Долг под ключ: лучший способ избавиться от ипотеки

Как продать ипотечную квартиру?

Вы купили квартиру в ипотеку, но не обязаны жить в ней всегда. Если вы хотите купить другую недвижимость, а существующая вам больше не нужна, есть несколько способов продать квартиру в ипотеке. Рассказываем, можно ли продать ипотечную квартиру быстро и без рисков, уточняем порядок налогообложения, перехода права собственности и другие нюансы, которые необходимо знать при продаже недвижимости, купленной с привлечением ипотечного кредита.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

При покупке недвижимости в ипотеку до момента полного расчета по ипотеке квартира находится в залоге у банка. Это налагает ограничения на операции купли-продажи: просто взять и продать ее без одобрения залогодержателя нельзя.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна со снятием обременения и без. Рассмотрим варианты подробно.

Досрочное погашение ипотеки

Полная выплата кредита до момента продажи ипотечной квартиры автоматически инициирует снятие обременения и получение права полного распоряжения недвижимостью. Этот способ удобен, если:

• кредит выплачен почти полностью или вы располагаете достаточной суммой, чтобы погасить взятую ипотеку
• вы нашли покупателя, готового внести аванс по предварительному договору продажи квартиры в размере остатка вашего долга перед банком
• вам нужно срочно продать недвижимость, а наличие обременения затягивает поиск покупателя

Если позволяет доход, вы можете оформить потребительский кредит на нужную сумму и закрыть его деньгами от продажи квартиры сразу после завершения сделки. Переплата в этом случае будет небольшая — на снятие обременения уходит до 40 дней: банк отправляет документы в Росреестр в течение 30 дней, еще 10 дней заявление обрабатывается федеральной службой.

Если у вас непростое финансовое положение, остаток долга по кредиту большой, а покупатель сам планирует оформлять ипотеку, ваш кредит можно переоформить на него.

Продажа квартиры вместе с кредитными обязательствами

В этом случае покупатель приобретает недвижимость с обременением Банка. Покупатель может оформить ипотечный кредит в том же Банке, где оформлен кредит у Продавца. Можно ли продать квартиру и изменить условия кредитования зависит от многих факторов: наличия новых предложения банка с более выгодными условиями, возможности включения нового заемщика в программы господдержки, кредитного рейтинга покупателя вашей квартиры.

При таком варианте продажи есть несколько нюансов:

• Ваш покупатель должен удовлетворять условиям банка, а именно: иметь достаточный доход, не иметь текущих просроченных задолженностей, соответствовать по возрасту. Хорошо, когда у человека уже есть предварительное одобрение по ипотеке, известна сумма кредитования и она покрывает остаток стоимости вашего кредита.
• Необходимо получить предварительное согласие банка и только потом инициировать продажу ипотечной квартиры. Банк изучает данные обо всех заемщиках и может отказать, если у вашего покупателя негативный кредитный рейтинг, нет денег на первоначальный взнос или уже есть несколько кредитов.
• Если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец, обременение Продавца не снимается до момента погашения ипотечного кредита Продавца. После перехода права собственности на Покупателя и погашение ипотечного кредита возможно снятие обременения. Покупатель подает заявку на ипотеку и выбирает обремененный объект. А если новый кредит оформляется в другой организации, текущий кредит погашается средствами нового, после этого снимается обременение и квартира передается под залог новому банку. В этот период может применяться базовая ставка по ипотеке без учета персональных скидок и субсидий по программам господдержки, а льготная ставка по договору будет применена только когда будет наложено обременение. Процесс смены залогодержателя может занять больше месяца.

В случае, если покупатель по каким-то причинам не хочет оформлять ипотечный кредит либо может претендовать только на потребительское кредитование, имеет собственные средства, но не готов заключить предварительное соглашение и внести аванс в размере остатка долга по вашему договору, невыплаченную ипотеку можно погасить в процессе сделки.

Продажа квартиры с погашением ипотеки при проведении сделки

В этом случае остаток долга погашается покупателем уже в процессе заключения договора купли-продажи квартиры. Продавать квартиру не запрещено, но для начала сделки необходимо одобрение банка.

Продавцу необходимо получить в банке выписку об остатке долга, предоставить ее покупателю, после чего составляется договор, покупатель перечисляет сумму стоимости квартиры в банк в счет подтверждения намерений. Сумма разносится на два аккредитива или две ячейки: одна для погашения долга по текущей ипотеке, вторая — для окончательного расчета с продавцом.

