дольщиков обусловлен необходимостью защиты права на жилище. Вполне возможно, что реальное обоснование — в том, что дольщики-физлица в отличие от юридических лиц не обладают профессиональными познаниями в инвестировании. Этой точки зрения придерживаются Андрей Егоров, Олег Зайцев и Рустем Мифтахутдинов в своем заключении.

Вполне возможно, что обосновывать приоритет дольщиков нужно через сравнение института банкротства застройщиков с банкротством банков. Денежные средства, которые застройщики получают от дольщиков, играют ту же роль, что и вклады клиентов банков — за счет них застройщик (как и банк) финансирует свою деятельность и получает возможность извлекать прибыль. В этом смысле предоставление повышенной защиты дольщикам направлено на то, чтобы стимулировать их финансировать застройщиков, вкладывая деньги в экономику.

Однако ключевая проблема не в том, что ВС провел достаточно слабый политико-правовой анализ возникшей проблемы (как уже говорилось, хотя позиция ВС не основана на действующем законодательстве, предлагаемая им модель в целом является возможной). Наибольшие опасения вызывает то, что, сформулировав такую позицию, ВС просто уничтожил разумные ожидания всех инвесторов.

С учетом того, что в российском праве принято считать, что позиции ВС не подчиняются правилам действия норм во времени, выводы экономической коллегии рискуют лишить многих дольщиков того, на что они справедливо претендовали. Обратная сила высказанной ВС позиции подтверждается и тем, что ситуация, которую оценивал ВС, касалась инвестирования без счетов эскроу, что могло быть только в отношении строек, начатых до июля 2019 года. Невозможно объяснить, почему дольщик (неважно, признаем ли мы его профессионалом или нет), который на протяжении многих лет ожидал приоритетного удовлетворения собственных требований, вдруг лишается этого приоритета уже после того, как он предоставил застройщику финансирование.

Насколько конституционно так дестабилизировать оборот? И действительно ли ВС просчитал все возможные последствия такого решения? Вопросы остаются открытыми.

Оцените статью
Добавить комментарий