Как доказать добросовестность покупателя при банкротстве продавца

Как доказать добросовестность покупателя при банкротстве продавца
Содержание
  1. ВС заступился за покупателя, который купил квартиру у мошенника
  2. Делает ли это покупателя добросовестным приобретателем, в случае если в будущем продавец квартиры решит признать себя банкротом?
  3. Похожие вопросы
  4. Может ли лицо, признанное банкротом, быть поверенным при заключении сделки купли-продажи дома?
  5. Если недвижимость (квартира, дом) была продана покупателю-ипотечнику, признанному должником (но не банкротом)
  6. Имеет ли право ИП продавать квартиру, в которой он зарегистрирован в качестве ИП?
  7. Может ли продавец сдавать квартиру покупателю в тот период времени, пока регистрируется переход права собственности на покупателя?
  8. Достаточно ли будет указать В ДКП что обязательным условием регистрации перехода .
  9. Вопрос: Как юридически правильно оформить эту доплату между сторонами Получатель квартиры и Продавец и как оговорить возможные риски?
  10. Они отказываются от покупки квартиры?
  11. ВС заступился за покупателя, который купил квартиру у мошенника
  12. Добросовестный приобретатель
  13. Обязанность департамента
  14. Нет полномочий
  15. Как покупателям обезопасить себя от покупки активов банкрота: комментарий Никиты Чернышенко для «Право.ru»
  16. Как покупателям обезопасить себя от покупки активов банкрота: комментарий Никиты Чернышенко для «Право.ru»
  17. Добросовестный бизнес рискует потерять имущество при крупных покупках

ВС заступился за покупателя, который купил квартиру у мошенника

«Защита добросовестностью не спасет при оспаривании сделки при неравноценном встречном исполнении, т.е. должник получил меньше, чем передал своему контрагенту. Поскольку оспаривание по основанию неравноценного предоставления не является «порочащим», такой контрагент, вернув имущество в конкурсную массу, становится кредитором третьей очереди. Однако шансы получить деньги крайне невелики. По данным последнего бюллетеня Федресурса процент удовлетворенных требований незалоговых кредиторов составляет всего 3,4%. В ситуации истребования имущества, перешедшего по цепочке сделок, покупатель оказывается в несколько лучшем положении, т.к. приобретает требование не к банкроту, а к предыдущему звену цепочки, которое, вероятно, окажется более платежеспособным».

Делает ли это покупателя добросовестным приобретателем, в случае если в будущем продавец квартиры решит признать себя банкротом?

Имеет ли смысл удостоверение у нотариуса договора покупки квартиры? Делает ли это покупателя добросовестным приобретателем, в случае если в будущем продавец квартиры решит признать себя банкротом? Каковы риски, что квартиру могут отобрать при банкротстве продавца? Цена квартиры не занижена, заинтересованным лицом покупатель не является.

Смысл нотариального удостоверения сделки имеется.

Риск есть, но, в настоящее время вы делаете всё возможное, чтобы обезопасить вашу сделку в будущем: нотариальное удостоверение, реальная рыночная стоимость, покупатель — не заинтересованное лицо.

А так проверьте продавца на наличие возбуждённых в отношении него исполнительных производств и вынесенных судебных актов на сайтах определённых.

И можно даже их распечатку сделать, что Вы не располагали сведениями о долгах в момент совершения сделки.

Для грамотного составления документов и подробной консультации лучше обратитесь к любому юристу данного сайта в личные сообщения.

Похожие вопросы

Может ли лицо, признанное банкротом, быть поверенным при заключении сделки купли-продажи дома?

Может ли лицо, признанное банкротом, быть поверенным при заключении сделки купли-продажи дома? Продаёт от лица мужа, он не банкрот.

И если в будущем продавец (доверитель) признает себя банкротом, есть ли риск признания сделки недействительной? Если я добросовестный покупател и цена не занижена. Сделка будет оформлена через нотариуса, т.к. доля. Спасибо!

Лицо может быть поверенным несмотря на признание банкротом.