После регистрации сделки сумма остаточной задолженности продавца переводится в пользу банка и считается залоговым платежом по договору купли-продажи. Этими деньгами закрывается текущая ипотека, банк снимает обременение и после вывода из-под залога квартира полностью переходит в распоряжение продавца. Сделка продолжается в обычном формате, покупатель передает остаток суммы и покупает уже «чистую» квартиру.

Такой способ продажи квартиры удобен тем, что:

• Сделка контролируется банком и полностью безопасна для сторон. Покупатель защищен от неисполнения обязательств продавцом, продавец — от изменения условий со стороны покупателя.
• Покупатель может использовать любые средства, включая собственные накопления или кредит, полученный в этом же банке или других. Например, в Райффайзен Банке можно взять кредит без залога на сумму до 3 млн рублей или под залог другой недвижимости в собственности на сумму до 18 млн рублей.

Легко ли продать квартиру с ипотекой?

Все зависит от остатка долга, целей продавца, условий продажи и в, какой-то мере, удачи. Не все покупатели имеют средства для первоначального взноса, готовы погасить чужой кредит или выкупить его на текущих условиях. При развитии программ господдержки со льготными ставками на новостройки, возможностью использования маткапитала в качестве первоначального взноса, найти покупателя вторичной квартиры с обременением может быть непросто. Хорошие шансы только в том случае, если низкая цена. Но учитывая, что продажа квартиры после долгой ипотеки сама по себе не вполне выгодна, так как реальная стоимость будет выше из-за уплаченных процентов, редкий продавец готов снизить цену еще больше, чтобы только продать жилье.

Говорить о том, что квартиру с обременением невозможно продать нельзя: кто-то хочет жить именно в вашем доме или переехать в квартиру с готовым ремонтом, нужно просто подождать. Если остаток долга небольшой — покупателя найти проще. Погасите часть кредита самостоятельно, чтобы повысить привлекательность предложения.

Со стороны банков препятствий при проведении сделок обычно нет: даже если покупатель не располагает всей суммой, может быть предложен кредит, смена залогодателя по текущему договору. Главное, чтобы покупатель удовлетворял требованиям банка, и уточнить это нужно еще до начала заключения договора. Недвижимость под обременением уже проверена банком, что упрощает повторное согласование объекта залога.

Налоги и вычеты

При покупке недвижимости все граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет. При продаже квартиры, за которую получен вычет, никаких доначислений не производится. Право на вычет не сопряжено с правом продажи имущества, вычет остается у вас.

Но если квартира была в собственности менее 5 лет, при ее продаже необходимо уплатить налог с доходов в размере 13%. При расчете суммы налога учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. В расчет принимается сумма договора купли-продажи, а не проценты банку. Но с уплаченных процентов тоже можно получить налоговый вычет, что частично компенсирует ваши затраты.

Если вы купили квартиру за 5 млн рублей и продали ее за 6 млн, налог необходимо уплатить с 1 млн разницы.

Если квартира была в собственности более 5 лет, НДФЛ не взимается. Налог не платится, если цена продажи равна цене покупки или ниже ее. Занижение стоимости не рекомендуется — это может привести к налоговым санкциям. Более того, стоимость недвижимости не может быть ниже кадастровой: проверьте эту информацию в Росреестре до того, как указывать сумму договора.

Долг под ключ: лучший способ избавиться от ипотеки?

«Ключи за залог» — страшный «зверь» или новая возможность?

Недавно регулятор дал понять, что посматривает в сторону подхода «ключи в обмен на долг» в отношении ипотечных кредитов. Что это, насколько развито в России и чем «грозит» заемщикам, портал Банки.ру выяснял вместе с экспертами.

Отдал ключи — погасил долг

На днях стало известно, что Банк России изучает подход «ключи в обмен на долг», а также проблему несоответствия размера ипотечного кредита залогу. Об этом рассказал на IV Российском ипотечном конгрессе, организованном Cbonds, руководитель службы по защите прав потребителей финансовых услуг ЦБ Михаил Мамута. По его словам, подход «ключи в обмен на долг» пока обсуждается.

«Вопрос конечности долга заемщика тоже дискуссионный. Есть очень разные точки зрения. Есть пример некоторых стран, который тоже очень известен, — это ключи в обмен на долг. Я не уверен, что его надо начинать реализовывать у нас, хотя и здесь кто-то высказывался в поддержку», — заявил Мамута.

Он также отметил, что некоторые банки считают эту норму хорошей и просят дать им возможность ею пользоваться, чтобы не было претензий.

