Где купить квартиры банкротов

Где купить квартиры банкротов
Содержание
  1. Дешевая квартира банкрота – выгодное вложение или неоправданный риск
  2. Квартиры должников в Московской области
  3. Категории торгов в Московской области
  4. Недвижимое имущество (трехкомнатная квартира 81,90 кв. м), расположенное по адресу.
  5. Жилое помещение.
  6. Жилое помещение.
  7. Жилое помещение.
  8. Жилое помещение.
  9. Жилое помещение.
  10. Жилое помещение.
  11. Жилое помещение.
  12. Квартира, общей площадью 56 кв. м., этаж 1, адрес (местонахождение).
  13. Квартира, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Подольск, д. Бородино.
  14. Квартира, нежилое помещение, мебель
  15. Недвижимое имущество (квартира 32,30 кв.м), расположенное по адресу Московская область.
  16. Лот № 3: жилое помещение (квартира), площадью 61,7 кв. м.
  17. Лот № 2: жилое помещение (квартира), площадью 43 кв.м, кадастровый.
  18. Лот № 1: жилое помещение (квартира), площадью 42 кв.м, кадастровый.
  19. Дешевая квартира банкрота – выгодное вложение или неоправданный риск?
  20. Купил у будущего банкрота – потерял квартиру
  21. Банкроты держат оборону
  22. К торгам будь готов
  23. Покупка заложенной квартиры: дешево, но сердито
  24. Залог как гарантия
  25. Дешевле – только даром
  26. Продажа с молотка
  27. Правила торга
  28. Подводные камни
  29. Как не остаться без квартиры и без денег
  30. Последствия банкротства
  31. Алгоритм снижения рисков
  32. Закон Мерфи
  33. Без страха и упрека
  34. Овчинка и выделка

Дешевая квартира банкрота – выгодное вложение или неоправданный риск

Квартиры должников в Московской области

Квартиры с торгов по банкротству в Московской области и аукционы по реализации арестованного имущества банкротов со всех электронных торговых площадок. Конфискованное имущество должников представлено одним списком, для работы с поиском и сортировкой используйте фильтры выше.

Категории торгов в Московской области

Недвижимое имущество (трехкомнатная квартира 81,90 кв. м), расположенное по адресу.

Недвижимое имущество (трехкомнатная квартира 81,90 кв. м), расположенное по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Корешкова, д. 10, кв. 12. Кадастровый номер 50:46:0020303:58. Залог в пользу Банка ВТБ (ПАО).

Жилое помещение.

Квартира (назначение: жилое; площадь: общая — 95,5 кв.м.; этаж: 8), с кадастровым номером 50:01:0060367:877, адрес объекта : Московская область, Талдомский район, р.п. Вербилки, микрорайон Черемушки, д.2, кв. 68

Жилое помещение.

Квартира (назначение: жилое; площадь: общая — 95,5 кв.м.; этаж: 9), с кадастровым номером 50:01:0060367:881, адрес объекта : Московская область, Талдомский район, р.п. Вербилки, микрорайон Черемушки, д.2, кв. 71

Жилое помещение.

Квартира (назначение: жилое; площадь: общая — 63,9 кв.м.; этаж: 9), с кадастровым номером 50:01:0060367:1003, адрес объекта : Московская область, Талдомский район, р.п. Вербилки, микрорайон Черемушки, д.2, кв. 44

Жилое помещение.

Квартира (назначение: жилое; площадь: общая — 97,4 кв.м.; этаж: 2), с кадастровым номером 50:01:0060367:1009, адрес объекта : Московская область, Талдомский район, р.п. Вербилки, микрорайон Черемушки, д.2, кв. 50

Жилое помещение.

Квартира (назначение: жилое; площадь: общая — 97,4 кв.м.; этаж: 3), с кадастровым номером 50:01:0060367:861, адрес объекта : Московская область, Талдомский район, р.п. Вербилки, микрорайон Черемушки, д.2, кв. 53

Жилое помещение.

Квартира (назначение: жилое; площадь: общая — 95,5 кв.м.; этаж: 5), с кадастровым номером 50:01:0060367:867, адрес объекта : Московская область, Талдомский район, р.п. Вербилки, микрорайон Черемушки, д.2, кв. 59

Жилое помещение.