Рисков никаких не будет, поскольку эта сделка не будет подпадать под сделки, которые могут оспорить, поскольку интересы кредиторов в данном случае нарушаться не будут.

Если недвижимость (квартира, дом) была продана покупателю-ипотечнику, признанному должником (но не банкротом)

Если недвижимость (квартира, дом) была продана покупателю-ипотечнику, признанному должником (но не банкротом) НА МОМЕНТ совершения сделки купли-продажи либо ПОСЛЕ совершения, то несёт ли риски продавец квартиры, могут ли данную признать недействительной?

Примечание: продавец на момент совершения сделки не делал запрос о нахождении покупателя-ипотечника в числе должников

(но не банкротов) и не включил в договор купли-продажи недвижимости (дома, квартиры) положение о том, что покупатель-ипотечник не является должником (но не банкротом) на момент совершения сделки.

Не беспокойтесь, вы как Покупатель никаких рисков не несете, сделка на этом основании не расторгается.

Имеет ли право ИП продавать квартиру, в которой он зарегистрирован в качестве ИП?

Мы планируем купить квартиру. Продавец квартиры — ИП. Место регистрации ИП — адрес продаваемой квартиры. Имеет ли право ИП продавать квартиру, в которой он зарегистрирован в качестве ИП? Что будет, если эта квартира официально является его единственным жильём и он после продажи объявит себя банкротом? Какова в этом случае вероятность, что сделку признают недействительной в судебном порядке? Чем вообще в целом для покупателя может быть чревата покупка квартиры у ИП в случае, если он в ней зарегистрирован в этой квартире как ИП? Какие риски для покупателя могут быть в этом случае? Посоветуйте, пожалуйста, нужно ли нам покупать квартиру у ИП или лучше найти другой вариант квартиры покупки?

1. Запросите у продавца выписку из ЕГРПН, полагаю, что в ней в качестве собственника он указан, как физ. л.. Договор следует заключать, как с физ. л.. То, что он зарегистрирован, как ИП по данному адресу не имеет значение. Он должен сняться с регучета по мж перед сделкой. После продажи, он обязан подать сведения в НО об изменении адреса и указать новый адрес своей регистрации по мж.

2. Вероятность отмены сделки в случае его банкротства возможна и тут вам никто не даст никаких гарантий. Главное, что бы вы могли доказать реальность сделки, оплату и принятие квартиры.

Может ли продавец сдавать квартиру покупателю в тот период времени, пока регистрируется переход права собственности на покупателя?

Договор купли-продажи квартиры подписан и отдан на регистрацию в Росреестр. По договору деньги продавцу переданы в момент подписания договора, договор является актом приема-передачи квартиры. До подписания договора купли-продажи продавец сдавал покупателю эту квартиру. Может ли продавец сдавать квартиру покупателю в тот период времени, пока регистрируется переход права собственности на покупателя? Или покупатель имеет право жить бесплатно, т.к. подписан акт приема-передачи?

Здравствуйте! Если акт приема-передачи подписан, то покупатель имеет право жить в ней

Достаточно ли будет указать В ДКП что обязательным условием регистрации перехода .

Покупатель 1 покупает у продавца-покупателя 2 квартиру А. Продавец-покупатель 2 продает квартиру А и одновременно покупает квартиру Б. Продавец 3 (это я) продает квартиру Б продавцу-покупателю 2.

Как мне продавцу 3 обезопасить себя в данной сделке от того что по каким-то причинам договор купли-продажи (ДКП) квартиры А не будет зарегистрирован а мой договор купли-продажи квартиры Б зарегистрируют. В данном случае право собственности моей квартиры перейдет к продавцу-покупателю 2 а денег я не получу, т.к. в договоре доступа продавца 3 (т.е. меня) к ячейке с деньгами стоит условие регистрации обоих ДКП по квартире А и Б.

Достаточно ли будет указать В ДКП что обязательным условием регистрации перехода права собственности квартиры Б является регистрация перехода права собственности квартиры А. Или подстраховаться и в договоре аренды банковской ячейки указать что условием доступа к ячейки с деньгами продавца 3 (меня) является только регистрация ДКП квартиры Б. А это в свою очередь не выгодно покупателю 1.

