Содержание
  1. Досудебная работа с должниками ТСЖ, УК и энергоснабжающих организаций
  2. Как работать с должниками в тсж
  3. Досудебная работа с должниками ТСЖ, УК и энергоснабжающих организаций
  4. Как мы проводим досудебную работу с должниками по КУ
  5. Досудебная работа с должниками энергосберегающих организаций
  6. Психологические, судебные и налоговые преимущества при сотрудничестве с нашей компанией
  7. Неплатежи в ЖКХ. Кто виноват и что делать?
  8. 1) Неплатежи первого уровня АБОНЕНТ (ФЛ и ЮЛ) — Поставщик Услуги
  9. 2) Неплатежи второго уровня (УО-РСО)
  10. Информационная система инвентаризации долгов и оперативного отслеживания неплатежей двух уровней.
  11. Надо создавать Информационно-аналитические структуры при органах местного самоуправлении.
  12. Как ТСЖ работать с должниками
  13. Работа с должниками — требование законодательства
  14. Принципы работы с должниками
  15. Досудебная работа

Досудебная работа с должниками ТСЖ, УК и энергоснабжающих организаций

Так же приводим пример заявления в мировой суд о выдаче «судебного приказа», когда судья просто принимает от бухгалтерии расчет долга за квартиру – и без особых разбирательств выносит решение о принудительном взыскании долга. Однако надо понимать, что это первый, самый простой вариант, когда должник не возражает. Чаще собственник прекрасно осведомлен о своем праве не соглашаться с исковыми требованиями – и просто пишет заявление об отмене «приказного» производства. Если возражения должника приняты –дело отправляется в городской суд. И здесь уровень юридического сопровождения становится решающим фактором.

Как работать с должниками в тсж

При использовании данного материала интерактивная ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Работа с должниками за жилищно-коммунальные услуги в ТСЖ / ЖСК не может быть только жесткой фискальной функцией. Председатель ТСЖ – это все-таки не гендиректор ООО, и начиная свою борьбу с должниками за жилищно-коммунальные услуги , он должен быть безукоризненно корректен и справедлив. В этом деле главное – продуманная методика с долгами собственников .

Параграф №1. Своевременность и точность:

Итак — до десятого числа последующего месяца, в соответствии со ст. 155 ЖК РФ, собственник должен внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Это означит, что не позднее 5 числа все платежки в ТСЖ рассчитаны и доведены до каждой квартиры. В разных регионах это делается по-разному: разнесены по почтовым ящикам или размещены в «личном кабинете» в электронной системе. Важно чтобы заплатить долг за жилищно-коммунальные услуги было легко и удобно. На обратной стороне платежки полезно напечатать самые доступные места оплаты, чтоб недалеко, без очереди и – разумеется – без процента. Там, где Правление ТСЖ не поленилось составить такой перечень, — число первичных, «одномесячных» долгов за квартиру резко уменьшается.

Параграф №2. Пени – это требование Закона

В соответствии ч. 14 и ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ, при наличии долга за квартиру, ТСЖ может требовать уплаты пеней с лиц, в чьи обязанности входит внесение платы за жилое помещение, коммунальные услуги и иные платежи, одобренные собственниками помещений (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ и ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ). Процесс начисления пени начинают после окончания установленного срока оплаты, сразу же на следующий день.

Параграф №3. Платят все, кто живет в квартире.

За последние годы сложилась судебная практика предъявления требования не к одному только собственнику, который, возможно, а) потерял работу, б) состарился.

За своевременно непогашенный долг за квартиру солидарную ответственность несут все дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему помещении (ст. 210, 292 ГК РФ, ст. 30, 31 ЖК РФ). Напоминание об этом помогает родственникам быстро решить проблему внутри семьи.

Параграф №4. Государство расширяет перечень мер воздействия на должника ЖКХ при вынесении судебного решения.

— возможно ограничение предоставляемых коммунальных услуг (п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

— мировой судья рассматривает заявление управляющей организации о взыскании долга за жилищно-коммунальные услуги в упрощенном порядке в течение 5 дней (ст.121 ГПК РФ):

— по решению суда, с должника, помимо долга и пеней за просрочку оплаты, будут взысканы расходы управляющей организации на: — оплату государственной пошлины; — расходы ТСЖ по представительству в суде юриста и иные судебные издержки.

— на сумму задолженности суд может быть арестовать имущество должника и/или списать долг за квартиру с банковской карты.