Квартира (назначение: жилое; площадь: общая — 95,5 кв.м.; этаж: 7), с кадастровым номером 50:01:0060367:874, адрес объекта : Московская область, Талдомский район, р.п. Вербилки, микрорайон Черемушки, д.2, кв. 65

Квартира, общей площадью 56 кв. м., этаж 1, адрес (местонахождение).

Квартира, общей площадью 56 кв. м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Магаданская область, г. Магадан, пос. Сокол, ул. Королева, дом №1, корп. 1, квартира №46, кадастровый номер 49:09:010022:549 (залогодержатель – ПАО Совкомбанк).

Квартира, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Подольск, д. Бородино.

Квартира, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Подольск, д. Бородино, д. 72, кв. 58, кадастровый номер 50:27:0020606:576. Имущество является предметом залога АО ЮниКредит Банк, требования которого признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов на основании Определения Арбитражного суда Мурманской области по делу № А41-63885/21 от 10.03.2022.

Квартира, нежилое помещение, мебель

: Помещение с кадастровым номером 90:15:051001:157 общей площадью 144,60 кв.м, находящееся по адресу: Республика Крым, г. Алушта, п. Чайка, ул. Багрова, д. 16а, помещение 63; Помещение с кадастровым номером 90:15:051001:159 общей площадью 17,20 кв.м, находящееся по адресу: Республика Крым, г. Алушта, п. Чайка, ул. Багрова, д. 16а, помещение 14; Мебель (комод без зеркала, столик телефонный, консоль, кровать двухспальная, кровать односпальная, тумба под TV, стул с подлокотниками, тумбочка прикроватная, кухонный гарнитур)

Недвижимое имущество (квартира 32,30 кв.м), расположенное по адресу Московская область.

Недвижимое имущество (квартира 32,30 кв.м), расположенное по адресу Московская область, г. Красногорск, ул. Вилора Трифонова, д. 9, кВ.126., кадастровый номер 50:11:0010201:1453, являющейся предметом залога по обязательствам перед БАНК ВТБ (ПАО).

Лот № 3: жилое помещение (квартира), площадью 61,7 кв. м.

Лот № 2: жилое помещение (квартира), площадью 43 кв.м, кадастровый.

Лот № 1: жилое помещение (квартира), площадью 42 кв.м, кадастровый.

Дешевая квартира банкрота – выгодное вложение или неоправданный риск?

Чтобы сэкономить на покупке жилья, можно обратить свой взор на квартиры, обремененные ипотекой, либо отслеживать торги залоговым имуществом и ловить удачу там. Действительно, таким образом можно стать счастливым обладателем квадратных метров с дисконтом 15, а то и 25%. Но нужно понимать, что сделки, связанные с чьей бы то ни было финансовой несостоятельностью, еще долго будут оставаться в зоне повышенного риска.

Купил у будущего банкрота – потерял квартиру

Некоторые граждане, взвалив на себя бремя ипотеки, через какое-то время начинают осознавать, что погорячились, и стараются от непосильной ноши избавиться. И, как правило, такие квартиры сбывают со скидкой около 15% от их рыночной стоимости. На первый взгляд, для покупателя, охотящегося за дисконтом, это довольно выгодное приобретение – но в то же время и довольно рискованное.

Продавец, который уже накопил кучу долгов и финансовое самочувствие которого оставляет желать лучшего, согласно российскому законодательству о банкротстве физлиц может быть признан банкротом со всеми вытекающими отсюда последствиями. В частности, может быть опротестована сделка и по продаже квартиры.

Число банкротств физлиц поступательно растет. В 2018 году арбитражные суды РФ рассмотрели 35 тыс. банкротных дел. Банкротами стали 32,4 тыс. рядовых граждан и 2,6 тыс. индивидуальных предпринимателей. Пока мы еще живем в ситуации, когда вероятность встретить банкрота вживую достаточно низка. Но, предупреждает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская, одно дело – правда, не по квартире, а по земельному участку – в нашем городе уже слушалось. И это лишь первая ласточка.