«Это вопрос дискуссионный, но тем не менее он тоже есть в повестке. Я думаю, что мы примем то или иное решение в контексте общей дискуссии», — подчеркнул Мамута.

Ипотечные кредиты на Банки.ру

Как есть сейчас

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предполагает, что залогодержатель (как правило, банк-кредитор) может обратить взыскание на ипотечное имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком суммы долга полностью или частично.

Согласно букве закона, банк также вправе потребовать досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования обратить взыскание на заложенное имущество. К слову, многие банки прописывают в ипотечном договоре право требовать полного досрочного погашения кредита при одновременной просрочке всего в два ипотечных платежа.

Если действовать по классической схеме изъятия ипотечного жилья, то сначала будет суд (истец — банк, ответчик — заемщик). Потом квартира, которая перейдет в полноценное владение банка, будет выставлена на торги. Как правило, с дисконтом. Это, кстати, хороший способ приобрести жилье со скидкой. Правда, не без сложностей.

По словам банкиров, дисконт «достигается» за счет того, что нередко кредитные организации продают «с молотка» ипотечное имущество с прописанными там должниками. Таким образом, приобретая такое жилье, покупателю придется подождать, пока кредитная организация как собственник юридически выпишет из квартиры бывших должников и выселит их «физически». Иногда такое залоговое имущество реализуется даже при отсутствии у банка-собственника ключей от него.

Некоторые юристы утверждают, что даже после реализации ипотечного жилья в ходе торгов заемщик сможет вернуть его, полностью оплатив задолженность по кредиту, а также возместив расходы кредитной организации на судебные разбирательства, организацию торгов и прочие издержки. Однако идеальной формулы возврата имущества нет: каждый случай будет индивидуален.

Впрочем, существующее законодательство так или иначе предполагает и схему, схожую с «ключами в обмен на долг». Вышеупомянутый закон об ипотеке подразумевает возможность удовлетворения требований залогодержателя (банка) за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке. Правда, обычно для этого подобная возможность должна быть с самого начала прописана в ипотечном договоре.

«Подход «ключи за залог» или «ключи в обмен на долг», по сути, предполагает прощение банком ипотечного долга заемщику и закрытие соответствующего кредита в обмен на заложенное имущество (то есть ипотечную квартиру) без каких-либо дополнительных требований.»

Таким образом, некоторые российские кредитные организации уже используют схему «ключи за долг».

«Ряд банков, в том числе Транскапиталбанк, уже применяют такой подход в работе с просроченной и проблемной ипотечной задолженностью. Технически он реализуется через заключение с должниками соглашения об отступном», — поясняет начальник департамента оценки розничных рисков ТКБ Сергей Тараканов.

Как может быть

Эксперты отмечают, что подход «ключи за залог» или «ключи в обмен на долг», по сути, предполагает прощение банком ипотечного долга заемщику и закрытие соответствующего кредита в обмен на заложенное имущество (то есть ипотечную квартиру) без каких-либо дополнительных требований. Это выгодно в том числе самой кредитной организации, которой не приходится тратиться на судебные издержки и различные юридические процедуры.

«Такой подход («ключи за залог») сегодня используется в США и в ряде европейских стран. Суть его проста: когда ипотечный заемщик понимает, что по разным причинам больше не может обслуживать кредит, он сообщает об этом банку и передает ему недвижимость в счет долга. На этом обязательства клиента перед банком считаются закрытыми. Он больше ничего не должен по ипотечному кредиту, вне зависимости от суммы долга. Процесс передачи недвижимости происходит без затяжных судов и бумажной волокиты, поэтому занимает гораздо меньше времени, чем при обычной процедуре взыскания», — рассказывает вице-президент, руководитель розничного блока СМП Банка Роман Цивинюк.

Схема «ключи за залог», указывают эксперты, намного более простой путь разрешения конфликта как для банка, так и для заемщика, чем та же процедура личного банкротства при невозможности выплатить ипотечный кредит. При данном подходе заемщик также не лишается права кредитоваться на несколько лет в банках, что подразумевает процедура банкротства физлица. Однако стоит понимать, что в обоих случаях — при банкротстве и схеме «ключи за залог» — уже внесенные заемщиком платежи в счет погашения долга по кредиту, вне зависимости от их объема, возвращены ему не будут. Именно поэтому, по крайней мере, второй вариант логичнее выбирать в случае наличия серьезных финансовых проблем на начальных этапах выплаты кредита.