Требуйте предоплату (ст. 421, 549, 556 ГК РФ)

Вам нужно заключить предварительный договор (ст 429 ГК РФ). В нем предусмотреть все условия. В том числе штрафные санкции. В соответствии с п.2 ст.1, п.1 ст.420, п.п.1, 4 ст.421, п.3 ст.423 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора и в установлении своих прав и обязанностей по нему. Условия договора определяются по усмотрению сторон, при условии их непротиворечия законодательству, а также, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом, иным правовым актом. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное

Во-первых, укажите в договоре купли-продажи квартиры Б условие заключения регистрацию договора купли-продажи квартиры А, а также штрафные санкции за «срыв» в подписании (регистрации) договора купли-продажи квартиры А и Б.

Во-вторых, если Ваш договор купли-продажи будет зарегистрирован, а денежных средств Вы не получите, то в любом случае можете обратиться покупателю (либо в суд) с требованием уплаты стоимости по договору в соответствии со ст.328 ГК РФ.

В-третьих, Вы можете подстраховаться и в договоре аренды банковской ячейки указать, что доступ к ней только после регистрации договора купли-продажи квартиры Б. Хотя можете предусмотреть и иную ответственность — штраф (неустойку) за неисполнение обязательства («срыв сделки»).

Никак Вы не перестрахуетесь — регистрирует переход права собственности Росреестр, который всегда может спокойно приостановить регистрацию права собственности на основании ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Проще заключить договор залога имущества продавца, чтобы потом не кусать локти.

Петр Иванович, если в договоре купли-продажи указывается последующий расчет (т.е. после сделки), то Росреестр регистрирует право залога у продавца в силу закона. И пока в Росреестр не будут представлены документы, свидетельствующие о получении денег продавцом, залог не будет снят. Поэтом, вам не о чем переживать. Советую, текст договора показать юристу.

Вопрос: Как юридически правильно оформить эту доплату между сторонами Получатель квартиры и Продавец и как оговорить возможные риски?

Действующие лица: заинтересованное лицо (Получатель квартиры), юридическое лицо (Покупатель), Продавец (частное лицо).

Такая ситуация: Покупатель через аукцион за фиксированную сумму приобретает квартиру у Продавца, и затем передает ее по договору мены заинтересованному лицу.

Продавец хочет получить за квартиру больше, чем может оплатить Покупатель. Эту разницу в цене Продавцу готов заплатить Получатель квартиры, чтобы получить именно эту квартиру.

Вопрос: Как юридически правильно оформить эту доплату между сторонами Получатель квартиры и Продавец и как оговорить возможные риски? (без ссылок на Покупателя)

Если квартира приобретается на аукционе то требование продавца о каких-либо дополнительных платежах незаконны. Договор считается заключенным с момента его подписания (если иное не оговорено аукционной документацией). Право собственности у покупателя, соответственно, возникает с момента регистрации в Росреестре

Они отказываются от покупки квартиры?

Я заключил договор с покупктелями они внесли аванс сумму** через три недели подписания договора покупатели отказались от сделки, и требуют вернуть им сумму аванса. Имею ли я право считать договор не действительным т.к. они отказываются от покупки квартиры? Могу ли я продать дом другим лицам?: они отказываются расторгнуть договор, требуют вернуть сумму аванса

1. ПОКУПАТЕЛЬ выражает согласие на приобретение 3-комн. Квартиры находящееся по адресу: (. ) ПРОДАВЦУ на праве собственности, по согласованной цене 1800000 (один миллион восемьсот тысяч рублей) .

2. При подписании Настоящего Договора ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает ПРОДАВЦУ предоплату в виде аванса в сумме 100000 (сто тысяч) рублей.

3. ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ принимают на себя обязательства заключить Договор купли-продажи указанной в п. 1 квартиры не позднее «_31__» 122014__года в течении 3-х банковских дней с момента извещения ПРОДАВЦА о готовности пакета документов по сделке. В случае отказа от покупки без уважительной причины ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает ПРОДАВЦУ неустойку в сумме () рублей. В случае отказа ПРОДАВЦА продать квартиру до указанного данном соглашении срока ПРОДАВЕЦ уплачивает ПОКУПАТЕЛЮ неустойку в сумме 100000 (сто тысяч) рублей.

4. Оформление сделки купли-продажи (удостоверение сделки у нотариуса, оплата гос. регистрации) осуществляется за счёт ПОКУПАТЕЛЯ. Оформление документов на квартиру, необходимых для совершения сделки купли-продажи, осуществляется за счет ПРОДАВЦА.

5. ПОКУПАТЕЛЬ обязан после регистрации Договора купли-продажи выплатить ПРОДАВЦУ сумму, указанную в п. 1 настоящего Договора, за вычетом суммы аванса, указанной в п. 2 настоящего Договора. В случае проживания на момент сделки в квартире собственников и иных лиц, ПОКУПАТЕЛЬ имеет право удержать до снятия этих лиц регистрационного учета и физического освобождения квартиры сумму () рублей. В случае просрочки снятия с регистрационного учета по своей вине ПРОДАВЕЦ уплачивает ПОКУПАТЕЛЮ пени в размере % от всей суммы сделки за каждый день просрочки после даты указанной в основном Договоре.

6. После заключения Договора и регистрации сделки ПРОДАВЕЦ обязуется освободить квартиру не позднее и сняться с регистрационного учета не позднее с момента регистрации (уточненные сроки должны быть указаны в основном Договоре).

ВС заступился за покупателя, который купил квартиру у мошенника

ВС заступился за покупателя, который купил квартиру у мошенника

Можно ли купить квартиру в Москве на Красной Пресне за 6,7 млн руб.? Да, показывает пример дела, дошедшего до Верховного суда. Женщина купила это жилье в 2015 году, а через 4 года выяснилось, что оно досталось продавцу по поддельным документам. Московские власти посчитали, что квартира должна принадлежать городу. С этим согласились и суды, которые обвинили покупательницу в том, что невнимательно проверяла документы продавца. В итоге дело дошло до ВС, чьи судьи задали вопрос представителю города.

В ноябре 2015 года Марина Еремина* купила у Нины Рыковой* квартиру в Москве на улице 1905 года (центральная часть города, Краснопресненский район) за 6,7 млн руб. Через 4 года выяснилось, что Рыкова получила недвижимость по поддельным документам. В ее отношении возбудили уголовное дело по статье о мошенничестве.

В период расследования правоохранительные органы установили, что летом 2015 года Рыкова обратилась к нотариусу за свидетельством о праве на наследство после смерти бывшей собственницы квартиры Марии Симоновой*. Она предъявила поддельное свидетельство о рождении, по которому покойная якобы была ее матерью. Нотариус принял документы и выдал свидетельство о праве на наследство, по которому Рыкова смогла оформить квартиру на себя.

Рыкова предъявила поддельное свидетельство о рождении, по которому покойная якобы была ее матерью. Нотариус принял документы и выдал свидетельство о праве на наследство, по которому Рыкова смогла оформить квартиру на себя.

В феврале 2020 года потерпевшим по уголовному делу признали московский Департамент городского имущества. После чего чиновники решили подать иск в Пресненский районный суд города Москвы. Департамент потребовал признать недействительным договор купли-продажи и передать квартиру городу на основании ст. 302 ГК («Истребование имущества от добросовестного приобретателя»).

19 октября 2020 года суд удовлетворил требования истца, признав сделку купли-продажи недействительной. Умершая Симонова не имела наследников, поэтому по решению суда собственником квартиры стала Москва на основании ст. 1151 ГК («Наследование выморочного имущества»).

Еремину же суд признал недобросовестным приобретателем. По мнению первой инстанции, ответчица не приняла достаточных мер для проверки недвижимости. Она не обратила внимания, что объект продается по цене ниже кадастровой стоимости, не проверила свидетельство о рождении Рыковой на портале ЕГР ЗАГС, пояснил суд.

