Продажа квартиры через аукцион

Продажа квартиры самостоятельно или через риэлтора.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом. В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (п.2, ст.346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (п.1, ст.37).

Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка – способы

Здесь три основных пути (метода) организации сделки:

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
3. Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 100-300 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве аванса или задатка. Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры. Подробный алгоритм действий при покупке ипотечной квартиры таким способом описан по ссылке – см. там Вариант №1.

После этого покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю. Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

Тогда Покупателю перед тем, как вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре. Подробный алгоритм этой схемы покупки квартиры с ипотечным обременением описан по ссылке – см. там Вариант №2.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?

1. Покупатель оформляет ипотечный кредитв том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
2. Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще. Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций. При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

• Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
• Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
• Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
• Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
• Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Договора аванса или Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов. Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Продажа квартиры через аукцион

В современном мире, если не имеется достаточного количества денег, то все можно приобрести в кредит. Люди часто пользуются заемными деньгами для совершения каких-либо покупок, в том числе и жилья.

Большую сумму денежных средств в кредит выдают только под залог, зачастую недвижимого имущества (например, квартиры). В связи с кризисами и нестабильной экономической обстановкой в стране часто случается так, что отдавать кредитные деньги нет возможности. Залоговое имущество уходит с «молотка». Как правило, это квартиры приобретены посредством ипотечного кредита.

Ипотечный кредит выдается на длительный срок, и за этот период могут измениться жизненные условия, ввиду которых человек не может платить по кредиту.

Однако имеются и другие способы отчуждения ипотечной квартиры и избавления от бремени кредита. Это можно сделать только с согласия банка. Существует несколько способов это осуществить:

Продажа квартир за долги на аукционе

В случае, когда гражданин не может отвечать по своим обязательствам, он превращается в должника. Иногда за образовавшийся долг могут изъять квартиру для дальнейшей ее продажи на аукционе.

В соответствии с п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если для должника (и членов его семьи) оно является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением.

При этом исключением из общего правила является, когда кредит был выдан под залог недвижимости. Забрать квартиру возможно только в этом случае.

Существует несколько оснований изъятия жилья за долги:

1. Решение суда при аресте жилья;
2. Решения банка, в случае, когда не выплачивается ипотечный кредит, выданный под залог недвижимости;
3. Конфискация по приговору суда, в случае возмещения вреда, причиненного преступлением;
4. Просроченные платежи по налоговым обязательствам;
5. Наличие большой задолженности за услуги ЖКХ (это относится к недвижимости, не принадлежащей должнику на праве собственности). Если квартира, которая находится в собственности должника, является единственной, то выселить из нее не могут.

Надо отметить, что изъятие квартиры, на каком бы основании оно ни производилось, должно быть в соответствии с законом. Однако, как показывает практика, изъятие квартиры возможно только в случае задолженности по ипотечному кредиту, либо кредиту, выданному под условием залога недвижимости.

Имущество отправляется на продажу с аукциона только по решению суда. После вынесения судом решения, по которому квартира изымается за образовавшуюся задолженность, судебный пристав описывает имущество и с помощью независимого оценщика проводится его оценка. Информация о стоимости квартиры указывается в исполнительном листе.

После этого квартира подлежит реализации на аукционе (торгах) специализированной организацией — Росимуществом. Также такого рода процедуры проводят и частные агентства, имеющие специальные лицензии.

Как принять участие в торгах?

В торгах могут участвовать как физические лица (граждане), так и юридические (фирмы). Для этого они должны подать заявку на участие в них. Как правило, форма этого документа прикрепляется к объявлению о проведении торгов.

К заявке необходимо приложить определенный перечень документов. В основной пакет входят следующие из них:

• Документ удостоверяющий личность (для физического лица) — паспорт или учредительные документы (для юридического лица) — устав, свидетельство о государственнойрегистрации. Также если участником торгов является фирма, то необходима доверенность на лицо, действующее в ее интересах (кроме директора).
• Документ (квитанция), подтверждающий внесение задатка по конкретному договору;
• Согласие второго супруга (если оформлен законный брак) на совершение покупки квартиры. Оно должно быть заверено нотариусом.
• Конверт, с вложенным в него предложением о цене, которую лицо готово заплатить за недвижимость.
• Бухгалтерский баланс за последний отчетный период — для фирмы.
• Опись всех представленных бумаг в дух экземплярах. В ней будут указаны точное время и дата приема заявки и документов.
• Другие документы, предусмотренные законодательством РФ. Каждый случай индивидуален и может предусматривать предоставление дополнительных документов от участников.

