Квартиры должников в Челябинской области

Покупка залоговой квартиры – риски. Украина 2022

На сегодняшний день у покупателя есть возможность купить квартиру не только у собственника или застройщика, но и у банка или частного кредитора. Как правило, покупка залоговой квартиры обойдётся на 20-60% дешевле, чем продаётся аналогичная недвижимость на первичном или вторичном рынке.

Какой порядок продажи ипотечной квартиры в Украине? Как происходит покупка кредитной квартиры у банка через аукцион? Преимущества и недостатки покупки залоговой квартиры. Риски при покупке залоговой квартиры.

Все эти и многие другие сопутствующие вопросы мы разберём в нашей статье.

Как купить залоговую квартиру, находящуюся в ипотеке

Квартира находится в ипотеке. Это значит, что продавец оформил ипотечный договор, получил кредит под залог своей недвижимости и выплачивает его в соответствии с графиком погашения. Кредит может быть взят как в банке, так и у частного лица.

Что такое ипотечный договор

Это документ, который регулирует взаимоотношения заёмщика и кредитора. Форма ипотечного договора стандартная. В нём указываются реквизиты сторон и должны быть прописаны все условия получения такого кредита, а именно:

• Сумма полученного кредита
• Стоимость залогового имущества (квартиры)
• Срок, на который был выдан кредит
• Процентная ставка за пользование кредитными деньгами
• Стоимость обслуживания кредитного договора
• График погашения
• Возможность и условия досрочного погашения займа
• Возможность и условия переуступки прав по кредитному договору
• Штрафные санкции и пеня за нарушение сроков погашения кредита
• Необходимость застраховать предмет залога и жизнь заёмщика

Как оформляется договор ипотеки

Ипотечный договор оформляется и заверяется нотариусом. Как правило, после его подписания сторонами сделки нотариус накладывает запрет на отчуждение такой недвижимости и вносит сведения в Государственный реестр.

Следовательно, собственник не может распоряжаться квартирой, находящейся в залоге до момента полного погашения кредитной задолженности.

Что будет, если заёмщик не отдаст деньги

Залоговая квартира переходит в собственность к банку, коллекторам или к частному лицу-кредитору в случае, если заёмщик не сможет выполнить обязательства по ипотечному договору. Такой переход может произойти двумя способами:

1. Обращение взыскания на ипотечную квартиру в судебном порядке. В этом случае должно быть решение суда, по которому квартира переходит в собственность кредитора.
2. Внесудебный порядок обращения взыскания банком на залоговое имущество. Одним из внесудебных способов такого обращения является исполнительная надпись нотариуса на ипотечном договоре.

Как купить залоговую квартиру у банка

Если следовать действующему законодательству, то согласно требованиям Закона Украины «Про ипотеку» обращение взыскания на ипотечную квартиру как в судебном, так и во внесудебном порядке, предусматривает ее реализацию на торгах (аукционе) органами государственной исполнительной службы, а с недавнего времени и частными исполнителями.

Добросовестный заёмщик может продать квартиру только при согласии банка

Как правило, добросовестный заёмщик выполняет взятые на себя обязательства перед банком и регулярно погашает взятый кредит. Но бывают ситуации, когда владелец залоговой квартиры имеет возможность и желание продать такую недвижимость. Для этого нужно получить согласие кредитора.

В этом случае любой желающий сможет её купить. Как это можно технически осуществить, попробуем детально разобраться.

Как продать ипотечную квартиру

Существуют разные схемы по продаже квартир, находящихся в залоге. Если полученный кредит обслуживается, то есть своевременно и в полном объёме вносятся все прописанные в ипотечном договоре платежи, то можно поступить следующим образом.

При условии согласия банка, возможна продажа залоговой квартиры путём досрочного погашения кредита и выплаты текущей задолженности с последующим снятием обременения. Как это происходит:

Выкуп из-под залога путём непосредственной передачи денег от покупателя продавцу

Как правило, залоговая квартира от хозяина продаётся обычно дешевле рынка на 15-20%, поэтому при правильном подходе к такой покупке можно существенно сэкономить. Разберёмся, какие шаги нужно предпринять для совершения покупки:

• Покупатель отдаёт часть денег продавцу наличными, тот вносит их на счёт в банке и погашает свой кредит.
• После этого снимается обременение и происходит сделка купли-продажи.
• Продавцу передаётся оставшаяся сумма, а право собственности регистрируется на покупателя.