Решение первой инстанции оставили без изменения апелляция и кассация. После чего Еремина обратилась в Верховный суд.

Добросовестный приобретатель

В своей жалобе заявительница указала, что чиновники пропустили срок исковой давности. Согласно п. 4 ст. 302 ГК суд должен отказать в истребовании квартиры, если со дня внесения записи о праве собственника в ЕГРН прошло больше трех лет. По словам ответчицы, этот срок истек в 2018 году, поэтому суды не могли удовлетворить иск департамента.

Еремина также пояснила, что она не могла проверить свидетельство о рождении Рыковой, так как портал ЕГР ЗАГС работает с 2018 года, а договор на квартиру она заключила в 2015 году. По мнению заявительницы, она приняла все возможные меры для проверки недвижимости. Все документы на квартиру также исследовал банк, в котором ответчик получала кредитные средства на покупку.

Кроме того, в кассационной жалобе Еремина сослалась на положения Постановления Конституционного суда от 22.07.2017 №16-П. В нем КС указал, что суды не должны защищать имущественные интересы публично-правового образования за счет ущемления прав граждан, которые добросовестно и возмездно приобрели квартиры у мошенников. Если чиновники бездействовали и не оформили квартиру в разумный срок, риск утраты помещения должен лежать на них, разъяснил КС.

Обязанность департамента

Первой на заседании выступила представитель ответчицы Ольга Сячинова. Она рассказала, что Еремина нашла квартиру на «Циане» в октябре 2015 года, после чего ответчик обратилась к оценщику. В своем заключении специалист указал, что рыночная стоимость недвижимости действительно составляет 6,7 млн руб., поэтому сомнений в цене сделки у Ереминой не возникло.

По мнению Сячиновой, департамент сам виноват в том, что квартирой завладели мошенническим путем. Согласно Постановлению Правительства Москвы № 639-ПП, чиновники должны ежемесячно проводить проверки на предмет выморочного имущества. Но департамент этого не делал, поэтому не может требовать передачи квартиры городу, уверена представитель.

Нет полномочий

Следом слово взяла представитель департамента городского имущества Алевтина Мартынова. Она утверждала, что срок исковой давности следует считать со дня, когда ведомство узнало о нарушении его прав. По словам Мартыновой, департамент не может обнаружить выморочное имущество самостоятельно, у него нет полномочий даже на запрос сведений из ЗАГС. Информацию о квартире чиновникам могли передать только другие органы, объяснила представитель.

Департамент узнал о нарушении прав только в феврале 2020 года после того, как его признали потерпевшим по уголовному делу, поэтому срок исковой давности необходимо считать с этого момента, уверена Мартынова.

— Вы считаете, что согласно п. 4 ст. 302 ГК [об истребовании имущества у добросовестного приобретателя] трехгодичный срок можно исчислять с даты, когда вас признали пострадавшими? — спросил судья Игорь Юрьев.

— Но в законе же сказано по-другому, — отметил председательствующий судья Юрий Москаленко.

— Тогда получится, что публично-правовые образования никогда не смогут истребовать квартиры, которые попали к мошенникам.

На это Москаленко отметил: «Мы обсуждаем другие вопросы. Сейчас нас интересуют положения ст. 302 ГК».

Следом на заседании выступила прокурор Татьяна Власова, которая поддержала доводы кассационной жалобы Ереминой. По мнению Власовой, нижестоящие инстанции должны были учесть бездействие департамента, который не выполнял требования Постановления Правительства Москвы № 639-ПП. Прокурор указала, что суды также должны были принять во внимание положения Постановления КС №16-П и дать им надлежащую правовую оценку.

Заслушав доводы сторон, суд отменил акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело № 5-КГ21-166-К2). Мотивировочную часть определения опубликуют в ближайшее время, и из нее станет понятно, на какие именно доводы ВС обратил особое внимание.