— за неисполнение судебного решения законом предусмотрено ограничение выезда должника за границу (ст.67 ФЗ-229- от 02.10.2007 г.) и временное лишение должника прав на вождение автомобиля (ст. 67.1 там же).

— с 01.06.2018 г. при выпуске постановления службы судебных приставов о возбуждении исполнитель­ного производства с должника взыскивается 7% со всей суммы долга и расходов по совершению исполнитель­ных действий (Ст. 112. Исполнительский сбор, ФЗ-229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» (в ред. от 23.04.2018 г.);

— при использовании злостным неплательщиком общего имущества МКД (бесплатная парковка, охрана, видеонаблюдение и т.п.) ТСЖ может подать иск на возбуждение уголовного дела по ст. 165 ч. 1 УК РФ («Злоупотребление доверием без признаков хищения») или по ст. 1102. ГК РФ «Обязанность возвратить неосновательное обогащение».

Все перечисленные меры – не секрет, однако предупреждение со стороны Правления лишний раз подчеркнет тот факт, что это – государственные санкции, а не козни ТСЖ.

Летишь в отпуск за рубеж по «горячей путевке»? Рискуешь, оставляя за спиной даже 10-тысячный долг за жилищно-коммунальные услуги. Если тебя завернут в аэропорту – пропадет не только отпуск, но и деньги за путевку. Отправляешься на машине к морю? А вдруг суд приостановит действие твоих водительских прав!? Тогда жди беды от каждой встречи с ГИБДД…

Приводим эскиз возможного варианта листовки. При печати следует внести номера квартир должников и обязательно указать контактный номер и время приема председателя правления для того, чтобы у должника была возможность обсудить график и условия погашения долга. Главное – чтобы закоренелый должник за жилищно-коммунальные услуги понимал, что данное предупреждение адресовано именно ему, и что Правление не оставит его в покое.

DOLZhNIKI PRIMER

Параграф 5. Информационная избыточность.

Ежедневно и ежечасно напоминайте своим соседям о том, что ТСЖ не имеет права предоставлять льготы, влиять на тарифы и правила их расчета. При принятии решений о текущем и капитальном ремонте, а также утверждении сметы на общем собрании – удваивайте интенсивность информационной работы. Из всего арсенала «соседских санкций» самую высокую эффективность имеют внутридомовые печатные издания и видеоролики, трансляция которых проводится по свободной домофонной линии. Подробнее об информационных технологиях в МКД читайте на сайте TSG.SU, «Информационные аспекты управления МКД».

Параграф 6. Искоренить причины возникновения неплатежей

Главное правило — Правлению ТСЖ нельзя допускать необязательности и небрежности в исполнении решений ОСС, ведь с этим связаны объективные мотивы недовольства собственников и, как следствие, ответная необязательность в коммунальных платежах. Если не проводится плановый ремонт общего имущества, недостаточно оперативно ликвидируются аварийные ситуации, если холодно в квартире, а уборка в подъезде не соответствует требованиям жильцов, если температура горячей воды не соответствует нормативу и т.п. – невозможно требовать от жителей дома выполнения их обязанности вовремя вносить квартплату.

Есть разумеется, и другие, субъективные «обстоятельства», приводящие к скрытому или явному протесту и снижению платежной дисциплины: якобы высокие тарифы на обслуживание («в других домах тарифы ниже!»), некорректное начисление («обман в бухгалтерии»), работы и материалы по текущему стоят намного дешевле!» — и иные «глобальные» мотивы. Но при открытой и прозрачной работе Правления – такие оправдания должника не получают поддержки у большинства добросовестных собственников.

Параграф №7. Сохраним погоду в доме.

Простые человеческие отношения даже с самым безнадежным должником – залог позитивного развития товарищества. Всеми средствами следует подчеркивать готовность пойти навстречу, договориться о графике погашения долга за жилищно-коммунальные услуги , о возможном снятии штрафных санкций. Да мало ли о чем могут договориться между собой добрые соседи, при условии – что ТСЖ четко и справедливо считает твои денежки! Доверие – лучшая валюта в мире, она может конвертировать в прибыль даже мизерные средства.

Председатель ТСЖ – уникальный статус для руководителя. Какими бы ни были «меры воздействия», председатель ТСЖ не может ни словом, ни поведением своим равняться на госчиновников. Важно вовремя переспросить, поощрить того, кто сдержал слово – и заплатил хотя бы часть долга.