Согласно п. 1 ст. 90 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» квартира должна быть выставлена на торги в течение двух месяцев с того момента, как она была арестована за долги и передана организаторам торгов.

Информация о проведении торгов размещается на официальном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) и на иных специализированных сайтах. Она должна быть доступна всем лицам, желающим участвовать в такого рода процедуре.

В настоящее время активно используется электронный способ подачи заявки на участие и всех необходимых документов. Он значительно удобнее, поскольку не нужно лично приходить и подавать документы, и тратить на это время.

Аукционные площадки

Электронная торговая площадка (ЭТП) представляет собой официальный сайт, на котором происходит продажа имущества в форме аукциона. На такой площадке лица-организаторы и участники могут:

И все это возможно делать в режиме реального времени.

В статье 59 Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» дано общее определение электронного аукциона, заключающееся в том, что под ним понимается аукцион, проводимый в следующем порядке:

1. Заказчик данного мероприятия извещает неограниченное количество лиц о его проведении через единую информационную систему извещения, а также о необходимой документации;
2. Лица допускаются к участию в аукционе по требования, заранее подготовленным;
3. Аукцион проводится оператором на электронной площадке.

Поскольку имущество, изымаемое за долги, не уменьшается, а только увеличивается, то растет и спрос на аукционные площадки. Таких площадок множество, некоторыми из них являются:

• АО «Единая электронная торговая площадка»;
• Сбербанк-АСТ (Электронная торговая площадка Сберегательного банка РФ);
• Российский аукционный дом;
• ЭТП «ММВБ» и другие.

Процедура участия в торгах достаточно проста:

1. Лицо выбирает объект покупки, из представленных на электронной площадке.
2. Далее необходимо приобрести электронную подпись, то есть пройти регистрацию на электронной торговой площадке — идентификатор покупателя.
3. Заключается договор о задатке, и он оплачивается.
4. Подается заявка и определенный перечень документов.
5. Решатся вопрос о допуске (либо отказе в нем) кандидата к торгам, о чем составляется протокол. Если кандидат допущен, то он становится участником.

Победителем, а соответственно и новым собственником недвижимости, признается лицо, предложившее самую высокую цену. Именно по той цене новый собственник и обязан приобрести квартиру.

Несомненным плюсом ЭТП помимо того, что нет необходимости лично или через представителя подавать документы на бумажном носителе, является то, что участнику не нужно постоянно контролировать ход торгов. Торги ведет специальная программа, которая и выявляет победителя.

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1998 № 10-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» собственник не вправе продать квартиру до полного погашения долговых обязательств перед банком. Продать квартиру можно только в том случае, когда нет возможности платить кредит.

Однако сделать это возможно только после уведомления банка о предстоящей продаже. Далее банк рассматривает предложение и дает ответ на него. Если банк дал согласие на продажу, то можно приступать к поиску покупателя и готовиться к совершению сделки.

При этом существует не так много способов осуществить подобного рода сделку в соответствии с законодательством РФ.

К таким способам можно отнести:

Продажа квартиры самостоятельно или через риэлтора.

В первую очередь нужно обязательно добиться разрешения кредитной организации на продажу квартиры, которая находится у нее в залоге. Банк не даст свое одобрение на продажу квартиры, если не будет на это веских причин (например, болезнь должника, переезд на постоянное место жительство в другой регион, увольнение и пр.).

Далее ищется покупатель, готовый заключить предварительный договор на покупку квартиры с обременением, и внести задаток в размере не погашенного кредита. Такая сделка оформляется у нотариуса. После чего банк выдает справку о погашении кредита и закладную. Эти документы нужны регистрационной службе, чтобы снять обременение.

Для того, чтобы обезопасить совершение сделки можно положить в ячейку банка оставшуюся сумму денег от стоимости квартиры. Одновременно с этим заключается основной договор купли-продажи.

Деньги из банковской ячейки продавец сможет забрать только после того, как банк снимет обременение с квартиры, и новый собственник зарегистрирует право собственности на нее.

Эти варианты продажи квартиры не так просты, как кажутся, и требуют предварительной подготовки, а также ознакомления со всеми их особенностями.

Аукционы по продаже квартир от банков

Продажа квартиры по инициативе банка практически ничем не отличается от самостоятельной продажи. Единственным и очень важным отличием является то, что покупателя на залоговую недвижимость ищет непосредственно банк.

