Застройщик банкротится: как защититься дольщикам

Управляющий партнер. Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 15 лет.

Вопрос-ответ

Ответ: В срок не позднее 10-ти календарных дней после утверждения Арбитражным судом, конкурсным управляющим публикуется необходимая информация для участников долевого строительства, используя ресурсы издательства «Коммерсант». Найти публикацию вы сможете, указав наименование застройщика в поисковой строке. В публикации отражается информация: дата оглашения резолютивной части, номер дела, наименование компании банкрота, информация о конкурсном управляющем, период принятия требований для включения их в реестр, адрес для направления корреспонденции и требований управляющему.

Вопрос: Сколько времени занимает процедура банкротства и введение конкурсного производства в отношении застройщика?

Ответ: Введение конкурсного производства зависит от определения даты заседания судом. Законом о банкротстве предусмотрено ведение конкурсного производства на период 1 год. В дальнейшем срок процедуры может быть продлен на 6 месяцев для завершения необходимых мероприятий.

Вопрос: Как дольщик будет проинформирован о том, что его требования включены в реестр?

Ответ: Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет по почте соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.

Вопрос: Как вести себя дольщикам в процедуре банкротства?

Ответ: Стандартный перечень действий кредиторов после признания застройщика банкротом:

∙ денежные требования участников строительства (обязанность возврата застройщиком денежных средств, оплаченных дольщиком, в результате расторжения договора долевого участия, признания его недействительным и т. д. и сумма убытка, которая определяется в виде разницы стоимости по договору долевого участия и оценочной стоимости объекта долевого участия на дату введения процедуры банкротства) и требования о передаче жилых помещений направляются Конкурсному управляющему с приложением подтверждающих правоотношения документов (договор со всеми изменениями и приложениями, подтверждение оплаты, решения суда и т. д.).

Заявление о включении в реестр требований кредиторов готовится в свободной форме с описанием ситуации.

∙ реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

∙ конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований о передаче жилых помещений и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр.

∙ конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования.

∙ в случае отказа конкурсным управляющим во включении требований в реестр, данный отказ может быть оспорен в суде в рамках дела о банкротстве, возражения на отказ конкурсного управляющего могут быть заявлены не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

∙ иные требования кредиторов (в том числе требования о включении в реестр требований кредиторов застройщика неустойки) рассматриваются арбитражным судом, в производстве которого находится дело.

∙ в дальнейшем кредитор, требования которого включены в реестр требований кредиторов, вправе участвовать в собраниях участников строительства/кредиторов, о проведении которых будет информировать конкурсный управляющий путем размещения информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет и газете «Коммерсант».

Вопрос: В случае принятия решения Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства о выплатах возмещения, как будут осуществляться выплаты членам ЖСК созданным в процедуре банкротства?

Ответ: Если в процедуре банкротства первоначального застройщика участниками строительства был создан ЖСК, согласно действующему законодательству о банкротстве все граждане перед которыми Застройщик не исполнит обязательства по завершению строительства и передаче квартир и требования которых были включены в реестр о передаче жилых помещении, независимо от того как они приобретали права на квартиру по договору ДДУ или по договору уступки права по ДДУ (цессии), являются членами ЖСК (исключение голосовавшие против передачи незаверешенного строительством объекта в ЖСК).

В связи с передачей объекта незавершенного строительства и земельного участка из банкротства в ЖСК, требований перед каждым гражданином считаются погашенными путем предоставления отступного. Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования гражданина — участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства. Сумма погашенных требований перед каждым гражданином указана в реестре членов ЖСК в качестве оплаченного паевого взноса (копия реестра членов ЖСК предоставляется в Фонд).

Согласно ч. 6 ст. 13.3. Федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.2017 г. выплата возмещения гражданину — члену кооператива, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере, определенном ч. 2 ст. 13, но в совокупности не менее размера требований гражданина погашенных в связи с передачей кооперативу прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в деле о банкротстве застройщика, и размера паевых взносов, внесенных указанным гражданином — членом кооператива после такой передачи (если производились).

Застройщик банкротится: как защититься дольщикам?

Как происходит банкротство застройщика: краткое описание процедуры

Суть банкротства – признание компании финансово несостоятельной , то есть не имеющей достаточного объёма денег и имущества для исполнения всех своих обязательств.

Возбудить дело о банкротстве компании-застройщика может:

Дольщик – он в данном случае является кредитором банкрота.

Инициатор подаёт заявление в арбитраж, и суд проверяет его обоснованность, то есть наличие у застройщика объективных признаков неплатёжеспособности.