В этой схеме есть существенные моменты, которые нужно учесть:

• Согласие на досрочное погашение кредита должен одобрить банк.
• Перед проведением такой операции нужно взять справку о полной задолженности по кредиту на день расчёта.
• Необходимо заключить дополнительное соглашение с владельцем и его родственниками о том, что они не будут оспаривать такую сделку в дальнейшем.
• Убедиться в отсутствии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних детей. Настаивать на снятии с регистрации всех прописанных до момента оформления договора купли-продажи.

Пример выкупа квартиры из залога банка

Например, покупатель и продавец договорились о цене покупки квартиры за 40 тысяч. Но на день расчёта продавец должен банку 5 тысяч, причём согласие на досрочное погашение кредита уже получено.

Предварительный договор купли-продажи

В этой ситуации покупатель с продавцом оформляют предварительный договор купли-продажи, где прописывают все условия, сроки предстоящей сделки, а также штрафные санкции за нарушение пунктов договора.

Трёхсторонний договор с участием кредитора

Иногда в таких ситуациях оформляется трёхсторонний договор, где третьей стороной выступает банк. Покупатель передаёт 5 тысяч, которые перечисляются на расчётный счёт банка для погашения задолженности по кредиту. В результате продавец получает документ об отсутствии кредитного долга, что позволит ему снять запрет на отчуждение квартиры.

Основной договор купли-продажи

После снятия запрета оформляется основной договор купли-продажи и покупатель передаёт продавцу остаток суммы 35 тысяч. После регистрации перехода права собственности в Реестре вещных прав новый владелец становится полноправным собственником.

Важные моменты при покупке квартиры у должника

• Как правило, покупателю необходимо лично проконтролировать, что переданный по предварительному договору аванс пошёл на погашение кредита. Эта сумма должна быть внесена на расчётный счёт банка-кредитора с указанием целевого назначения платежа.
• Если продаваемая квартира была приобретена в зарегистрированном браке, то для продажи нужно получить письменное согласие супруга/супруги.
• Необходимо убедиться в отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних детей в продаваемой квартире.
• Процедура снятия обременения после погашения задолженности перед банком не происходит автоматически, для этого потребуется некоторое время.
• Если после погашения кредита и снятия запрета продавец передумает продавать вам квартиру на согласованных ранее условиях, то у вас не будет рычагов воздействия на продавца и отстаивать свои интересы придётся в суде.

Покупка кредитной квартиры у банка через аукцион

Если взятый в банке кредит не обслуживается, то есть заёмщик своевременно не погашает кредит и не платит проценты, банк вправе наложить взыскание на предмет залога и выставить его для продажи через аукцион.

Для того, чтобы такие действия были законными, банк должен обратиться в суд и получить положительное решение для возможности принудительной продажи предмета залога, чтобы компенсировать свои убытки.

Особенности покупки квартиры через аукцион

Эта ситуация отличается от вышеописанной тем, что квартиру продаёт не заёмщик, а банк. Такая схема приобретения жилья более опасна для покупателя по причине скрытых рисков, однако она наиболее прибыльная.

Выгода для покупателя

Такую квартиру можно купить на 50-60% ниже её реальной рыночной стоимости.

Риски покупателя

Если квартира продаётся через аукцион, то в случае такой принудительной продажи банк не может дать покупателю никаких гарантий в том, что у него не будет в дальнейшем проблем с бывшими владельцами. Поэтому этот способ покупки считается максимально рискованным.