Минус в том, что кредитная организация не будет предусматривать интересы продавца. Для нее главное вернуть кредитные деньги. Поэтому для более быстрого решения этого вопроса банк выставит квартиру на аукцион по минимальной цене.

Если вырученных средств не хватит для погашения ипотеки и начисленных по ней пеней и штрафов, то должнику придется доплачивать.

Перед тем как состоится продажа залогового жилья на аукционе, банк должен предпринять меры по добровольному взысканию задолженности по ипотечному кредиту. После попыток досудебного урегулирования спора банк вправе обратиться в суд с иском. Только после того как суд примет решение в пользу банка, к последнему переходит право реализовать имущество на аукционе.

Залоговая квартира выставляется на продажу по цене, указанной в исполнительном документе и, как правило, она на 10-15% ниже, чем ее рыночная цена. В случае признания торгов не состоявшимися, проводятся повторные торги (аукцион). При этом цена может снизиться еще на 15%.

Некоторые банки вправе самостоятельно проводить торги (аукционы). Например, такие как — Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, ДельтаКредит, АИЖК и др.

При этом у некоторых банков есть своя аукционная площадка, где они могут осуществлять торги имуществом (движимым и недвижимым).

Специально для этого и для удобства банки на своих официальных сайтах ведут специальный раздел, где реализуют залоговое имущество — витрина залогового имущества. Там потенциальный покупатель может выбрать подходящее ему имущество по рыночным ценам. Спрос на такое имущество растет.

Если аукцион не состоялся

Согласно п. 2 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник вправе в течение 10 дней после объявления аукциона не состоявшимся выкупить свою квартиру по начальной цене и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. После чего ипотека будет погашена.

Когда повторные торги также признаются несостоявшимися банк вправе приобрести эту квартиру себе по цене не ниже чем на 25% от ее первоначальной стоимости. Эта сумма также засчитывается как платежи по кредиту. Если же банк не реализует право оставить имущество себе в течение месяца, то ипотека прекращается.

Банки неохотно берут имущество себе, поскольку для банка это будет дополнительной статьей расходов.

Перед тем, как повторно выставить квартиру на продажу на аукционе, нужно будет оформить права на нее, платить коммунальные платежи, нанять представителя, который займется ее реализацией и др.

Переоформление ипотеки на другое лицо

Практикуется еще один способ продажи квартиры — переоформление ипотеки на другое лицо. Данный способ не простой и осложнен тем, что продавцу нужно найти покупателя, который будет согласен купить вместе с квартирой и долг по ипотеке.

Но прежде чем новый покупатель станет собственником, он должен пройти обязательную процедуру одобрения банком. Банк проверит платежеспособность нового покупателя и если его все устроит, то одобрит такую сделку. Таким образом, жилье остается в залоге у кредитной организации, но кредит будет выплачивать другое лицо.

При этом с новым собственником заключается новый договор ипотечного кредита на невыплаченную сумму кредита.

При этом банк заключит новый договор только после подписания сторонами (продавцом и покупателем) договора купли-продажи данной квартиры, который в обязательном порядке должен быть нотариально заверен.

Риски продажи квартиры через аукцион

Покупка квартиры через аукцион может быть весьма выгодной для нового обладателя. Но вместе с тем существует немало подводных камней при покупке квартиры на аукционе:

Следует внимательно отнестись к проверке документов на квартиру.

Чтобы не купить квартиру с прописанными жильцами, необходимо взять выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. При покупке нужно убедиться, что все бывшие жильцы выписались, особенно это касается несовершеннолетних. Поскольку потом их можно будет выселить только по решению суда, а выселение несовершеннолетних вовсе запрещено законом.

Таким образом, не нужно надеяться, что при продаже залоговой квартиры все документы в полной мере проверены организаторами торгов и находятся в полном порядке.

Заключение

Для заемщика, которому нечем отдавать ипотечный кредит правильным и единственно верным решением будет продажа квартиру, что повлечет за собой и погашение кредита. Каким из предложенных способов воспользоваться должник вправе выбрать сам.

Однако, надо понимать, что при продаже жилья по средствам аукциона, банк будет преследовать только свой интерес, а именно возврат кредитных денег. В связи с чем возможно лучшим и наиболее выгодным вариантом для должника будет проявить инициативу и самостоятельно (или через риэлтора) найти покупателя.