При банкротстве юридических лиц после принятия судом заявления вводится процедура наблюдения, за которой может следовать этап финансового оздоровления, но в отношении застройщиков эти правила не применяются: если признаки несостоятельности подтверждены, суд сразу признаёт компанию банкротом и назначает процедуру конкурсного производства.

На этом этапе банкротства из имущества, принадлежащего застройщику, формируется конкурсная масса, из которой погашаются долги перед кредиторами банкрота в законной очередности . Эта стадия длится 1 год, но по ходатайству одного из участников её срок может быть продлён на дополнительные полгода.

Курирует этот процесс специальный человек – конкурсный управляющий (сокращённо – «К.У.»). В его задачи входит масса вопросов: он управляет имущественным положением банкрота на протяжении процедуры, принимает решения от его имени, аккумулирует сведения о требованиях всех кредиторов и координирует действия участников.

В ФЗ о банкротстве есть особый параграф, посвященный банкротству юрлиц-застройщиков. В нём содержатся положения, позволяющие дольщикам рассчитывать на преференции в этом процессе .

Чтобы нормы этого параграфа применялись в банкротном деле, судебный орган должен при объявлении компании банкротом отметить это в своём решении, например:

Это не происходит «автоматически», так что инвестору в будущее жильё важно убедиться в наличии такого пункта в тексте судебного решения. Если он отсутствует, нужно подать в суд прошение о его включении .

В частности, требования дольщиков удовлетворяются раньше погашения долгов перед рядом других кредиторов . Очередность выплат будет следующей:

Платежи по обязательствам, возникшим у застройщика после начала банкротного дела (они называются текущими);

Возмещение вреда, причинённого застройщиком жизни или здоровью граждан;

Расчёты с сотрудниками компании-банкрота;

Требования участников долевого строительства по возврату средств, выплаченных ими по ДДУ;

Погашение долгов перед фондом, защищающим права участников долевого строительства;

Выплата реального ущерба, понесённого дольщиками;

Особый статус имеют организации, чьи требования к банкроту обеспечены залогом: они получат 60% от суммы продажи залогового имущества.

Кроме того, у покупателей будущего жилья есть особое право: по своему выбору требовать в рамках банкротства не только возврата денег, но и передачи жилплощади .

Ещё один плюс банкротства по нормам параграфа 7 состоит в том, что по ходатайству участника банкротного дела оно может быть передано в суд, расположенный по адресу стройплощадки или места жительства большей части дольщиков.

Что делать будущим владельцам жилья, чтобы не столкнуться с проблемами

Из требований дольщиков при банкротстве застройщика формируется специальный реестр .

Право на их удовлетворение и на голосование при принятии решений о судьбе жилья будет дано гражданам при одном важном условии: своевременном включении заявки в такой реестр .

Поэтому основная задача покупателя будущей квартиры по ДДУ – следить за ситуацией , чтобы вовремя узнать о появлении у застройщика финансовых проблем и его намерении обанкротиться. О них может свидетельствовать приостановка строительных работ или истечение срока действия разрешительной документации.

Сегодня мониторить положение дел несложно: по закону застройщик обязан размещать на сайте «Единой информационной системы жилищного строительства» (ЕИСЖС) документацию по строящемуся объекту и фотоотчёты. Нелишним будет и периодически посещать стройплощадку. Если работы приостановлены, это первый повод для беспокойства . В таком случае стоит уделить внимание периодической проверке, не начала ли компания банкротиться .

Информация об этом должна поступить к участникам долевого строительства от конкурсного управляющего, однако, учитывая, что он сам узнаёт о них от застройщика, а письменное уведомление может потеряться, рекомендуется следить за публикациями новостей о банкротстве. На сегодняшний день для этого есть следующие онлайн-источники :

На любом из этих ресурсов по наименованию, ОГРН или ИНН застройщика можно получить сведения о его банкротстве.

На портале «ЕИСЖС» тоже публикуется много полезных сведений о проблемном строительном объекте, в т.ч. о запуске банкротства его застройщика, причём найти их можно по адресу строящегося дома.

Как включить свои требования в банкротный реестр

По закону К.У. сам должен включить требования покупателей жилья по ДДУ в реестр на основании сведений, размещенных в ЕИСЖС и полученных от застройщика, а затем уведомить дольщика. Однако эксперты рекомендуют гражданам подать управляющему свои требования самостоятельно в виде заявления . Его нужно подготовить в 3 экземплярах и направить по почте в форме заказного письма с описью либо принести в офис управляющего лично.

Кто назначен К.У. на банкротство застройщика и по какому адресу он принимает обращения о внесении требований в реестр, можно узнать в публикации на одном из вышеназванных ресурсов.