Проблемы при покупке квартиры через аукцион

• Проблемы могут начаться уже на этапе просмотра квартиры. Если бывшие владельцы-должники живут в квартире и ещё не освободили её, они могут просто не пустить вас в квартиру для её осмотра.
• На организацию и проведение аукциона потребуется много времени.
• Не факт, что выбранная квартира в результате аукционных торгов достанется именно вам. В аукционе обязательно будут принимать участие другие претенденты, которые могут предложить большую цену и квартира в итоге перейдёт к ним.
• Как правило, есть ещё один негативный момент – это длительный процесс дальнейшего оформления права собственности. Например, вначале вам нужно получить копию протокола проведения аукциона, на что понадобится время. Затем нужно обратиться к регистратору для внесения сведений в Государственный реестр. Все эти действия не быстрые, требуют времени.
• Но даже если вы прошли все процедуры и зарегистрировали квартиру на своё имя, радоваться рано. Если бывшие владельцы-должники не захотят расставаться с недвижимостью, они могут попытаться оспорить результаты аукциона по любым, даже формальным соображениям.

По каким причинам покупка через аукцион может быть оспорена в суде

Как правило, самые распространённые поводы при этом – заниженная цена проданной недвижимости, ущемление прав третьих лиц или нарушения самой процедуры при проведении аукциона. При этом суд может отменить сделку, причём покупатель при этом не сможет вернуть все потраченные средства.

Ему не вернут взнос участника аукционных торгов. Нотариальные расходы на сопровождение сделки, оплаченные информационные услуги агентства недвижимости, банковскую комиссию за перечисление средств и сумму, уплаченную исполнительной службе тоже вернуть не удастся.

Преимущества покупки залоговой квартиры

• Основное преимущество покупки любого залогового имущества – это его цена. Самый выгодный вариант – это покупка залоговой квартиры у банка на торгах через аукцион. В этом случае можно сэкономить до 60% её рыночной стоимости.
• В случае, если залоговую квартиру продаёт заёмщик с согласия банка, удаётся сэкономить до 20%.

Недостатки покупки залоговой квартиры

• Если недвижимость взыскана с заёмщика принудительно, он может попытаться обжаловать это через суд. Причём мотивировать свою позицию он может по любым формальным причинам. В случае подтверждения заявленных нарушений сделка будет признана судом незаконной.
• Например, признание сделки недействительной может произойти по причине нарушения прав третьих лиц. Как правило, подать такой иск в суд может бывшая супруга заёмщика, его нынешняя законная или гражданская жена. В семье должника могут появиться дети уже после оформления договора ипотеки. Этот факт также может быть весомым аргументом для возможного судебного иска.
• В случае малейшего нарушения любых формальностей при подготовке и в процессе проведения аукциона обжаловать сделку сможет не только бывший заёмщик, но и другие недовольные участники торгов.

Как снизить риски при покупке залоговой квартиры

Как правило, избежать всех рисков и полностью обезопасить себя невозможно. Но если уделить внимание некоторым моментам, то можно снизить степень негативного влияния многих факторов.

Встретиться с бывшим собственником

Идеальным вариантом, на котором мы акцентируем внимание, является ваше ЛИЧНОЕ знакомство с бывшим собственником квартиры. Более того, мы всегда настаиваем на присутствии бывшего владельца на сделке у нотариуса.

Это очень важно. Ведь самая достоверная информация – это информация от первоисточника. Конечно, представители банка, коллекторы или частный инвестор будут вас торопить и рассказывать сказки, но реальность может быть совсем другой.

Узнать историю квартиры

Расспросите бывшего собственника подробно о всей истории с его квартирой. Задайте как можно больше правильных вопросов. А вот если продавцы будут прятать от вас бывшего собственника, это должно вас насторожить.

После покупки квартиры этот человек может появиться. У него будет возможность подать в суд на вас и коллекторов, чтобы обжаловать вашу сделку.

Проверить квартиру по базам и реестрам

Обязательно нужно проверить квартиру по всем судебным базам и реестрам. Это поможет вам подтвердить или опровергнуть информацию, полученную от собственника и всю её историю: каким способом квартиру отобрали, было ли принудительное выселение из квартиры, выселяли ли малолетних детей из этой квартиры и так далее.

Поговорить с соседями

Расспросите всех соседей об этой квартире. Они точно знают намного больше, чем вам рассказывает продавец.

Поручить проверку опытному юристу

Как правило, даже факт регистрации за банком или коллекторами права собственности на момент продажи не является гарантией вашей безопасности. При наличии даже формальных оснований заинтересованные лица смогут обжаловать сделку в суде.