Покупка жилой недвижимости через аукцион может быть очень удачным приобретением. Огромным плюсом, безусловно, является цена, которая будет рыночной или даже ниже. Но вместе с тем нужно быть очень внимательным и грамотным в этом вопросе. Тщательно проверять все документы на квартиру, чтобы после ее покупки не столкнуться с проблемой, для решения которой придется обращаться в суд.

Вопрос

Я участвую в аукционе как потенциальный покупатель квартиры, и мною внесен задаток по договору задатка. Если по результатам торгов я не куплю объект, то что будет с задатком?

Ответ

В том случае, если Вы не стали победителем на аукционе, задаток будет возвращен в полном размере. Данный пункт должен быть прописан в договоре о задатке. Как правило, он возвращается в течение 3-5 дней на счет потенциального покупателя. Когда победитель отказывается от заключения основного договора купли-продажи, задаток не возвращается.

НОВОСТИ

Нарушают мораторий – банковских должников выселяют из квартир

После резкого повышения курса доллара в 2014 г. клиенты банков, взявшие ипотеку в иностранной валюте, оказались в крайне тяжелом положении, которое еще более усугублялось тем, что банки приняли решение об отчуждении недвижимости в случае непогашения кредита.

После многочисленных протестов заемщиков государство ввело мораторий на процедуры отчуждения недвижимости должников.

Однако законодательные процедуры, связанные с отчуждением находящегося в залоге жилья и мораторием на его реализацию, так и остались недоработанными. Как известно, мораторий вводился в качестве временной меры как часть общей стратегии по реструктуризации валютных кредитов, чтобы помочь валютным заемщикам избежать выселения. Под запрет на продажу, согласно мораторию, подпадают квартиры площадью не больше 140 кв.м. и домов до 250 кв.м.

Ограничившись временными мерами, законодатели так и не приняли закон о реструктуризации валютных кредитов. Из-за этого возникают коллизии. Если заемщик не погашает долг, кредитор имеет право обратиться в суд, чтобы получить право на принудительное взыскание долга; получив исполнительный документ, он предъявляет его к исполнению. Однако мораторий запрещает отнимать у должников единственное жилье, поэтому банк не может выселить должника из квартиры, которая находится в залоге у банка.

Тем не менее, как сообщают СМИ, банки потихоньку распродают на аукционах ликвидную ипотечную недвижимость, заложенную по валютной ипотеке. Украинские заемщики говорят, что банки продают недвижимость, даже если это единственное жилье заемщика!

Владельцы недвижимости, узнав о выставлении на аукционы их находящегося под мораторием жилья, обращаются к юристам. Правда, чаще всего это происходит слишком поздно: когда квартиры выставлены на продажу или даже когда торги уже прошли. Один из адвокатов рассказывает: «Клиент обратился в самый последний момент — его квартира уже была на торгах. И, что самое неприятное, у него кредитор — госбанк! Пришлось снимать его квартиру через суд. Успели, хотя времени было очень мало». Но такая удача выпадает далеко не всем. Гораздо чаще объекты не успевают снять с торгов, потому что собственники слишком поздно получают информацию о продаже или не знают, куда обращаться и что делать.

Адвокат Андрей Павлишин объясняет: «Абсолютно законно сегодня можно продавать с публичных торгов ипотечные земельные участки, нежилую недвижимость, квартиры и дома с большой площадью, а также любые квартиры и жилые дома, если они выступают обеспечением по гривневому/частному кредиту или не являются единственной жилой недвижимостью заемщика/поручителя. Плюс к тому — имущественные права на квартиры любого метража, кроме случаев их регистрации объектом незавершенного строительства».

Сегодня ликвидировано довольно много банков, и Фонд гарантирования вкладов физлиц продает права требования по залоговым кредитам со скидкой до 20% от оценочной стоимости кредита. Банки предлагают должникам частично погашать кредит и готовы простить долг и прекратить ипотеку, получив 50 процентов и даже меньше реальной стоимости жилья.
Мораторий рано или поздно будет отменен, и тогда многие должники лишатся своей недвижимости.

Выселят даже с детьми? Когда банк может забрать квартиру за долги по ипотеке

По данным Центробанка на 1 марта 2022 года, общая сумма просроченных долгов по ипотеке у россиян составляла почти 64 миллиарда рублей. Несмотря на все кризисы и пандемию, в последние годы эта сумма сокращается — еще в начале 2019 года просроченная задолженность была на 10 миллиардов рублей больше. В Центробанке говорят, что ипотечники, как правило, очень аккуратны в платежах. И не удивительно: в случае просрочек они рискуют потерять квартиру, которую банк просто продаст за долги. Мы изучили документы и поговорили с юристом, чтобы разобраться, когда банк может забрать квартиру и можно ли ему как-то помешать.