Закон о банкротстве суров и к гражданам, приобретающим квартиру у потенциального банкрота. Даже если дефолт произойдет через два-три года, все равно можно лишиться приобретенного жилья.

Если арбитражный управляющий в рамках банкротного дела обратится с требованием о признании сделки недействительной, покупателя обязательно привлекут в качестве заинтересованного лица. А суд может согласиться с управляющим и признать сделку недействительной, тогда квартиру заберут, и требуй потом деньги с продавца до скончания веков.

Конечно, далеко не все судебные разбирательства должны заканчиваться для покупателя плачевно. Но суд станет подозрительно сверять, по какой цене проводилась сделка, какой временной разрыв между продажей и банкротством, не является ли покупатель дальним родственником или добрым знакомым, не мог ли покупатель знать о грядущем банкротстве… Удовольствия мало.

В общем, попавшему в неприятную ситуацию покупателю специалисты советуют обращаться только к профильному юристу. При этом среди адвокатов это величайшая редкость. Целесообразнее искать среди помощников управляющего или арбитражных управляющих, не имеющих препятствий для того, чтобы выступить представителем по делу по доверенности, – то есть не аффилированных и не работавших по данному делу.

Банкроты держат оборону

В заманчивую для потенциальных покупателей цель квартира должника превращается уже после официального банкротства. Но заманчива она лишь на первый взгляд.

Напомним, после судебного решения суд выдает исполнительный документ: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то».

Если должник не находит деньги, имущество арестовывают. Реализацией арестованного имущества занимается уже не служба судебных приставов, а Росимущество. Впрочем, залоговые квартиры могут продаваться и на других, преимущественно электронных площадках.

Итак, заложенная квартира передается на торги, на которых с первого раза обычно распродается треть объектов. Если квартира не продается на первых торгах, цена снижается на 15% и объект выставляется повторно. А в некоторых случаях торги проводятся еще неоднократно.

Если же вообще не нашлось покупателей, имущество предлагается взыскателю для принятия на баланс – по стоимости на 25% ниже первоначальной.

В большинстве случаев речь идет об ипотечных квартирах, и взыскателем выступает банк. Соответственно, на сайте почти каждого ипотечного банка размещен список из 10-50 квартир, продаваемых с баланса. Параллельно вывешиваются предложения о продаже квартир из-под залога, с которыми должники готовы расстаться добровольно, в рамках досудебного урегулирования. Естественно, тоже с определенной скидкой от рыночной цены.

Казалось бы, объекты, оцененные на 25% ниже рыночной цены, представляют лакомый кусочек для инвестора. Более того, продающий такую квартиру банк частенько готов идти на лишние уступки. Например, возможна дополнительная скидка по ипотечной ставке и бесплатное обслуживание денежных расчетов по сделке.

Но в то же время нужно быть готовым, что семья банкрота продолжает пользоваться квартирой и выселить их можно только с безжалостным применением силы. А далее выяснится, что эта семья не платила по счетам ЖКХ полтора года, и придется судиться, чтобы коммунальщики перестали требовать этот долг с нового правообладателя.

В общем, все возможные риски последующих проблем при такой сделке в силу несовершенства законодательства в преимущественной степени ложатся на покупателя, а не на продавца или банк.

К торгам будь готов

Тем не менее есть отдельные частные инвесторы и даже юрлица, отслеживающие торги и в общей массе неликвида отлавливающие «бриллианты». Однако новичку нужно понимать, что выгодные варианты попадаются не на каждых торгах, а конкуренция – жесткая.

Для участия в электронных торгах покупателю потребуется электронная подпись. Шаг торгов колеблется в диапазоне 0,5 до 5,0% начальной стоимости объекта. И независимо от того, на онлайн- или офлайн-площадке они проходят, придется вносить задаток – до 20% от стартовой цены объекта. Если лот уйдет другому покупателю, задаток вернут в течение пяти дней. Но если претендент выиграет аукцион, а лот не выкупит, задаток пропадет.

И напоследок: специалисты советуют заранее обходить выставленные на продажу квартиры дозором и не покупать товар «вслепую», какой бы низкой ни казалась цена. А одним из главных рисков называют возможные ошибки в документации по продаваемой квартире. И. наконец, не забывайте про налоги.