Строгой формы заявления о включении требований в реестр не существует, главное, из него должно быть однозначно понятно:

кто является заявителем (ФИО, адрес, контактные данные);

каковы его требования к банкроту-застройщику;

на чём основаны такие требования (номер и дата договора, объект строительства).

К заявлению нужно приложить материалы, подтверждающие изложенные в нём факты :

подтверждение, что заявитель сделал оплату по ДДУ (квитанция, расписка, др.);

судебные решения, если раньше дольщик пытался взыскать с компании-застройщика долг, расторгнуть ДДУ.

Что касается состава требований к застройщику, включаемых в реестр, дольщик вправе выбрать :

требовать возврата денежных средств, выплаченных по ДДУ .

Если человек выбрал денежное требование , нужно учитывать, что:

Одновременно заявляется отказ от самого договора.

Можно претендовать не только на сумму, выплаченную по ДДУ, но и на компенсацию реального ущерба . Правда, он включается в реестр в менее приоритетную очередь. Размер ущерба рассчитывается как разница между выплатой по договору и рыночной ценой жилья, а при частичной оплате договорной стоимости – пропорционально ей. Отчёт об оценке рыночной цены заказывает К.У., но если участник с ним не согласен, он может оспорить его, заказав ещё одну экспертизу.

Если рыночная цена квартиры меньше, чем оплата по ДДУ, дольщик получит реально потраченные деньги, не меньше.

Если же у гражданина есть другие требования, например, о выплате штрафа за просрочку передачи квадратных метров, следует подать отдельное заявление в тот же суд, что ведёт дело о банкротстве. В реестр они будут включены только на основании положительного судебного решения.

Временной регламент внесения в реестр требований следующий :

Обращение нужно подать управляющему в течение 45 дней со дня получения от него уведомления о начале банкротства застройщика . Если оно не получено, указанный срок отсчитывается после истечения 15 дней с момента публикации сведений на официальных ресурсах. Если дольщик пропустит этот срок, но докажет в суде уважительность причин просрочки, ему позволят включить требование в банкротный реестр и позднее.

К.У. обязан рассмотреть заявку в течение 15 рабочих дней и сообщить заявителю результат: подтверждение включения требований в реестр либо отказ.

Если дольщик не согласен с отказом, он вправе оспорить его в судебном порядке, это надо сделать в течение следующих 15 рабочих дней .

Дольщики, чьи требования занесены в реестр, будут привлекаться К.У. для решения вопросов, затрагивающих их интересы. Для этого он организует собрания, заранее оповещая участников об их проведении путём размещения объявлений на портале ЕФРСБ.

В собраниях важно и нужно участвовать: ведь в их процессе будут утверждаться решения о судьбе строительного объекта и форме удовлетворения требований дольщиков .

На что могут рассчитывать участники долевого строительства при банкротстве застройщика

Ответ зависит от того, какое требование заявил дольщик, на каком этапе стройки банкротится застройщик и какую позицию займёт большинство участников дела.

Получение жилья

Если дом уже построен и введён в эксплуатацию, конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания покупателей предложение о передаче им готовых квартир . Важно учитывать, что при этом должны быть удовлетворены требования кредиторов более приоритетных очередей, в том числе залоговых: для этого должно иметься другое имущество застройщика либо недостающие деньги вносят сами дольщики.

Полный перечень условий передачи готового жилья участникам содержится в п. 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Если дольщик оплатил и принял у застройщика квартиру по акту приема-передачи до возбуждения банкротного дела, его право собственности на жильё будет признано судебным органом по обращению владельца независимо от выполнения упомянутых условий . Но это возможно и без подписанного передаточного акта, если собственники имеются уже как минимум у 1/3 квартир в доме.

Если же банкротство случилось в момент, когда дом ещё не сдан, возможно несколько сценариев развития событий :

Достройка силами публичного фонда – с 2017 года в России действует федеральный закон о «Фонде развития территорий», который курирует вопросы защиты дольщиков. В соответствии с этим ФЗ за счёт отчислений застройщиков в размере 1,2% от суммы каждого заключенного с дольщиками ДДУ формируется специальный компенсационный фонд.

Фонд привлекается в качестве участника в деле о банкротстве . К.У. передаёт ему данные о реестровых требованиях, документы о недострое и финансовом положении банкрота. На основании этих материалов наблюдательный совет организации принимает решение: инвестировать деньги из фонда в достройку дома или выплатить дольщикам компенсации (в зависимости от того, что рациональнее). Информацию о решении можно узнать из анонса на официальном сайте фонда.