Параграф 8. Неотвратимость возмещения долгов

Приводим здесь образец заявления о приказном порядке взыскания задолженности.

ris 1ris 1 a

Если же в целом говорить о досудебной работе с должниками, то ничто так не убеждает, как приход в дом судебных приставов. Ни порицание соседей, ни угроза запрета на выезд из страны никого не напугают, если хотя бы об одном единственном судебном протоколе по долгу собственника перед ТСЖ не станет известно каждому жителю вашего МКД. Можно смело перефразировать старую истину про вежливость: ничто не дается нам так дешево и не ценится (для бюджета ТСЖ!) так дорого, как простое оповещение и том, что по таким-то и таким-то квартирам с долгами за жилищно-коммунальные услуги началось исполнительное производство. И чем громче будет об этом сказано, тем меньше будет потрачено денег из статьи «эксплуатация и текущий ремонт» на юридические услуги.

(подробнее о работе со службой судебных приставов см. ЗДЕСЬ)

Общеизвестный перечень всех мероприятий, проводимых Правлением ТСЖ по каждому должнику за жилищно-коммунальные услуги перед тем, как отнести мировому судье заявление о вынесении судебного приказа, – это также важная информационная работа Правления. У государства с должником разговор короткий и обезличенный, а вот товарищество может на Общем собрании вынести на обсуждение и утвердить своеобразную «Декларацию добросовестного собственника» — внутренний кодекс исполнения Правлением, бухгалтерией и каждым жителем дома четкого распорядка действий в тех случаях, когда квартплата не внесена в соответствии с выставленным ЕПД.

В качестве примера приводим такую последовательность мероприятий:

  • Первичное, предельно доброжелательное уведомление должника за жилищно-коммунальные услуги
  • о необходимости погасить образовавшуюся задолженность:

Правление доводит до Вашего сведения, что Вы попадаете в разряд неплательщиков. Ваша задолженность на _______составляет: __________________________________ руб.

Начиная с завтрашнего дня, в соответствии с ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ, Правление ТСЖ будет вынуждено начислять вам пени. Приглашаем Вас «__» ____________ 20__ г. в _______ часов в помещение правления по адресу: _____________________________________ для выяснения причины неуплаты. Убедительно просим погасить задолженность.

Председатель правления ______ Бухгалтер _______ М.П

Вторичное (жесткое) уведомление:

Наименование управляющей организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК)

Адрес: _______________ Тел. ________________

Уважаемый(ая)_____________________, доводим до Вашего сведения, что Ваша задолженность по оплате за жилое помещение и предоставленные коммунальные услуги (ЖКУ) по состоянию на _______________(дата) составляет____________ (сумма прописью)

Ранее в Ваш адрес было направлено уведомление о необходимости погашения образовавшейся задолженности, а также приглашение на личный прием к ответственному лицу для выяснения причин образования задолженности по оплате ЖКУ и заключения соглашения о погашении задолженности. Образование долга со стороны собственников приводит к нехватке денежных средств ТСЖ для оплаты работ и услуг в отношении многоквартирного дома в целом, предъявлению штрафных санкций и убыткам.

В случае непогашения Вами задолженности в кратчайшие сроки (наименование управляющей организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК) вынуждено будет произвести одни из следующих предусмотренных законодательством действий: — ввести ограничение предоставления неоплачиваемых Вами коммунальных услуг (п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354); — обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением о взыскании задолженности по оплате ЖКУ.

По решению суда, с Вас, помимо долга, будут взысканы расходы ТСЖ (наименование) на оплату государственной пошлины, расходы по представительству в суде юриста и иные судебные издержки. На сумму имеющейся задолженности, судом может быть арестовано Ваше имущество. Служба судебных приставов вправе будет ограничить выезд за пределы Российской Федерации.

Убедительно просим погасить задолженность в срок до__________.

Председатель правления _____________ Главный бухгалтер_____________М.П

ris 2

Так же приводим пример заявления в мировой суд о выдаче «судебного приказа», когда судья просто принимает от бухгалтерии расчет долга за квартиру – и без особых разбирательств выносит решение о принудительном взыскании долга. Однако надо понимать, что это первый, самый простой вариант, когда должник не возражает. Чаще собственник прекрасно осведомлен о своем праве не соглашаться с исковыми требованиями – и просто пишет заявление об отмене «приказного» производства. Если возражения должника приняты –дело отправляется в городской суд. И здесь уровень юридического сопровождения становится решающим фактором.

Досудебная работа с должниками ТСЖ, УК и энергоснабжающих организаций

Почему работу с должниками ТСЖ, УК и энергоснабжающих организаций стоит доверять опытным юристам? Взыскивать долги самостоятельно и добиваться погашения задолженности довольно трудно, это очень специфическая работа, ведь необходимо досконально знать многие нюансы которые могут случиться в ходе рассмотрения арбитражных споров.