При использовании схемы «ключи в обмен на долг» клиент (заемщик) полностью закрывает свою просрочку, тем самым исправляя свою кредитную историю в бюро кредитных историй. Он также перестает тратить свое время на поиски денег, чтобы закрыть просрочку и войти в график погашения, говорит Сергей Тараканов.

«У человека отпадает необходимость тратить деньги на адвокатов, защищая свои интересы в суде (перспектива выигрыша по ипотеке крайне мала), он может свободно путешествовать, не боясь, что его не выпустит за границу ФССП из-за долга, — поясняет Тараканов. — Банк, в свою очередь, принимая имущество на баланс, закрывает просрочку и улучшает качество своего кредитного портфеля. Затем он реализует непрофильный актив на открытом рынке, восстанавливает резерв, направляет полученные денежные средства на выдачу новых кредитов».

Ключевой вопрос здесь — желание обеих сторон договориться по стоимости имущества. Если рыночная стоимость имущества приблизительно равна сумме долга, тогда проблем с реализацией такого подхода не возникает.

«Есть и другие нюансы, — продолжает Тараканов. — У многих должников квартира, находящаяся в залоге, — это единственное жилье, и таким должникам просто некуда выезжать из занимаемой площади или они не готовы менять привычный жизненный уклад (например, сменить комфортное проживание в четырехкомнатной ипотечной квартире на двухкомнатную квартиру). Для другой категории, когда остаток долга гораздо меньше, чем реальная рыночная стоимость имущества (например, долг составляет один миллион рублей, а квартира стоит три миллиона), такой подход крайне невыгоден. В этом случае мы предлагаем совместно искать покупателя на залоговый объект, чтобы остаток средств от продажи остался у клиента».

Роман Цивинюк из СМП Банка обращает внимание, что управление недвижимостью является непрофильным бизнесом для банка, поэтому взыскание квартиры при неплатежах по ипотечному кредиту — это самая крайняя и вынужденная мера, на которую банки идут очень неохотно.

«Продажа залоговой недвижимости почти всегда генерирует убытки, поскольку банки для оперативной продажи выставляют квартиру с дисконтом, часто с довольно существенным. В силу этих причин российский рынок вряд ли в ближайшие годы будет готов к введению концепции «ключи в обмен на долг».»

«Взыскание залога по ипотеке означает долгие судебные разбирательства, постановку квартиры на баланс, торги и так далее. Продажа залоговой недвижимости почти всегда генерирует убытки, поскольку банки для оперативной продажи выставляют квартиру с дисконтом, часто с довольно существенным. В силу этих причин российский рынок вряд ли в ближайшие годы будет готов к введению концепции «ключи в обмен на долг», — считает Цивинюк.

Между тем для обеих сторон процесса (кредитора и заемщика) банкир видит значительный плюс именно в оперативности процедуры «ключи в обмен на долг». Так, передача залога происходит добровольно, минуя судебные разбирательства, гораздо быстрее и проще.

«Для клиента также бесспорное преимущество в том, что вместе с передачей ключей долговые обязательства считаются исчерпанными. При этом все вложенные в покупку силы и средства, разумеется, не возвращаются. Минус для банка — сложная процедура управления недвижимостью и ее реализация, а также убытки от снижения цены на торгах», — заключает Цивинюк.

ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt

Отдал квартиру и все равно должен

Объем ипотечных «хвостов», образующихся в результате взыскания квартир с должников ипотеки, в 2015 году может достигнуть рекордных 3,15 млрд рублей, прогнозирует коллекторское агентство «Секвойя Кредит Консолидейшн». Причины — падение цен на жилье и рискованная политика банков в предкризисные годы. Ситуация может исправиться только с ростом экономики, считают эксперты.

Объем ипотечных «хвостов» — необеспеченной задолженности после взыскания квартиры в качестве залога — в 2015 году может увеличиться сразу на 26%, до 3,15 млрд рублей, говорится в исследовании коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн». В 2012 году объем ипотечных долгов без залога составлял 3 млрд рублей. Далее начался тренд на сокращение «хвостов» по ипотеке — в 2013 году их объем составил 2,4 млрд рублей. Правда, сокращение было недолгим: уже в 2014 году «ипотечные хвосты» выросли до 2,5 млрд рублей.