Там может быть много подводных камней: незаконный переход права собственности, проблемный регистратор, ошибки в документах и многое другое. Поэтому тщательная проверка такой недвижимости перед покупкой опытным юристом крайне необходима.

Если в квартире были прописаны дети

Если залоговую квартиру продаёт сам собственник, то это немного облегчает ситуацию, но бдительность терять не нужно. Узнайте у продавца, не были ли прописаны в квартире дети и где они прописаны сейчас.

Встретиться с кредитором

В любом случае обязательно встречайтесь с тем физлицом или представителем юрлица, за которым непосредственно числится ипотека. Ведь именно он будет писать заявление нотариусу о снятии ипотеки и именно от его доброй воли зависит безопасность вашей покупки.

Риски при покупке квартиры, которая была отобрана у должника и перепродана

Если квартира ранее была отобрана за долги, риск именно в законности перехода права собственности от должника к кредитору, в соблюдении процесса и порядка, где зачастую выявляются нарушения, которые приводят к его недействительности (торги, исполнительная надпись нотариуса, решение суда…).

Причем после “отбора” квартиры у должника, с целью “отбеливания” истории объекта, квартира может быть несколько раз перепродана и переоформлена.

Возможные последствия

В будущем, должник может оспорить не законный “отбор” квартиры, что сейчас происходит очень часто.

В результате чего, исходя из конкретной ситуации и наших судебных реалий, конечный покупатель будет на несколько лет затянут в суды, где может быть отстоит свое право, а может остаться без квартиры, и без возможности вернуть уплаченные за квартиру деньги.

Выводы по покупке залоговой квартиры

Привлекательная низкая цена покупки залоговой квартиры часто скрывает целый шлейф скрытых рисков и дополнительных проблем. Связываться с таким объектом можно только после всесторонней тщательной проверки выбранного объекта.

Готовы ли вы рисковать своими деньгами в такой ситуации – решать только вам. Обращайтесь к нашим юристам по недвижимости GetHom. Мы проверим квартиру и условия сделки. В них заключены главные риски. После этого примете решение, стоит ли покупать или от покупки лучше отказаться.

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.

Квартиры должников в Челябинской области

Квартиры с торгов по банкротству в Челябинской области и аукционы по реализации арестованного имущества банкротов со всех электронных торговых площадок. Конфискованное имущество должников представлено одним списком, для работы с поиском и сортировкой используйте фильтры выше.

Категории торгов в Челябинской области

Квартира по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Академика Королёва.

Квартира по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Академика Королёва, д. 17, кв. 146, состоящая из 2 комнат, общей площадью 56,4 кв.м, расположенная на 7 этаже 10-ти этажного дома, кадастровый номер 74:36:0601008:514. Имущество является предметом залога АО Банк ДОМ.РФ

Жилое помещение (квартира)

Вид объекта недвижимости: помещение; назначение: жилое; наименование, вид жилого помещения: квартира №94; номер, тип этажа, на котором расположено помещение: этаж №7; кадастровый номер: 23:37:1003000:871; площадь: 44.8 кв. м.; местоположение: Краснодарский край, г. Анапа, проезд Белорусский, д. 8, литера З, кв. 94; индивидуальная собственность. Ознакомиться с более подробной информацией о характеристиках, выставляемых на торгах лотах и имеющихся ограничениях регистрационных действий можно в приложении.

Жилое помещение (квартира)

Вид объекта недвижимости: помещение; назначение: жилое; наименование, вид жилого помещения: квартира №42; номер, тип этажа, на котором расположено помещение: этаж №7; кадастровый номер: 23:37:1003000:568; площадь: 45.3 кв. м.; местоположение: Краснодарский край, г.Анапа, пр.Белорусский, д.8, лит.З, кв.42; индивидуальная собственность. Ознакомиться с более подробной информацией о характеристиках, выставляемых на торгах лотах и имеющихся ограничениях регистрационных действий можно в приложении.