У большинства ТСЖ, управляющих компаний и энергоснабжающих организаций может оказаться недостаточно ресурсов, чтобы активно проводить работу по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги и самостоятельно бороться с неплательщиками.

Поэтому привлечение профессиональных юристов — это правильное решение! Юридическая служба взыскания «ЮСВ» оказывает широкий спектр услуг по взысканию дебиторской задолженности для ТСЖ, УК и энергоснабжающих организаций.

Возникла проблема с возвращением дебиторской задолженности? Надоело слышать отговорки и дожидаться денег? Воспользуйтесь услугами юридической службы взыскания!

Досудебная работа с должниками энергосберегающих организаций

Как мы проводим досудебную работу с должниками по КУ

Если недобросовестный плательщик отказывается погасить свою дебиторскую задолженность и урегулировать вопросы по платежам в досудебном порядке, Юристы «ЮСВ» возьмут на себя полный комплекс действий, которые связаны с возмещением долга.

  • Досконально изучают все материалы и документы по каждой конкретной задолженности
  • Предоставят исчерпывающую правовую консультацию с учетом специфики договора и условий задолженности
  • Выходят на место проживания должника и уведомляют его о задолженности
  • Выявляют финансовое состояние должника и собирают персональные данные (телефон, количество зарегистрированных лиц проживающих на объекте недвижимости)
  • Направят досудебную претензию должнику, как метод психологического воздействия
  • Предложат неплательщику разобраться в ситуации, помощь в урегулировании спора или заключении Соглашения о реструктуризации долга.
  • После заключения Соглашения о реструктуризации долга, ежемесячно контролируют оплату должника.
  • Подготовят и передадут должнику предупреждение о действиях взыскателя, в случае если задолженность не будет погашена в установленный в претензии срок.

Досудебная работа с должниками энергосберегающих организаций

Работа по взысканию долгов за тепловую энергию требует не только детального знания нормативных и правовых документов, но и высокого профессионализма для решения сложных ситуаций.

Досудебная работа, которую проводят наши юристы с целью организовать поступления денежных средств в уплату долга потребителей, существенно повышает процент сбора средств за услуги теплоснабжения. Это происходит потому, что мы проводим активную работу с должниками на ранней стадии возникновения долга, ведь услуги по отоплению нельзя приостановить или ограничить.

Опытный юрист по профилактике и взысканию дебиторской задолженности требуется также и водоснабжающим организациям. Безусловным преимуществом в досудебной работе по возврату долгов является возможность ограничения/приостановление этих услуг.

Мы отлично разбираемся во всех нюансах работы с потребителями и стремимся предотвращать возникновение большой задолженности по оплате водоснабжения и водоотведения поэтому можем гарантировать постоянный рост возврата дебиторской задолженности.

Способы досудебного воздействия на потребителей коммунальных услуг, которые мы применяем, многочисленны и разнообразны. При взыскании проблемных долгов мы всегда сначала используем все возможности досудебного урегулирования.

Психологические, судебные и налоговые преимущества при сотрудничестве с нашей компанией

  • Осуществление взыскания долга от имени юридической компании, оказывает на должника более сильное психологическое воздействие, чем в случае взыскания напрямую УК, ТСЖ или энергосберегающией организацией и мотивирует к добровольному погашению долга.
  • Если дело доходит до судебного разбирательства, то есть возможность отнести сумму агентского вознаграждения юридической компании на представительские расходы, что позволит снизить расходы по оплате агентского вознаграждения.
  • При сотрудничестве с юридической компанией допустимо включение агентского вознаграждения в состав расходов, при применении упрощенной системы налогообложения или уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль.
  • При низкой платежной дисциплине потребителей юристы «ЮСВ» проводят систематическую работу с должниками, а также выполняют большой объем работ за короткий промежуток времени.

Мы работаем до получения реального результата: факта поступления денежных средств на ваш расчётный счёт. Наш практический опыт — это гарант возврата долгов за ЖКУ ресурсоснабжающим предприятиям.

Неплатежи в ЖКХ. Кто виноват и что делать?

Кто может ответить на поставленные вопросы? Органы местного самоуправления? ИРЦ? ГИС ЖКХ? Не бывает сложных задач, просто в настоящий момент времени именно эту задачу никто не решает, и только повторяется фраза «все беды от неплатежей». Неплатежи, конечно, имеют место быть. Но важно не наличие неплатежей, как таковых, а причины и следствия их.