Одна из причин роста «хвостов» по ипотеке – падение рыночной стоимости жилья. Как указывают в агентстве, заемщики часто оказывались в неприятной ситуации. Приобретая жилье в ипотеку, они вносили при покупке квартиры первоначальный взнос 10–20%, платили по кредиту проценты несколько лет. Спустя некоторое время у них уменьшались доходы, стоимость квартиры также падала. «После реализации квартиры клиент оставался еще и должен банку. Многие клиенты считают, что это несправедливо, и отказываются возвращать остаток долга», — рассуждают в «Секвойя Кредит Консолидейшн».

Согласно данным риелтерских агентств, тенденция к снижению цен на жилье с начала года действительно наблюдается. Так, по данным портала «Росриэлт Недвижимость», стоимость квартир с начала года в России снизилась на 0,72%, квартиры на вторичном рынке подешевели на 0,38%, новостройки — на 0,98%.

Вторая причина роста «хвостов» по ипотеке — чрезмерно рискованная кредитная политика банков, уверены в «Секвойе». В некоторых банках размер кредита близок по величине или даже превышает стоимость объекта недвижимости. Вице-президент, директор департамента проблемных активов ВТБ 24 Александр Пахомов соглашается с тем, что одна из причин возникновения «хвостов» — выдача банками изначально недообеспеченных кредитов.

С 2013 года растет и средняя сумма долга по «ипотечным хвостам», говорится в исследовании «Секвойи». Если в 2013 году этот показатель составлял 421 тыс. рублей, то в 2014-м — 668 тыс. Прогноз на 2015 год — 790 тыс. рублей. Максимума в 939 тыс. рублей средняя сумма долга достигала в 2012 году (данные с 2011 года. — Прим. ред.). На 1 апреля 2015 года просроченная задолженность в сегменте ипотеки в российских банках составляет 50,14 млрд рублей. «Рост с начала года рекордный — на 8,77%», — подчеркивает президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева. Она напоминает, что за аналогичный период прошлого года просроченная задолженность выросла на 2,41%.

Как отмечают в коллекторском агентстве, в отличие от ипотеки, обеспеченной залогом, с «необеспеченной» ипотекой возникает больше всего трудностей по возврату задолженности. «С должниками по ипотечным «хвостам» непросто работать: люди уже потеряли залог и низко мотивированы к погашению долга», — рассуждают в «Секвойе». Эффективность взыскания по таким долгам снижается: в 2014 году эффективность оценивалась в 2%, в 2015-м она прогнозируется на уровне не более 0,5—1%.

В Банке Москвы отмечают, что на ипотечный портфель банка розничных кредитов влияние оказывают кредиты, выданные в валюте, включая «экзотические», например франки и иены. «С ростом курсов валют объем задолженности в рублевом эквиваленте значительно возрос», — признаются в Банке Москвы, подчеркивая, что заемщикам в тяжелой ситуации предлагаются схемы реструктуризации и рефинансирования.

Эксперты указывают, что в марте 2012 года были приняты поправки в закон «Об ипотеке». Теперь, если торги по продаже квартиры не состоялись дважды, кредитор соглашается забрать объект на баланс, задолженность считается погашенной. Это не относится к кредитам, по которым акт о принятии нереализованного имущества был оформлен до марта 2012 года.

Объемы ипотечных «хвостов» не будут снижаться, указывают в «Секвойя Кредит Консолидейшн». «Учитывая, что 2015 год признан кризисным, и принимая во внимание практику судов, не приходится рассчитывать, что объемы «ипотечных хвостов» уменьшатся», — рассуждают в коллекторском агентстве.

Представители Банка Москвы предполагают, что по части кредитов, находящихся на судебной стадии в текущий момент, в 2015 году возможно небольшое увеличение объемов списания. «Но это будет зависеть от многих экономических факторов, включая динамику курсов валют, изменения индекса цен на недвижимость, уровня оплаты труда», — поясняют в банке.

Вице-президент ВТБ 24 Александр Пахомов считает, что значительный рост стоимости валюты по иностранным валютным кредитам может привести к увеличению доли «хвостов» в портфеле банка. «При этом процент инвалютных кредитов в портфеле ВТБ 24 незначителен. И банк делает все возможное, чтобы помочь своим клиентам справиться с возникшей проблемой: предлагает различные программы реструктуризации, готов участвовать в программе государственной поддержки, проводимой с участием АИЖК», — поясняет Пахомов.

Кроме того, в агентстве «Секвойя Кредит Консолидейшн» прогнозируют, что одним из факторов роста «хвостов» будет снижение цен на квартиры во второй половине 2015 года — по пессимистичному прогнозу, на 20%. «Учитывая, что недвижимость подешевеет, продажа не покроет ранее взятый кредит – заемщик останется должным банку», — рассуждают в «Секвойе».