Покупка заложенной квартиры: дешево, но сердито

Квартиру, отобранную банком у задолжавшего заемщика, можно купить с немалой выгодой. BN.ru выяснил, где и как можно приобрести заложенное имущество и какие «сюрпризы» могут ждать покупателя.

Залог как гарантия

Понятие залога подробно расписано в главе 23 Гражданского кодекса РФ, этому посвящен огромный параграф № 3. Если простыми словами, заложенное имущество – это вещи (недвижимость, автомобили, техника) заемщика, которые становятся гарантией того, что человек выплатит долг банку или государству.

Распространенный пример: гражданин берет в банке заем на крупную сумму и указывает в договоре машину или квартиру в качестве залога. Либо оформляет ипотечный кредит – тогда залогом является сама приобретенная недвижимость.

Если по каким-либо причинам он не сможет погасить кредит, собственность придется продавать ему самому или отдать банку в счет долга. Имущество также могут описать и забрать приставы, если человек задолжал деньги государству (штрафы, налоги, алименты).

Согласно статье 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства превышает 5% от размера стоимости данного имущества.

Дешевле – только даром

Покупка заложенного имущества – это привлекательная перспектива для тех, кто ищет недвижимость подешевле или хочет вложить деньги. Подобные объекты почти всегда продают с дисконтом.

Откуда берется скидка? Нередко, пытаясь исправить ситуацию с задолженностью, владелец сам реализует квартиру. Это возможно, если еще не было суда и он не признан банкротом. Как правило, собственник торопится и потому отдает объект, не торгуясь, первому изъявившему желание. Скидка может составить 10–15% и больше.

В Сети можно встретить истории о покупке заложенных квартир на треть, а то и на половину дешевле рыночной стоимости. Но такие случаи крайне редки – тут уж либо реально звезды сошлись, либо покупатель проявил невероятную сноровку, а продавец –неслыханную щедрость.

«Если же мы говорим о квартирах, которые уже по решению суда отобраны у собственников, то они выставляются на 20–25% ниже рынка. Хотя по факту уходят на 10–15% дешевле», – говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. В этом случае залоговый объект продает кредитор – чаще всего банк.

«Заложенное имущество, находящееся на балансе банка, для него непрофильный актив, – разъясняет генеральный директор „Центра юридического сопровождения“ Юрий Кочергин. – Иными словами, это кабала, когда банк платит за объект налоги, обеспечивает сохранность, вносит коммунальные платежи, вкладывается в рекламу и прочее. Если банк будет продавать такое имущество по рыночной стоимости, он рискует влезть в еще большие траты, затянув со сроком реализации. В итоге кредитная организация вынуждена идти на дисконт».

Продажа с молотка

Если квартира не находится на балансе у кредитной организации и при этом должник дал согласие на ее продажу, то банк договаривается о реализации имущества во внесудебном порядке. Это происходит на аукционах.

Если же человек не хочет расставаться с жильем добровольно, то по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Это более длительный и сложный способ (подробности изложены в пункте 4 статьи 139 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»). Торги проходят только после окончания процесса, в котором суд по иску банка-кредитора постановил обратить взыскание на заложенное имущество.

Аукционы и торги проходят либо на собственных онлайн-площадках кредитных организаций, либо на специализированных интернет-платформах. Как правило, лот достается тому, кто даст лучшую цену. Если предложения были одинаковыми, то побеждает тот, кто откликнулся раньше других.

Бывает и так, что торги не состоялись, тогда они назначаются повторно. При этом цена объекта может быть снижена. Однако наиболее интересные лоты имеют немало претендентов на покупку, а потому могут и не подешеветь.

В случае если с молотка имущество продать не удается, оно переходит на баланс банка. Тогда объект реализуется по договору купли-продажи. Это довольно простая процедура.

Правила торга

Аукционных площадок, которые реализуют отобранные за долги квартиры, много. Обычно на официальных сайтах банков выставляются лоты со ссылками на такие площадки. Но можно и самостоятельно поискать их в интернете.