Как покупателям обезопасить себя от покупки активов банкрота: комментарий Никиты Чернышенко для «Право.ru»

Как покупателям обезопасить себя от покупки активов банкрота: комментарий Никиты Чернышенко для «Право.ru»

Перед банкротством сделки по выводу активов должника – частая практика. При этом может пострадать добросовестный покупатель, который действительно хотел приобрести это имущество. Есть риск, что актив заставят вернуть в конкурсную массу. Журналисты «Право.ru» вместе с экспертами разбираются, как оспаривают сделки из цепочки по отчуждению активов должника, какие доказательства нужны, чтобы обосновать добросовестность, и как покупателям защитить себя от покупки имущества банкрота.

Юрист фирмы «Кульков, Колотилов и партнеры» Никита Чернышенко отмечает, что покупатель будет признан добросовестным в том случае, если он не знал, что покупает имущество не у собственника. Среди наиболее популярных в судебной практике критериев добросовестности юрист выделяет следующие:

  • отсутствие в ЕГРН отметки о судебных спорах на момент покупки имущества добросовестным приобретателем;
  • приобретение имущества по рыночной цене;
  • действительность первоначального договора на момент совершения второй сделки.

Наиболее спорным критерием, по мнению Никиты, является приобретение имущества по рыночной цене: «Для судов даже сравнительно небольшое отклонение цены сделки от отчета оценщика (который может принести управляющий или враждебный кредитор, заинтересованный в сломе сделки) является основанием для отказа в защите добросовестного приобретателя и истребования имущества в конкурсную массу. ВС РФ не так давно напомнил судам, что следует принимать во внимание явную несоразмерность стоимости сделки рыночной цене имущества (Определение СКЭС ВС РФ от 5 октября 2021 г. № 305-ЭС19-13577).

Примером такой явной несоразмерности является продажа недвижимого имущества по цене существенно ниже кадастровой собственности (Определение СКЭС ВС РФ от 4 августа 2022 г. № 305-ЭС21-21196 (5) по делу № А41-70837/17)», – отмечает юрист.

Как покупателю в цепочке сделок по отчуждению активов должника доказать, что он добросовестный? Никита полагает, что сравнительно эффективной тактикой защиты является подготовка отчета об оценке рыночной стоимости имущества: «В идеале, конечно, следует заказывать такой отчет при покупке имущества, особенно если речь о дорогостоящей недвижимости. В таком случае будет более убедительно смотреться аргумент о том, что покупатель провел надлежащий due diligence при приобретении спорного имущества».

Никита также отмечает, что, если первая сделка в цепочке признана недействительной, то это автоматически не влечет недействительность всех последующих сделок. ВАС РФ разъяснил, что в таком случае управляющему нужно пытаться истребовать спорное имущество у конечного приобретателя. Такой порядок соответствует устоявшейся позиции высших судов, что первоначальный собственник не должен оспаривать все сделки цепочки, а может напрямую истребовать имущество от покупателя по последней сделке.

Однако ВС РФ внес важное добавление, разрешив квалифицировать как единую сделку цепочку сделок, направленную на вывод активов должника в пользу его бенефициаров. Для этого нужно установить, что первый покупатель (и все последующие) фактически являлись подставными лицами, которые прикрывали отчуждение имущества должника его бенефициарам. В таком случае суд признает недействительной всю цепочку сделок, и имущество вернется должнику через механизм применения последствий недействительной сделки (т.е. не виндикацию, а реституцию).

На вопрос журналистов о том, в каких случаях, даже если покупатель не знал, что приобретает актив банкрота, сделку все равно могут признать недействительной, Никита отвечает:

«Защита добросовестностью не спасет при оспаривании сделки при неравноценном встречном исполнении, т.е. должник получил меньше, чем передал своему контрагенту.

Поскольку оспаривание по основанию неравноценного предоставления не является «порочащим», такой контрагент, вернув имущество в конкурсную массу, становится кредитором третьей очереди. Однако шансы получить деньги крайне невелики. По данным последнего бюллетеня Федресурса процент удовлетворенных требований незалоговых кредиторов составляет всего 3,4%.