Впрочем, мнения экспертов рынка на этот счет разделились. «Цены на недвижимость уже стали снижаться. Статистика за первый квартал 2015 года показывает, что, несмотря на всеобщий рост цен, стоимость жилья в ряде регионов не выросла, а, например, в Москве и вовсе стала снижаться, но пока незначительно, на 5—6%. Мы предполагаем, что к концу года снижение будет более существенным и составит 10—15%», — рассказывает аналитик компании «Альпари» Анна Кокорева. По ее мнению, этому будут способствовать несколько факторов. Доходы населения в кризисный период не растут, что вызвало падение покупательной способности. Население перестраховывается и откладывает крупные покупки до лучших времен. К тому же снижение спроса на квартиры заставит продавцов идти на уступки.

Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева прогнозирует рост цен на первичном рынке Московского региона до конца 2015 года в пределах инфляции. По ее словам, ежемесячный рост цен будет колебаться в пределах 1—2%. «При этом на первичном рынке изменения средневзвешенных цен зависят от структурных изменений, особенно это видно в разбивке на сегменты. Например, если в сегменте «эконом» вышел проект с большим объемом квартир по цене ниже рынка, то и средневзвешенная цена по сегменту сильно снижается», — говорит Лебедева.

Цены на вторичном рынке будут оставаться стабильными, уверен генеральный директор компании «Фаст Финанс Система» Дмитрий Коршунов. «При этом в сегменте новостроек возможен даже слабый рост благодаря поддержке ипотеки со стороны государства и высокому спросу на новое жилье со стороны населения», — комментирует Коршунов.

По словам директора департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, наиболее вероятный вариант развития событий в текущих макроэкономических реалиях — колебание цен на вторичном рынке жилья в диапазоне плюс-минус 5—7 % в течение года при среднем валютном курсе порядка 60 рублей за доллар. «При этом существенное укрепление рубля в условиях нынешней экономики и развития тенденции к сокращению покупательного спроса на рынке жилья может стать причиной снижения рублевых цен — порядка 10—15%», — говорит Шлома. По его мнению, ослабление российской валюты может вызвать обратный эффект – рост стоимости жилья на фоне очередного витка спроса и разгоняющейся инфляции.

Что касается просрочки по ипотеке, то, как считает Елена Докучаева из «Секвойи», с учетом снижения платежеспособности населения, просроченная задолженность в этом сегменте увеличится на 30%.

Впрочем, говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков, суммарный долг по кредитам российского заемщика не превышает 50% его годового дохода, поэтому потенциал ипотечного кредитования в России оценивается как высокий. «На наш взгляд, в ближайшем будущем ипотека, при определенных условиях, может стать драйвером развития банковского бизнеса. Основной аргумент «за» — господдержка этого сегмента розничного кредитования», — резюмирует Волков. По его мнению, субсидирование процентной ставки по ипотеке должно поддержать и рынок ипотеки, и строительную отрасль.

ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt

Как сохранить квартиру при невыплате ипотеки

От просрочки по ипотеке не застрахован никто — финансовые и жизненные обстоятельства могут сложиться так, что продолжать выплаты станет невозможно. Для заемщика это означает не только испорченную кредитную историю и штрафы, но и реальный риск потери заложенной квартиры.

Рассказываем, как ведут себя банки по отношению к должникам по ипотеке и какие есть способы уладить конфликт при появлении крупной кредитной задолженности.

К чему приводит прекращение выплаты ипотеки

Даже на минимальную недоплату по ипотеке банки реагируют очень быстро — как правило, в течение нескольких дней. При полном отсутствии ежемесячного платежа будут приниматься самые строгие меры — они прописываются в кредитном договоре, с ними можно ознакомиться в любой момент.

В случае просрочки по ипотеке банк поочередно принимает ряд стандартных действий:

1. Уведомляет заемщика о долге. Как правило, поступают ежедневные смс и звонки от сотрудников банка.
2. Накладывает штрафы и пени. Их размер определяется кредитным договором. Пени начисляется на сумму просроченного платежа на каждый день просрочки, а штраф обычно выражается в процентах от стоимости предмета залога.
3. Обращается в суд. При положительном решении на квартиру, находящуюся в залоге, накладывают арест. Далее банк может продать недвижимость на публичных торгах в счет погашения задолженности.