Существует два вида неплатежей, которые надо сразу дистанцировать друг от друга и никогда не смешивать в своих рассуждениях.

1) Неплатежи первого уровня АБОНЕНТ (ФЛ и ЮЛ) — Поставщик Услуги

с выделением двух основных схем расчетов с РСО:
— прямые договора и платежи
— расчеты через УО

Первая схема расчетов с РСО (назовем это – долги ПЕРВОГО УРОВНЯ) не требует пояснений в части рассматриваемой проблемы: работа с должниками-абонентами – головная боль самих Поставщиков услуг (РСО и УО). Достаточно выстроить работу с должниками всеми современными средствами и легко получить собираемость платежей 95-98%. За скобками (за рамками настоящей презентации) оставим только расчеты с абонентами — юридическими лицами, имеющими «спецсвойства»: бюджетные, социальные, военные, религиозные, сельские и т.п. Это – тема отдельного исследования проблемы, хотя бонусом от предложенного ниже решения станет и прояснение ситуации в этом секторе.

Вторая схема расчетов через УО (правильнее называть её «расчеты за ресурсы», а не с Поставщиком услуги, т.к. ИКУ (исполнителем коммунальных услуг) в данном случае является УО), как наиболее массовая сейчас и наиболее критикуемая, (справедливо или нет – и есть цель настоящего исследования проблемы) требует пояснений (для тех, кто не в танке).

Абоненты-ФЛ по отношению к УО действуют по первой схеме, т.е. платят все те же самые 95-98%, если работа УО с должниками выстроена грамотно. Эти проценты – предельный максимум сбора средств для среднестатистического региона, где хоть как-то озабочены долгами ПЕРВОГО уровня. Почему почти не бывает 100%? Слишком мягкая и запутанная законодательная база, у УО (как и самих РСО) не хватает сил и средств для оперативного контроля и вмешательства (не позволяет программное обеспечение (что важно нам, как ИТ), требуется дополнительное финансирование на судебное производство, суды идут месяцами, а взыскивать по итогу бывает просто нечего…). Пока примем эти 95-98% сбора идеальными в текущих реалиях.

2) Неплатежи второго уровня (УО-РСО)

оказываются на поверхности, именно об этом чаще всего и говорят, как о «причине всех бед»: «УО нагло воруют (если мягко, то «используют на свои нужды») деньги у РСО. Так ли это? Достоверно, повторюсь, никто не знает! Звучат разные цифры неплатежей из разных источников, что только доказывает догадки о том, «что никто не знает» (хуже – не хочет знать и разобраться!)

Назовем несколько явных причин того, что 95-98% сбора от абонентов не попадают к РСО:

— УО просто не платят, читаем «воруют».
Но каков процент таких УО на рынке и сколько процентов от сбора они не доплачивают РСО?

Тариф на Управление «как бы» включает и всю сбытовую деятельность (расшифруем: договорная работа, организация начислений за ВСЕ услуги, включая сбор показаний ПУ, печать и доставка ЕПД, сбор денег, работа с должниками, отчетность во все структуры, включая смежников и органы власти и т.п.) и является ЕДИНСТВЕННЫМ из всех тарифов, которые согласуются (точнее определяются) жителями-абонентами РАЗ в ГОД!

При этом расходы на эту самую деятельность – величина переменная и не зависит от умения организовать работу УО: при росте тарифов на ЖКУ, растет и сумма комиссионного сбора банков, появляются «политически ангажированные расчетные центры» с огромными нерыночными счетами за свои услуги, требуются усилия на соблюдения отчетности в ГИС ЖКХ (а это, действительно, очень много, вплоть до введения специальных штатных единиц!), работа с должниками требует огромных затрат в условиях «социально-значимой сферы».

Важно понимать, что речь идет именно о части тарифа на содержание и ремонт дома – на управление! Увы, он не выделен явно, чаще всего, в квитанциях, но именно это и есть деньги УО за свои услуги по управлению домом! Попытка прилепить сюда ВСЕ доходы от статьи за содержание и ремонт делается, чаще всего, из-за плохого ЖКХ-образования, чем грешат и депутаты, и чиновники всех мастей и, безусловно, жители. УО может (да и не должна бы) и не оказывать иных услуг по содержанию и ремонту, заключив договора с иными структурами.