Чтобы купить квартиру на аукционе, надо зарегистрироваться онлайн через банк или организацию, проводящую аукцион. Это можно сделать с помощью электронного ключа (ЭЦП) – его стоимость составляет от 2500 руб. на три месяца.

Затем дождитесь даты проведения торгов и внесите задаток для подтверждения своей платежеспособности (его размер зависит от площадки реализации – 5–15% от стоимости квартиры). Внести необходимо и так называемый шаг – сумму, на которую можно повышать стоимость квартиры в торгах (в среднем 5%).

Наконец, следует онлайн или лично принять участие в торгах. В зависимости от площадки разнится время, которое дается на обдумывание (покупать / не покупать), – от десяти минут до часа. Регламент изначально прописывают организаторы аукциона.

Если за это время никто не сделает предложение лучше, значит, вы выигрываете торги по выбранному лоту. Ну а если удача улыбнется кому-то другому, то задаток вам вернут в течение месяца.

Подводные камни

Наивно полагать, что покупка заложенной квартиры обойдется без правовых сложностей. Сама карма такого жилья подразумевает долю нервотрепки. О какие же подводные камни может споткнуться покупатель?

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными – это один из ключевых рисков. Так бывает, когда организаторы или участники нарушают правила проведения аукциона и этим влияют на его результаты. Поэтому перед началом торгов не мешает убедиться в том, что они санкционированы. Для этого нужно запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения аукциона.

Как не остаться без квартиры и без денег

Ни за что ни про что лишиться честно приобретенной квартиры – главная страшилка покупателей вторички. Оказаться без жилья можно из-за чего угодно, будь то афера с документами, банкротство продавца или просто дыра в законе. Эксперты советуют, как максимально обезопасить себя от подобной драмы.

Последствия банкротства

В телепрограмме «Вести» недавно рассказали вопиющую историю. Пять лет назад семья Захаровых купила дорогую квартиру на Кутузовском проспекте в Москве. Сделали ремонт, обжились, пару лет всё шло хорошо. Проблемы начались после того, как прежний владелец недвижимости объявил себя банкротом.

Кредиторы не придумали ничего лучше, чем изъять в счет долга упомянутую квартиру. То, что у нее уже давно другие хозяева, никого не смутило. Каким-то образом займодавцам удалось убедить суд, что Захаровы состояли в сговоре с продавцом, и сделку признали недействительной. И это несмотря на то, что никаких доказательств мошенничества нет, что был заключен официальный договор купли-продажи и уплачена полная стоимость квартиры (140 млн руб.) через ячейку Сбербанка. Теперь семья рискует лишиться и недвижимости, и денег, которые бывший собственник вернуть им не в состоянии.

В ситуации Захаровых сегодня может оказаться любой покупатель жилья, утверждают профессионалы рынка. Дело в том, что по закону, если гражданина признают банкротом, кредиторы могут оспорить все сделки, совершённые им за предшествующие три года. Эту процедуру ввели, чтобы должник не смог переоформить свое имущество на родственников или знакомых.

«К сожалению, предсказать будущие действия экс-собственника невозможно, – комментирует генеральный директор „Юридического бюро № 1“ Юлия Комбарова. – Если в последующие три года он наберет кредиты на сумму свыше 500 тыс. руб. и в течение трех месяцев не будет их оплачивать, то суд примет иск о его банкротстве. В этой связи сделку могут признать недействительной, и жилье пойдет в конкурсную массу, где новый собственник станет лишь одним из кредиторов. Причем в реестр кредиторов он попадет на общих основаниях и получит деньги от продажи квартиры и другого имущества банкрота пропорционально. Этот правило распространяется даже на случаи, когда оспариваемое жилье у нынешнего владельца единственное».

Как показывает практика, чаще всего признают недействительными сделки, совершённые между родственниками, а также проведенные по заниженной стоимости. Однако и отсутствие подобных «отягчающих» факторов, как мы видим, вовсе не панацея.

Алгоритм снижения рисков

На 100% застраховаться от утраты недвижимости, увы, невозможно. Однако ряд вовремя принятых мер может свести риски к минимуму. Вот что рекомендуют эксперты.