Жилое помещение (квартира)

Вид объекта недвижимости: помещение; назначение: жилое; наименование, вид жилого помещения: квартира №45; кадастровый номер: 23:37:1003000:566; площадь: 47.6 кв. м.; местоположение: Россия, край Краснодарский, г Анапа, проезд Белорусский, дом 8, корпус ЛИТ З, квартира 45; индивидуальная собственность. Ознакомиться с более подробной информацией о характеристиках, выставляемых на торгах лотах и имеющихся ограничениях регистрационных действий можно в приложении.

Жилое помещение (квартира)

Вид объекта недвижимости: помещение; назначение: жилое; наименование, вид жилого помещения: квартира №91; номер, тип этажа, на котором расположено помещение: этаж №6; кадастровый номер: 23:37:1003000:709; площадь: 46.7 кв. м.; местоположение: Краснодарский край, г.Анапа, пр.Белорусский, д.8, лит.З, кв.91; индивидуальная собственность. Ознакомиться с более подробной информацией о характеристиках, выставляемых на торгах лотах и имеющихся ограничениях регистрационных действий можно в приложении.

Жилое помещение (квартира)

Вид объекта недвижимости: помещение; назначение: жилое; наименование, вид жилого помещения: квартира №36; номер, тип этажа, на котором расположено помещение: этаж №6; кадастровый номер: 23:37:1003000:578; площадь: 45.6 кв. м.; местоположение: Краснодарский край, г.Анапа, пр.Белорусский, д.8, лит.З, кв.36; индивидуальная собственность. Ознакомиться с более подробной информацией о характеристиках, выставляемых на торгах лотах и имеющихся ограничениях регистрационных действий можно в приложении.

Жилое помещение (квартира)

Вид объекта недвижимости: помещение; назначение: жилое; наименование, вид жилого помещения: квартира №44; номер, тип этажа, на котором расположено помещение: этаж №7; кадастровый номер: 23:37:1003000:567; площадь: 34.2 кв. м.; местоположение: Краснодарский край, г.Анапа, пр.Белорусский, д.8, лит.З, кв.44; индивидуальная собственность. Ознакомиться с более подробной информацией о характеристиках, выставляемых на торгах лотах и имеющихся ограничениях регистрационных действий можно в приложении.

Жилое помещение (квартира)

Вид объекта недвижимости: помещение; назначение: жилое; наименование, вид жилого помещения: квартира №56; кадастровый номер 23:37:1003000:741; площадь: 62.7 кв.м.; местоположение: Россия, край Краснодарский, г Анапа, проезд Белорусский, дом 8, корпус ЛИТ З, квартира 56; индивидуальная собственность. Ознакомиться с более подробной информацией о характеристиках, выставляемых на торгах лотах и имеющихся ограничениях регистрационных действий можно в приложении.

Жилое помещение (квартира)

Вид объекта недвижимости: помещение; назначение: жилое; наименование, вид жилого помещения: квартира №28; номер, тип этажа, на котором расположено помещение: этаж №6; кадастровый номер: 23:37:1003000:185; площадь: 39.3 кв. м.; местоположение: Край Краснодарский, г. Анапа, проезд Белорусский, дом 8, кв. 28; индивидуальная собственность. В отношении лота №20 сделаны записи о регистрации по месту жительства. Ознакомиться с более подробной информацией о характеристиках, выставляемых на торгах лотах и имеющихся ограничениях регистрационных действий можно в приложении.

Как купить залоговую квартиру у банка?

Такие квартиры нельзя продать или подарить, потому что они выступают обеспечением кредита. И все же иногда мы видим объявления о реализации залогового имущества, причем по весьма привлекательной цене. С одной стороны сделка представляется выгодной, с другой – кажется, что есть какой-то подвох. Мы расскажем, где можно купить залоговую квартиру у банка и стоит ли это делать.

Что это за недвижимость?

Ипотека выдается на крупную сумму: банк идет на большой риск, поэтому требует обеспечить кредит, отдав в залог приобретаемую квартиру. Это значит, что пока заемщик возвращает долг, он не может совершать с ней никакие сделки. А если он перестанет платить, кредитор имеет право продать заложенное имущество. Полученные средства пойдут на закрытие ипотеки.