Нередко перед тем, как идти в суд, банки обращаются в коллекторские агентства. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 388) для этого требуется согласие заемщика. Если он его не давал, действия коллекторов являются противоправными либо мошенническими — нужно уточнить компанию и проверить через реестр, при необходимости направить жалобу в Федеральную службу судебных приставов России (ФССП), правоохранительные органы.

Если совсем не платить долг по ипотеке, критической считается просрочка сроком более двух-трех месяцев. До этого времени банк обычно ограничивается штрафами, и еще можно решить конфликт мирно.

Что делать в случае просрочки

С момента первого просроченного платежа у заемщика есть 3 месяца на то, чтобы мирно договориться с банком о погашении долга. После этого обычно следует иск в суд от кредитора с требованием об изъятии заложенной квартиры.

Важно Как только случилась просрочка, заемщику нужно сразу уведомить банк — направить письменное заявление, в котором подробно описать обстоятельства своих финансовых проблем. К нему следует приложить письменные доказательства (копию трудовой книжки, выписку из истории болезни и пр.).

Если перестать выплачивать ипотеку и не выходить с банком на связь, это только ухудшит положение. Тогда у кредитора будет больше причин, чтобы быстрее подать иск в суд и отнять квартиру.

Есть несколько способов уладить конфликт с банком и не доводить дело до суда. В некоторых случаях можно не только сохранить за собой квартиру, но и добиться списания штрафов.

Вариант 1. Оформить ипотечные каникулы

Так можно получить отсрочку по платежам сроком до шести месяцев (на основании 76-ФЗ от 1 мая 2019 г.). Это даст время, чтобы улучшить свое финансовое положение и вернуться к выплатам. Есть нюанс — каникулы распространяются только на жилые помещения, на апартаменты их не оформить.

Для получения каникул должен соблюдаться ряд требований:

• первоначальный размер кредита — до 15 млн руб.;
• квартира в залоге является единственным жильем;
• каникулы оформляются по данному договору впервые;
• ранее не проводилась реструктуризация.

Заемщик, претендующий на ипотечные каникулы, должен находиться в трудной жизненной ситуации (потеря работы, болезнь, инвалидность, временная нетрудоспособность, снижение дохода). Бедственное материальное положение нужно подтверждать документально. Если все условия соблюдены, банк не откажет в отсрочке.

Подробную информацию об ипотечных каникулах, их условиях и процедуре получения можно узнать из статьи «Мне срочно нужны ипотечные каникулы! Что делать?».

Вариант 2. Реструктурировать ипотеку

Под реструктуризацией понимается изменение условий кредита в пользу заемщика. Ее не стоит путать с рефинансированием. В отличие от последнего, реструктуризация проводится только в том банке, где оформлена ипотека, и возможна при просрочке. Для банка это добровольная процедура, заставить его пойти не уступки не выйдет — придется договариваться.

• получить отсрочку выплат основного долга на оговоренный срок (обычно 3–6 месяцев) с условием изменения графика и перерасчета процентов;
• уменьшить ежемесячный платеж за счет увеличения срока кредита;
• добавить просроченную задолженность к сумме основного долга.

При реструктуризации банк может согласиться отменить набежавшие штрафы и пени или хотя бы их часть. Окончательное решение зависит от политики организации и конкретной ситуации, в которой оказался заемщик. Главное — суметь убедить кредитора, что трудности временные, и в оговоренные сроки платежеспособность будет восстановлена.

Инструкцию по оформлению реструктуризации в банке с примерами и образцами заявлений можно найти в статье «Как и зачем реструктурировать ипотеку».

Вариант 3. Расторгнуть кредитный договор без суда

При необходимости расторгнуть договор есть смысл договориться с банком. Если основная часть долга по ипотеке погашена, он может согласиться сделать это во внесудебном порядке.

При расторжении договора заемщик будет обязан вернуть весь оставшийся долг с набежавшими процентами — лучшим вариантом будет с согласия кредитора самостоятельно продать квартиру по рыночной стоимости и погасить задолженность. Это позволит выручить больше денег, чем при продаже недвижимости банком через публичные торги.

Если банк не идет на уступки

В случае, когда банк отказал в ипотечных каникулах и реструктуризации, у заемщика остается небольшой шанс изменить условия договора ипотечного кредитования (или расторгнуть его) в связи с существенным изменением обстоятельств по ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Важно Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Изменять или расторгать договор нужно в судебном порядке. Это сложный процесс, который требует помощи квалифицированного юриста — заемщики, которые и так испытывают финансовые трудности, крайне редко прибегают к такой мере. При этом случаи положительных судебных решений с расторжением по ст. 451 ГК РФ крайне редки.