НО! Увеличить объем услуг и собственных средств стремится любая коммерческая структура, тем более именно эти деньги и позволяют УО вообще хоть как-то выжить. Абсолютное большинство УО сегодня именно этими «допсредствами» латает дыры переменных управленческих расходов. Не залезая в чужой карман, но при этом и не оказывая запланированных услуг по обслуживанию дома. Жильцы не позволяют принять адекватный тариф на управление, а УО просто не оказывает, увы, обещанных услуг. За то ведет расчеты в «правильном» расчетном центре и пытается сдать отчетность в ГЖИ, ГИС ЖКХ, разместить её на сайте, платит повышенные комиссионные проценты за сбор «гарантирующему» банку и т.п.. Лишь бы не оштрафовали!

Им никак не закрыть свои обязанности (включая и управление и ремонт –раз уж влезли туда) без использования (пусть и на время) «заемных» средств: проценты банку за ВСЕ (свои и чужие) собранные суммы, услуги расчетных центров, отчетность в ГИС ЖКХ, аварии в домах, празднования «Дня Города» и т.п. — не включены в условно-постоянный тариф на управление! Кто-то оптимизирует свои расходы (в том числе за счет внедрения ИТ), кто-то пытается вести диалог с абонентами, чтобы тариф увеличить, кто-то идет в банк за кредитами (а обеспечения нет!), кто-то просит РСО поучаствовать в финансировании ОБЩИХ расходов на печать и доставку ЕПД, сбор денег (ответ РСО – не заложено в их тарифе, хотя при схеме номер 1 они сами несут эти затраты!), кто-то просто «немного недоплачивает» РСО по умолчанию…

Сколько процентов УО действует последним способом при этом? Каков процент «удержан по идеологии»? Просто сказать, что ВСЕ УО – воруют, труднее доказать фактами! Ведь если исследовать детально природу «идейного» неплатежа, то сразу найдутся виновные в такой ситуации. И вряд ли получится списать все только на УО! А то, что можно списать на УО, надо делать оперативно, не дожидаясь смены ООО «УК1» на ООО «УК2» с одними и теми же действующими лицами, избежавшими наказания. Без надежной системы мониторинга (см. ниже) этого не сделать!

— УО не могут заплатить столько, сколько требует РСО.
Это – самая важная причина неплатежей «второго уровня», но о ней, практически, не говорят никогда, поскольку природа этого явления уходит корнями далеко в прошлое, «так исторически сложилось».

Ситуация «почти поменялась» на бумаге года 3-4 назад, когда появилось требование , чтобы начисления абонентам совпадали с начислениями РСО к УО, стали появляться домовые приборы учета… Но, увы, «почти».

Надо понимать, что отношения в части начисления за ЖКУ двух юридических лиц (УО и РСО) и УО с абонентами-физическими лицами – это, как говорится, «две большие разницы», они регламентированы разными нормативными актами, что допускает различное толкование одних и тех же ситуаций с начислениями за ЖКУ в разных плоскостях указанных отношений. В результате этого, неизбежно возникала и возникает так называемая «вилка» в начислениях (предъявленных счетах на оплату) от РСО к УО и от УО к абонентам. Не совпадают ни объемы оказанных и начисленных услуг, ни, как следствие, суммы. Нарушался и нарушается, святая святых, — баланс расчетов между РСО-УО и УО-население! Поскольку это длится давно, то накопились «условно естественные» долги, по-бухгалтерски,- образовалось кредитовое сальдо!

Да, РСО продолжает требовать «свое» в полном объеме, а УО этих денег просто и не было никогда. Мало того, требуют именно долги по начислению, без учета сбора (см. выше), что тоже не очень корректно.

Поэтому огромные абсолютные суммы долгов (неплатежей) пугают, но не все они, увы, реальны к возмещению. Это надо признать честно и открыто! Мало признать, надо найти потом мужество провести «всеобщую амнистию» в ЖКХ в части нереальных к возмещению долгов.

Чтобы сдвинуться как-то вперед в этом вопросе потребуется глобальная инвентаризация задолженности двух уровней «кто-кому-за что — сколько» должен.

Информационная система инвентаризации долгов и оперативного отслеживания неплатежей двух уровней.

Для её наполнения и ведения требуется лишь немного административного ресурса и хорошее программное обеспечение, на котором 1-2 аналитика смогут мониторить ситуацию с неплатежами в ЖКХ по целому городу или региону.