Во-первых, перед сделкой поинтересуйтесь личностью продавца. Всякое, конечно, бывает, и всё же солидный человек, занимающий хорошую должность, вряд ли наберет невозвратных кредитов.

Во-вторых, цена в договоре купли-продажи ни в коем случае не должна быть занижена. Сделку могут признать нелегитимной из-за существенной разницы в договорной цене и рыночной стоимости объекта. (При этом в законе нет точной формулировки, что такое «существенная разница». Это отведено на усмотрение судей, которые в каждом случае сами определяют, какими мотивами руководствовались обе стороны при определении цены сделки.)

В-третьих, деньги продавцу лучше перечислить безналом. Ни расписки, ни даже банковские ячейки достоверно не подтверждают движение средств. Безналичный расчет суд устроит гораздо больше.

В-четвертых, к сделке необходимо привлекать нотариуса. Тогда участником взаимоотношений между продавцом и покупателем станет юридическое лицо, которое обязано проверить все правовые нюансы. Дополнительные гарантии обеспечит и наем риэлтора, способного дать грамотные рекомендации при выборе объекта.

В-пятых, если при покупке квартиры используются заемные средства, то стоит выбрать не потребительский кредит, а ипотеку. В этом случае банк проверяет под лупой не только покупателей, но и продавцов и при плохой репутации последних ссуду не одобрит.

Закон Мерфи

Предположим, вы сделали всё возможное, чтобы не лишиться дорогой сердцу и кошельку недвижимости. И всё же закон Мерфи, гласящий, что, если что-то может пойти не так, оно пойдет не так, сработал. Что делать?

После признания сделки недействительной и, соответственно, утраты жилья добросовестный приобретатель (по закону это тот, кто купил или получил жилье, полагаясь на данные Единого госреестра недвижимости) может попробовать получить компенсацию у государства. Согласно ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», гражданин, попавший под такую «раздачу», вправе рассчитывать на однократную компенсацию от казны.

«Государство соглашается единожды скомпенсировать убытки добросовестного приобретателя, лишившегося жилья, когда с реального причинителя вреда не удалось взыскать всей суммы убытков, – разъясняет начальник юридического отдела АН „Итака“ Алексей Левыкин. – При этом общий принцип гражданско-правовой ответственности остается неизменным: ущерб, нанесенный пострадавшему лицу, возмещает тот, кто его нанес».

Помните, недавно общественность бурно толковала постановление Верховного суда, якобы обязывающее продавца выступать поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной? Некоторые эксперты даже расценили эту новацию как попытку государства снять с себя груз ответственности и заставить продавцов (или третьих лиц-поручителей) самих компенсировать затраты честных покупателей.

А вот есть ли у этих лиц деньги на компенсацию, власти не волнует. Если средства уже потрачены либо отданы за долги – это становится проблемой покупателя.

Без страха и упрека

Вот почему эксперты советуют: на государство надейся, а сам не плошай. Затраты по неудачной сделке можно компенсировать и самостоятельно. Точнее, с помощью страховой компании, оформив полис титульного страхования. Этот документ обеспечивает гражданам денежную компенсацию в случае утраты права собственности на недвижимость, если сделку признают незаконной «по причине событий, о которых покупатели не знали на момент заключения договора купли-продажи».

«Риск титула может быть застрахован или по требованию банка – в рамках комплексного ипотечного страхования, или добровольно, – рассказывает директор Санкт-Петербургского филиала группы страховых компаний „Югория“ Сергей Соколов. – У нас добровольное страхование титула возможно, если право собственности зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено документально. То есть уже после совершения сделки по приобретению имущества».

В ПАО СК «Росгосстрах», напротив, титул застраховать можно только до сделки, на этапе подготовки договора купли-продажи. Предварительно страховщик проведет тщательный анализ и оценку риска. Застрахован будет только объект, успешно прошедший проверку юридической чистоты сделки. Если же всплывут факторы, заметно повышающие степень риска, то клиенту предложат рассмотреть другие варианты недвижимости.

Согласно договору титульного страхования, выплату собственник получит, только если произошедшее событие отвечает всем признакам страхового случая.