При каких обстоятельствах могут отнять квартиру

Право на изъятие и продажу ипотечной квартиры установлено Гражданским процессуальным кодексом РФ (ст. 446) и Законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 50). Забирая жилье за долги, банки руководствуются Гражданским кодексом РФ (п. 3 ст. 348).

Есть два условия для изъятия заложенного имущества:

При одновременном выполнении этих условий кредитор может обратиться в суд и потребовать изъятия недвижимости. В остальных случаях взыскание сначала обращается на денежные средства и движимое имущество.

Раньше кредиторы могли забрать жилье должника по ипотеке, ссылаясь на п. 4 ст. 348 ГК РФ, но Верховный суд РФ внес уточнения, когда банкам не стоит забирать ипотечную квартиру:

Важно Единственное жилье за долг по ипотеке тоже могут забрать. Не станет помехой для выселения и то, что в квартире прописаны дети, многодетные семьи, инвалиды и другие социально незащищенные граждане. По ст. 95 Жилищного кодекса РФ после выселения жильцов должны переселять в помещения маневренного фонда.

Банки прибегают к изъятию квартиры в последнюю очередь – это долго и не гарантирует, что после продажи удастся возместить всю задолженность. Заемщики редко соглашаются отдать свое имущество добровольно, а судебные разбирательства требуют ресурсов и длятся в среднем 3–6 месяцев.

Что будет, если банк отсудит квартиру

Получив на руки решение суда, банк реализует недвижимость должника на публичных торгах через судебного пристава-исполнителя на основании Федерального закона №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ст. 87).

По правилам на продажу заложенной квартиры отводится 2 месяца. На практике из-за загруженности службы судебных приставов и сложностей организации аукционов этот срок может увеличиться в несколько раз.

Оценка квартиры и аукцион

Изъятая квартира изначально выставляется на публичные торги по залоговой стоимости, указанной банком при выдаче кредита – она почти всегда ниже текущей рыночной. Заемщик может добиться переоценки недвижимости, представив на момент судебного разбирательства экспертное заключение или отчет оценщика.

Если в первый месяц торгов продать квартиру не получилось, стоимость жилья снижается на 15%, после чего назначаются новые торги. В конце второго месяца приставы снижают цену до 25% от изначальной. Больше цена меняться не будет, торги продолжат или вернут нереализованную недвижимость банку – но до этого доходит редко. Обычно квартиру покупают за 1–2 месяца после начала торгов.

Погашение долга после продажи

Вырученные на торгах деньги за квартиру пойдут на оплату:

После продажи квартиры на торгах, погашения всех долгов и оплаты издержек может остаться некоторая сумма — в этом случае она будет возвращена заемщику через приставов.

Если денег от продажи заложенной квартиры не хватает на покрытие всей задолженности, то ее остаток списывается на основании Закона «Об ипотеке…» (п. 5 ст. 61). Обязательства заемщика на этом прекращаются.

Памятка — как вести себя должнику по ипотеке

• Письменно известить банк сразу после того, как стало ясно, что дальше обслуживать кредит нет возможности — лучше сделать это до следующего ежемесячного платежа.
• Обсудить с банком возможные варианты мирного решения вопроса — ипотечные каникулы, реструктуризацию, внесудебное расторжение договора с продажей квартиры самим заемщиком по рыночной цене, а не через торги.
• Если банк не идет на уступки и требует долг, можно попробовать изменить договор через суд в связи с существенным изменением обстоятельств по ст. 451 ГК РФ, но шанс успеха невысок.
• В случае изъятия заложенной квартиры банком в ходе судебного процесса можно добиться переоценки залоговой стоимости жилья, представив экспертное заключение или отчет оценщика. Это позволит выручить за жилье больше денег и, возможно, вернуть разницу при покрытии долга.

Ипотека от 0,01% на весь период. Квартиры бизнес-класса. Своя набережная с велосипедными и прогулочными маршрутами. Европейская архитектура. Природный оазис в центре столицы: панорамные виды, променад у воды. В пешей доступности — школы, детские сады, метро Технопарк.

Квартиры с эффектным видом от 25 млн руб. Специальные условия в ноябре: тайное предложение Black Week до 22.11. Рассрочка 0%. Ипотека 0% на 3 года. Ипотека 5,7% на весь срок. Живописный парк 5,5 га, премиум сервисы, школа, детский сад, фитнес с 25-метровым бассейном и SPA, подземный паркинг.