Чтобы сформировать такую информационную базу, потребуется лишь оперативно передавать для контроля и анализа небольшой перечень данных каждым участником взаиморасчетов в ЖКХ:

1 уровень неплатежей (Абонент-РСО/ ИКУ):
— Сальдо входящее (по данным информационных баз абонотделов, ИРЦ, УО и т.п.) в разрезе Поставщик/услуга ( в том числе просроченная задолженность)
— Начислено абонентам за текущий период в рублях и ОБЯЗАТЕЛЬНО в единицах измерения услуги (м2, Гкал, м3 и т.п.)
— Оплачено абонентами Поставщику за каждую услугу
— Сальдо исходящее на конец периода (месяца) ( в том числе просроченная задолженность)
— * справочно: процент оплаты

Все эти данные в том или ином виде уже есть в расчетных системах и даже кое-где присутствуют в ГИС ЖКХ. Поэтому эти сведения получить относительно просто.

2 уровень неплатежей (УО-РСО)
— Сальдо (долги и переплата) входящее по данным бухгалтерского учета как УО, так и РСО (акты сверки) по каждой услуге ( в том числе просроченная задолженность)
— Начисления (согласованные акты УО и РСО) за текущий период от РСО к УК в рублях и ОБЯЗАТЕЛЬНО в единицах измерения услуги (м2, Гкал, м3 и т.п.)
— Перечисленные денежные средства на р/с РСО за каждую услугу
— Сальдо исходящее на конец месяца ( в том числе просроченная задолженность)

Здесь важно именно подтверждение обоими юрлицами своих данных, т.е. имеем два источника информации и их сверку.

Контролируем и принимаем управленческие решения по разнице:
— Входящего сальдо абонентов и УО
— Начислений по объему (абонентам и УО от РСО)
— Начислений в рублях (абонентам и УО от РСО)
— Оплаты (абоненты и от УО к РСО)
— Исходящего сальдо

Зная оперативную информацию (вплоть до дня, если обеспечить необходимый уровень автоматизации) о неплатежах достаточно просто принимать меры борьбы со всеми отклонениями.

Именно второй уровень неплатежей, вызывающий головную боль, не анализируется НИКЕМ в настоящее время. Ни создание региональных расчетных центров, ни ГИС ЖКХ данный вопрос не решает: в них отсутствуют необходимые сведения.

Возможно, в очень отдаленной перспективе ГИС ЖКХ научиться и этому, но будет это очень и очень не скоро, и очень и очень дорого!

Предлагаемая информационная модель может быть легко расширена и на анализ самих алгоритмов расчетов (начислений), расчетов с юридическими лицами, получая балансировку всех предоставляемых ресурсов и ЖКУ в населенном пункте. Может быть искоренена практика и излишков начисления от УО к населению (когда счета абонентам больше предъявленных РСО УО).

Если есть желание бороться с неплатежами – есть простое и эффективное решение! При этом цена/качество этого решения не имеет аналогов на фоне создания ИРЦ и ГИС ЖКХ.

Единственный вопрос, на который у нас нет ответа: почему до сих пор ВСЕМ участникам выгодно «травить» УО и только обозначать борьбу с неплатежами, пугая население и самих себя огромными цифрами долгов за ЖКУ в стране?!

Вопрос «прозрачности расчетов» не решается централизацией сбора платежей (созданием ИРЦ): непрозрачность уже заложена в тарификации и структуре начислений! Не меняя причину, бесполезно бороться с последствиями.

Надо создавать Информационно-аналитические структуры при органах местного самоуправлении.

Увы, но нам неизвестно ни одного участника расчетов в ЖКХ – от абонента до губернатора и министра ЖКХ, который бы сегодня был реально заинтересован в снижении задолженности и напряженности в отношениях всех участников расчетно-информационных операций в ЖКХ.

Как ТСЖ работать с должниками

Сфера деятельности ТСЖ, а в целом управления МКД, имеет ряд особенностей, которые следует учитывать в работе. Наличие должников — один из примеров. От организации работы с должниками зависит возможность товарищества в полной мере исполнять смету доходов и расходов, а также годовой план работы. Юрист по вопросам ЖКХ Дмитрий Бурняшев даст рекомендации — как ТСЖ работать с должниками.

Работа с должниками — требование законодательства

Ведение работы с должниками является обязательным требованием к деятельности ТСЖ (пп. ж п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416).

Существует мнение среди председателей товариществ, что указанные Правила 416 не действуют на ТСЖ, а поэтому и исполнять все требования Правил 416 ТСЖ не должны. Такое мнение не соответствует законодательству, поскольку Правила 416 устанавливают стандарты и порядок деятельности по управлению МКД, в том числе для ТСЖ, ЖСК ( пп. б п. 1 Правил 416).