Это очень важный момент! Список страховых случаев у каждой компании свой, но есть наиболее типичные риски, покрываемые титульным страхованием. К ним относятся: ошибки, допущенные в процессе оформления документов; мошенничество со стороны продавца; ущемление интересов наследников, детей или супруга бывшего владельца; незаконность предыдущих сделок по приватизации или продаже квартиры.

Овчинка и выделка

Еще один нюанс заключается в том, способна ли страховая сумма целиком покрыть стоимость отчужденной квартиры. Страховщики всегда отталкиваются от реальной стоимости недвижимости. Данный подход, как утверждают в «Югории», позволяет полностью возместить понесенный ущерб.

Цена спокойствия при этом не так уж велика. Диапазон базовых тарифов на титул, по данным BN.ru, составляет 0,2–0,4% от страховой суммы. Если исходить из того, что эта сумма сопоставима с рыночной стоимостью жилья, то страхование квартиры за 5 млн руб. обойдется всего в 10–20 тыс. руб. в год. Обычно такой договор заключают на три года (срок исковой давности), и на этом траты заканчиваются.

И всё же ряд экспертов считают, что овчинка далеко не всегда стоит выделки. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, компенсация может оказаться меньше, чем заплатил за недвижимость покупатель.

«На быстрорастущем рынке жилье активно дорожает, – разъясняет эксперт. – Если, например, сейчас происходит расторжение по суду сделки десятилетней давности, когда для московской квартиры 5 млн руб. была вполне себе цена, то возврат даже полной суммы по договору не позволит страхователю купить жилье, аналогичное тому, которого он лишился».

Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко разделяет скепсис коллеги. В целом считая титульное страхование реально работающим инструментом, она отмечает, что страховые компании зачастую отказываются страховать квартиры, купленные без использования ипотеки, поскольку не доверяют юридической чистоте объекта.

«Если страховщики повернутся лицом к потребителю, тогда действительно проще застраховаться от потери права собственности и спать спокойно», – говорит эксперт.

В общем, чтобы не утратить честно приобретенное жилье на вторичке, соломку нужно подстелить со всех сторон. Ну или купить новостройку! Скелетов в шкафу на первичном рынке не бывает. Правда, есть другие риски, но это уже иная история.

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:

– Российский рынок недвижимости остается высокорискованным для покупателей. Радикальным решением вопроса возможной утраты собственности является титульное страхование или принятие государством на себя гарантий по сделкам. Такая практика применяется во многих странах.

Анна Симашова, генеральный директор АН «ВамКнам»:

– Пока гром не грянет, мужик не перекрестится, – так же было и в сделках на вторичном рынке. Не просто так появился закон о банкротстве физических лиц; пункт в договоре купли-продажи о том, что продавец не является банкротом, также появился неслучайно. И тем не менее важно понимать, что в ситуации, когда сделку признают недействительной и продавца обяжут вернуть деньги покупателю, но при этом у первого нет денег, второй всё равно остается в зоне риска.

Сергей Соколов, директор Санкт-Петербургского филиала группы страховых компаний «Югория»:

– В нашей компании по полису титульного страхования можно страховать объекты незавершенного строительства, земельные участки, нежилые помещения, используемые в предпринимательской деятельности, а также жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и даже машиноместа.

Дмитрий Шафоростов, руководитель АН «Ваша квартира»:

– Если провести параллель между титульным страхованием и страхованием жизни, то все понимают, что это формальность. Например, покупая квартиру в ипотеку, клиент может снизить процентную ставку за счет страхования жизни. Но в случае наступления страхового случая лично у меня есть большие сомнения в том, что человек получит возмещение. Поэтому складывается ощущение, что титульное страхование – это коммерческая история, которая либо обойдется очень дорого, если будет работать, либо это будет пустая формальность.

Юрий Кочергин, директор «Центра юридического сопровождения»:

– И титульное страхование, и поручительство – это инструменты для сокращения рисков по сделкам с недвижимостью. В зависимости от обстоятельств может быть использован первый или второй инструмент либо оба. К примеру, страховые случаи могут быть прописаны в договоре страхования, а нестраховые – в договоре поручительства. Таким образом можно существенно увеличить возможность получения компенсации при утрате прав на имущество.

Оцените статью
Добавить комментарий