В ситуации истребования имущества, перешедшего по цепочке сделок, покупатель оказывается в несколько лучшем положении, т.к. приобретает требование не к банкроту, а к предыдущему звену цепочки, которое, вероятно, окажется более платежеспособным».

В случае, если покупатель приобрел имущество по цепочке сделок (т.е. не напрямую от банкрота), то такое имущество может быть от него возвращено только через виндикацию, т.е. не требуется признавать недействительной сделку именно с конечным приобретателем. При оценке добросовестности такого покупателя суды обращают внимание на такие критерии, как рыночность цены сделки, отсутствие знания покупателя о спорном статусе имущества и т.д.

Чтобы покупателям обезопасить себя от покупки активов банкрота/потенциального банкрота и избежать признания сделки недействительной, Никита советует проводить тщательный мониторинг контрагента, особенно по сделкам со значительной ценой.

«Конечно, определенной проблемой является закрытость информации о финансовом состоянии непубличных обществ. Однако все же есть ряд открытых систем, которую агрегируют информацию об исковой нагрузке лица, наличии исполнительных производств против него и т.д. Такую информацию нужно обязательно принимать во внимание».

Кроме того, Никита советует обращать внимание на сферу деятельности продавца и оценивать обстоятельства, которые побудили его продать спорное имущество. Например, если ваш контрагент – завод, который внезапно начинает распродавать недвижимость и земельные участки для производственной деятельности, то, вероятно, его банкротство не за горами.

«Суды при оценке добросовестности конечного приобретателя обращают внимание на то, изучил ли он «историю» имущества. Поэтому при приобретении дорогостоящих активов покупателю следует проверить цепочку сделок, по которой имущество перешло к продавцу. Такая мера предосторожности позволить выявить, не принадлежало ли имущество изначально банкроту. Если первоначальный собственник все-таки оказался банкротом, то стоит проверить, попадает ли продажа им имущества в период подозрительности. Так можно оценить вероятность оспаривания сделки в банкротстве первоначального покупателя», – резюмирует Никита.

Комментариями также поделились: Азат Ахметов (Orchards), Зоя Галеева (ЦРПА), Денис Голубев (ЕПАМ), Сергей Жук (ART DE LEX), Анна Ившина (РКТ), Кирилл Карпов (Стрижак и партнеры), Егор Ковалев (Delcredere), Санал Нонуков (ALUMNI), Дмитрий Савочкин (Сотби), Дарья Соломатина (Инфралекс) и Екатерина Тульская (Качкин и партнеры).

Добросовестный бизнес рискует потерять имущество при крупных покупках

Недавно Конституционный суд РФ отправил на пересмотр дело Евгения Мокеева, купившего в 2016 году квартиру в Ангарске (Иркутская область). Продавец осуществил сделку без согласия бывшей жены. В суде она добилась раздела совместно нажитого имущества, получив в том числе права и на 1/2 квартиры, владельцем которой на тот момент уже являлся Мокеев. При этом покупка совершалась не напрямую у первого владельца, продавшего квартиру без согласия бывшей жены, а в ЕГРН на момент покупки спорной недвижимости Мокеевым никаких ограничений не было.

Однако покупатель дошёл до Конституционного суда РФ, который поддержал его. По мнению высшего суда, добросовестный приобретатель, полагающийся на ЕГРН, не должен выяснять судьбу свой покупки. Иное, считает суд, подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости. Бывший супруг должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о собственнике в записи о регистрации права. В ином же случае недопустимо возлагать неблагоприятные последствия на добросовестного участника гражданского оборота.

«До недавнего времени стандарт добросовестности был неоправданно высок. Например, в некоторых делах судьи ожидали от покупателя, что тот опросит соседей продавца: действительно ли продавец тот, за кого себя выдаёт, и в ином случае признавали его недобросовестным. После введения поправок в Гражданский кодекс в 2019 году доказать свою добросовестность стало проще, достаточно полагаться на сведения из ЕГРН. Однако ещё не все суды восприняли это изменение», — резюмирует Евгений Галлямов, юрист адвокатского бюро «НБ».

Оцените статью
Добавить комментарий