Принципы работы с должниками

По своему опыту работы с должниками и опыту ТСЖ,были сформированы принципы работы с неплательщиками, которые помогут удерживать высокую собираемость.

Своевременность. Чем раньше начнете напоминать о наличии задолженности, тем больше вероятность получения задолженности. С каждым месяцем долг увеличивается и чем больше сумма, тем сложнее должнику оплатить долг одним платежом.

Обещания должны исполняться. Если должник пообещал оплатить очередной платеж и не сделал этого, а ТСЖ ранее обещало подать заявление в суд, то организации следует исполнить обещание. К сожалению, проблема многих ТСЖ — председатели самостоятельно работают с должниками и очень часто свои обещания в ответ на неплатежи не исполняют (будь это отключение электроэнергии или подача в суд). В итоге должники просто не воспринимают подобные “угрозы” со стороны ТСЖ.

Обещания должника должны юридически оформляться. Устная договоренность возможна, если задолженность составляет 3-4 месяца, и вы уже имели опыт работы с данным человеком, который исполнял свои обещания. Если долг свыше 5 месяцев, необходимо письменно оформить соглашение о погашении задолженности. При этом, ТСЖ вправе предусмотреть оплату за предоставление рассрочки (так например, согласно абз 4 п. 72 Правил 354 в соглашении можно предусмотреть взимание процентов, размер которых не может быть выше, чем увеличенный на 3 процента размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день предоставления рассрочки).

Наличие судебного акта не значит фактическое получение задолженности на счет ТСЖ. К сожалению, система исполнения судебных актов не идеальна, поэтому получить деньги, имея судебный акт, не всегда возможно.

Досудебная работа

Претензионный или досудебный порядок урегулирования споров является обязательным, если такой порядок предусмотрен законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, п. 3 ст. 132 ГПК РФ).

Действующим законодательством не предусмотрено в обязательном порядке перед обращением в суд направлять должникам претензии. Такое правило действует в отношении должников — физических и юридических лиц.

По иному ситуация стоит в случае с управляющей организацией, поскольку в отношении должников-юридических лиц требуется соблюсти претензионный порядок и по спорам о взыскании денег, возникших из договоров, предусмотрен досудебный порядок (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Как известно, в основании деятельности УК лежит договор управления, поэтому без претензий в адрес должников не обойтись.

Учитывая принципы работы с должниками — досудебную работу надо проводить в обязательном порядке для повышения возможности и скорости получения задолженности.

На этапе досудебной работы можно выделить следующие способы.

Обзвон должников. Если вы имели дело с коллекторами, то знаете, как частые звонки могут подтолкнуть к оплате задолженности. Но в случае с ТСЖ, обзвон производится с целью напомнить, что имеется задолженность и ежемесячно она растёт. При разговоре стоит избегать фразы “если вы не оплатите, мы подадим в суд” или “мы уже готовим документы в суде”. При упоминании суда у должников сразу возникает защитная реакция, а суд рассматривается как угроза, и в большинстве случаев, разговор заканчивается на том, что должник говорит: “ну раз так, то идите в суд”.

Чтобы фиксировать звонки и результаты переговоров заведите таблицу.

Встречи в офисе ТСЖ. Бывают случаи, что должники не хотят обсуждать долг по телефону, поэтому встреча является хорошей альтернативой. Тем более в результате ее можно заключить сразу же соглашение о погашении задолженности.

Заключение соглашений о погашении задолженности. Соглашение особенно важно, когда у собственника есть возможность оформить субсидии или иные меры поддержки для оплаты за ЖКУ. В таком соглашении пропишите обязанность собственника обратиться за оформлением субсидии, а также сообщить в ТСЖ о назначении мер государственной поддержки. Соглашение возможно и в иных случаях — для юридической фиксации договоренностей.

Вручение уведомлений о задолженности. Когда у ТСЖ нет контактных данных собственника, а в квартире проживают квартиранты или сам собственник, следует уведомить о задолженности в письменной форме. Вручение письма лично имеет большую пользу, чем направление почтой.

Вручение или направление претензий. Претензия от уведомления о наличии задолженности отличается тем, что претензия уже направлена на наличие спора между ТСЖ и собственником, до которого не удалось “достучаться” иными способами. Также претензия является шагом, который говорит о намерении ТСЖ обратиться в суд при неудовлетворении такой претензии.

В следующих статьях мы рассмотрим подробнее судебный порядок взыскания задолженности, а также поговорим об отключении коммунальных услуг из-за долгов.

Оцените статью
Добавить комментарий