За какой долг забирают квартиру?

Главное, что нужно помнить ипотечнику: забрать квартиру за пару просроченных платежей у него не могут. Закон предусматривает два условия, которые банк обязан соблюдать.

— В 2019 году была позиция Верховного суда, что нельзя произвольно применять взыскание, если просрочка менее трех месяцев и сумма требований банка не превышает 5% от стоимости квартиры, — говорит юрист компании «Бенефактум» Денис Валдеев. — То есть Верховный суд напрямую сказал: банки, если вы хотите обратить взыскание на квартиру и реализовать ее или забрать себе, вам необходимо доказать, что эти условия соблюдены.

Частая проблема должников — правовая безграмотность. Одни думают, что банк не выселит их из единственного жилья, другие — что квартиру не смогут продать, если в ней прописаны дети. Но это не так.

— Даже если у человека, который приобрел квартиру в ипотеку, есть малолетние дети или инвалиды в семье, это не спасет квартиру от реализации, — говорит юрист. — Банк просуживает такого должника и просит расторгнуть договор и обратить взыскание на заложенное имущество.

За примерами далеко ходить не надо — мы не раз писали о семьях, которые остались без квартир по требованию банка. Так, в прошлом году едва не оказалась на улице многодетная семья из Екатеринбурга — к счастью, эта история закончилась хорошо, после публикации E1 им помогли погасить ипотеку. Но не всегда кто-то приходит на помощь.

В марте этого года в Госдуму был внесен законопроект, который вводит временный запрет на выселение должника, если это его единственное жилье, — на срок не менее чем два года с момента вступления в законную силу решения суда. Также законопроект предлагает увеличить срок просрочки исполнения обязательства с трех месяцев до одного года. Но пока закон Госдума еще не рассматривала, так что продолжают действовать старые правила.

Не доводите до торгов

Ошибка, которую часто допускают должники, — начинают скрываться от банка с самого начала, как только понимают, что не могут справиться с платежами. За это время долг копится и достигает критической отметки.

— Совет людям, которые попали в сложную финансовую ситуацию, понимая, что у них есть ипотечные обязательства и они не могут их исполнить: нужно обращаться в банк, — говорит юрист. — Сейчас законодательство позволяет рассмотреть варианты кредитных каникул, кроме того, можно просто обратиться в банк и объяснить, что есть финансовые трудности, они носят временный характер, ищем варианты по их устранению. Банк может войти в ситуацию и решить вопрос на стадии досудебного разбирательства без выселения.

Если не прийти «сдаваться» сразу, банк может не пойти навстречу и расторгнуть сделку, потребовав выплатить всю сумму займа разом. Таких денег, как правило, у заемщиков нет, поэтому банк принимает решение продать залоговое имущество — то есть купленную в ипотеку квартиру. Часть денег пойдет на погашение долга перед банком, остаток вернут должнику. Но тут возникает новая проблема — дело в том, что квартиры должников нередко стоят дешевле, чем точно такие же квартиры, но без обременений. И это касается не только ипотечников, но и тех, кого признали банкротом — к примеру, прямо сейчас квартиру сироты в Екатеринбурге продают за 2 миллиона 160 тысяч, хотя ее рыночная цена не меньше 2,5 миллиона.

— Перед продажей квартиры банк должен провести оценку стоимости квартиры, цена должна быть рыночная, — говорит юрист Денис Валдеев. — Если, допустим, должник видит, что квартиру оценили ниже рынка — он может оспорить эту оценку и провести свою, потому что, конечно, человеку невыгодно, что квартира продается дешевле. В этом случае за процедурой оценки тоже нужно следить, чтобы не уйти в минус.

Где жить после выселения

Хотя продажа квартиры банком вполне законна в теории, на практике нередко ситуация обрастает настоящими скандалами. Вот ситуация из Новосибирска: квартира продана на торгах, но прежняя собственница не согласна и утверждает, что в основе продажи лежат поддельные документы. Новая собственница, в свою очередь, обвиняет в подделке прежнюю владелицу квартиры, которая отказывается съезжать. Но это немного незаурядная ситуация, чаще никаких споров о том, кому принадлежит имущество, нет — людям просто некуда идти.

Обратиться за помощью с жильем к государству могут не все — есть определенные условия. О том, как получить квартиру в соцнаем, мы рассказывали в этом материале.