Описанная процедура происходит строго в рамках закона – никто не врывается ночью и не выставляет на мороз семью с детьми. Сначала должны наступить определенные условия для взыскания: длительная неуплата, нежелание должника пойти на компромисс (например, реструктурировать кредит) и пр. Затем банк обращается в суд и получает решение, на основании которого и происходит реализация квартиры. В любом кредитном учреждении есть целая армия юристов, которые занимаются проблемным залоговым имуществом.

В результате на досках объявлений и сайте банка появляются предложения о продаже недвижимости по очень привлекательной цене. Дело в том, что реализовать собственность нужно как можно скорее, чтобы закрыть ипотечный долг. Иногда отличие от среднерыночной стоимости бывает внушительным – от 20% и больше.

Преимущества

Чем может быть привлекательно приобретение залоговой квартиры:

• Очевидная выгода в цене. Если недвижимость не продается долгое время, скидка может достигать даже 50%, но в начале ее реализации стоимость близка к рыночной.
• Обычно это хорошее жилье, потому что при оформлении ипотеки кредитор тщательно проверяет имущество. К примеру, банки не выдают займы на приобретение квартир в аварийных домах, в плохом состоянии и с незаконной перепланировкой. К тому же можно быть уверенным, что нет никаких ограничений, кроме залога.
• Сделка будет проводиться с участием банковских юристов – они подготовят необходимые документы и будут сопровождать сделку. Хотя, конечно, полностью полагаться на их компетенцию не стоит: лучше подстраховаться и привлечь специалиста со стороны.
• Можно оформить ипотеку в том же банке. В его интересах побыстрее избавиться от проблемной недвижимости, поэтому высока вероятность, что вам одобрят жилищный кредит и даже предложат индивидуальные условия (например, пониженную процентную ставку). Конечно, придется собрать справки о зарплате и прочие требуемые документы, но рассмотрение будет более лояльным.

Риски и недостатки

И все же купить арестованную банком квартиру – довольно рискованный шаг:

• Основная опасность – это то, что имущество было отобрано у должника в судебном порядке. А любое решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции, и если правосудие встанет на сторону бывшего владельца, недвижимость придется вернуть. Хотя банк точно компенсирует внесенную сумму (тут рисков меньше, чем при покупке у частного лица), все равно жаль потраченного времени и вложенных средств, например, если вы уже начали делать ремонт.
• В квартире могут быть прописаны дети или недееспособные граждане, которых разрешается выписать опять же только по решению суда. А если есть еще и несовершеннолетние собственники (особенно если жилье куплено с использованием маткапитала), проблем не избежать. Хотя в России и есть судебные прецеденты реализации залоговых квартир с долями детей, покупка такой недвижимости заставит нового владельца понервничать.
• Процедура приобретения залогового имущества довольно длительная – она может занимать несколько недель. Если жилье нужно срочно, это точно не ваш вариант. К тому же, пока идет сделка, банк могут лишить лицензии (в последнее время это реальный риск), поэтому стоит остановиться на залоговом имуществе кредиторов, прочно стоящих на ногах (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и т.д.).
• По сути, вы покупаете кота в мешке, потому что вживую посмотреть квартиру нельзя, есть только фотографии на сайте банка. Максимум – вы можете съездить по указанному адресу, оценить состояние дома, подъезда и двора, пообщаться с соседями.
• Если должники против реализации их квартиры, они могут препятствовать сделке и вселению новых собственников.
• Есть риск большого долга по коммунальным платежам. Практика показывает, что люди часто перестают платить не только за ипотеку, но и за свет, воду и т.д. Да и зачем им это, если все равно скоро выселят из квартиры? Так что у вас есть все шансы приобрести жилье, отрезанное от основных коммуникаций, и еще выплачивать задолженность прежних жильцов.

Все разговоры о высокой надежности сделок с залоговой недвижимостью – только рекламный ход. На самом деле риски чрезвычайно высоки – не нужно надеяться на банковских юристов, потому что их интересует только выгода их работодателя. Все проблемы, которые могут возникнуть в результате такой покупки, лягут на ваши плечи.

Но если вы решитесь на приобретение квартиры в залоге, привлеките к сделке своего юриста, специализирующегося в этой области. Убедитесь в том, что собственник согласен на продажу по указанной цене и не планирует оспаривать реализацию имущества.

Где и как можно приобрести

Количество залоговых квартир, которые банки продают на торгах, стремительно растет. Виной тому сложная ситуация в стране – все чаще заемщики не могут погашать ипотеку из-за потери работы, снижения заработной платы и т.д. Вероятно, в ближайшее время такие сделки станут более популярными.

На торги банки могут выставлять не только квартиры, но и любое залоговое имущество. Здесь можно приобрести квартиру, дом, земельный участок, автомобиль – все то, что ранее выступало обеспечением кредита.

Как могут быть реализованы залоговые квартиры:

• На аукционе. Банк выставляет лот на продажу, а участники торгов предлагают свою цену по принципу «кто больше». В таком случае существует риск купить недвижимость по рыночной стоимости или даже выше (правда, в чем тогда вообще смысл приобретать залоговое имущество, если есть юридически чистые квартиры?). Поэтому сначала нужно изучить актуальные предложения на рынке и определить максимальную цену, которую вы готовы заплатить.
• Перевод ипотеки на нового владельца. Покупатель берет жилищный кредит в том же банке, соответственно задолженность переходит на него. Одновременно проводится сделка купли-продажи, в ходе которой меняется залогодатель (то есть собственник квартиры). Процедура занимает много времени (иногда до месяца), потому что нужно подать заявку, получить одобрение, оформить право собственности, снять обременение и снова его зарегистрировать на нового заемщика.

На торги могут быть выставлены два вида недвижимости:

• В данный момент находящееся в залоге по кредиту. То есть ипотека действующая, заемщики погашают ее (или уже не могут выплачивать), но хотели бы избавиться от квартиры и сопутствующего долга.
• Конфискованное по решению суда, в этом случае реализация проходит под контролем судебных приставов.

Найти интересующие предложения о продаже квартир можно в специальном разделе на сайте банка. Здесь же происходит регистрация участников аукциона. Ваши действия будут следующими:

1. Нужно зарегистрироваться на торгах и внести депозит на счет в том же банке, который реализует квартиру, иначе к участию вас не допустят. Необходимая для этого сумма оговаривается отдельно.
2. Выберите интересующий лот и заявите свое участие в аукционе, сделать это нужно примерно за 5 дней. Дождитесь указанного времени продажи.
3. Далее происходят непосредственно торги. Причем они состоятся, даже если заявился только один участник – и это оптимальный вариант, потому что вы сможете купить квартиру по наименьшей цене. Аукцион проводится удаленно или требует личного присутствия: уточните этот момент заранее.
4. В ходе торгов нужно предлагать цену выше, чем у конкурентов. Но не увлекайтесь, чтобы не переплатить.
5. После успешного завершения деньги передаются банку (примерно в течение месяца, в противном случае право на приобретение переходит к другому участнику торгов), собственность переоформляется на нового владельца.
6. Если вы не выиграли эти торги, можно участвовать в других с тем же депозитом или забрать его.
7. Если продажа недвижимости не состоялась, назначается следующий аукцион. При этом происходит переоценка – как правило, стоимость уменьшается на 10-15%.

Участвовать в торгах может любой совершеннолетний россиянин, располагающий нужной для депозита суммой. Для этого потребуется паспорт и выписка с депозитного счета. Никаких дополнительных расходов не предусмотрено, кроме стандартной госпошлины за регистрацию права собственности.

Безусловно, приобретение залогового имущества банка – рискованная затея. Но это не говорит о том, что нужно полностью отказаться от подобного варианта, особенно если вас устраивает предложенная недвижимость. Постарайтесь обезопасить сделку: найдите юриста, который досконально проверит все документы по квартире. Пообщайтесь с продавцами: если они настроены судиться с банком, от такой сделки следует отказаться.

Чтобы избежать неприятностей, стоит работать только с профессионалами. АН «Трансферт» поможет с проверкой юридической чистоты квартиры, даже если она заложена банку, и сопроводит вашу сделку – и поможет подобрать другую подходящую недвижимость, не обремененную залогом.