По программам отдельных субъектов России существуют и региональные фонды, участвующие в достройке домов после банкротства застройщиков: об их наличии нужно узнавать в местной администрации.

Если Фонд решил, что достройка дома нецелесообразна, собрание дольщиков может вынести вердикт о завершении строительства своими силами. Это делается путём учреждения жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Информацию для принятия решения предоставит собранию К.У.: сообщит о степени готовности здания, оценочной стоимости его достройки и т.д. Но в этом случае ЖСК должен будет погасить долги застройщика перед его кредиторами из более приоритетных очередей, если другого его имущества в составе конкурсной массы окажется недостаточно.

Такой вариант допустим при соблюдении условий, перечисленных в п. 3 статьи 201.10 ФЗ о банкротстве.

Недострой может приобрести другой застройщик , к которому перейдут все права и обязанности банкрота, он и будет заниматься вводом дома в эксплуатацию. Это также допустимо при условии соблюдения прав других кредиторов.

Получение денег

Согласно статье 13 ФЗ о «Фонде развития территорий», если фонд установил, что достраивать дом нецелесообразно, он выплачивает дольщикам компенсацию.

Её сумма рассчитывается так: площадь квартиры умножается на рыночную цену 1 кв.м аналогичного жилья . Но если площадь составляет больше 120 кв.м, в расчёт войдёт только эта величина. Зато выплата не может быть меньше платежа покупателя по ДДУ .

Чтобы получить компенсацию, гражданин должен подать в Фонд заявление . При наличии ЭЦП это несложно сделать прямо на сайте организации. Альтернативно обращение можно направить на бумажном носителе почтой по адресу, указанному на том же сайте в карточке проблемного объекта, или по электронной почте, но для этого тоже потребуется ЭЦП. На web-ресурсе выложены форма заявления и перечень документов, которые к нему нужно приложить.

Заявление можно подать до даты завершения процедуры конкурсного производства . Впрочем, разрешено сделать это и позднее, если:

заявитель докажет, что опоздал из-за непреодолимых обстоятельств;

в период конкурсного производства человек служил в армии;

были другие уважительные причины просрочки, связанные с личностью гражданина: тяжёлая болезнь, принятие наследства и т.п.

Если пакет документов будет корректным, выплата производится фондом в течение 10 рабочих дней.

Если собранием участников будет одобрено принятие достроенных квартир в собственность и суд утвердит это решение, предъявившим денежное требование гражданам тоже будут переданы квадратные метры – в качестве отступного.

Если деньги дольщика в свете недавних изменений в законе не дошли до застройщика, а осели на счёте эскроу, получить их проще.

Запуск банкротного дела – это законное основание для участника долевого строительства отказаться от ДДУ. После регистрации Росреестром факта его расторжения банк, в котором открыт счёт, должен вернуть деньги инвестору .

В остальных случаях после реализации имущества застройщика вырученными средствами будут удовлетворяться денежные требования кредиторов в порядке очередности . Если текущих платежей за период банкротства накопится немного и не появится претендентов более приоритетных очередей, на выплаты могут рассчитывать и дольщики, не изъявившие желания принять жилплощадь.

Дела о банкротстве застройщиков – долгие и сложные, а универсального рецепта спасения для дольщиков не существует: оптимальное решение зависит от множества обстоятельств . Общий совет можно дать только один: при выявлении у застройщика признаков финансовых проблем стоит проконсультироваться с грамотным юристом, который поможет найти безопасный выход из ситуации.

Компенсационный фонд долевого строительства. Что бывает при банкротстве застройщика и как дольщики могут защитить свои права

Заключая договор долевого участия в строительстве, дольщики не всегда получают квартиру в срок, определенный застройщиком. На рынке недвижимости часто происходят ситуации, когда девелоперы банкротятся и перестают выполнять взятые на себя обязательства.

Рассказываем, какие меры предпринимают для защиты участников долевого строительства и чем помогут средства компенсационного фонда.

Средства компенсационного фонда используют для защиты прав дольщиков. Фото: Мир Квартир

Зачем нужен фонд дольщиков

Фонд был создан в 2017 году для защиты прав дольщиков, которые были нарушены девелоперами. Фонд формируется за счет обязательных взносов от застройщиков. Сумма взноса составляет 1,2% от суммы каждого договора, согласованного сторонами.

В начале 2022 года фонд дольщиков переименовали — теперь права участников долевого строительства защищает публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Как контролируют перечисление средств в фонд

На основании требований закона с 2017 года регистрация ДДУ без перечисления средств в компенсационный фонд запрещена.

ДДУ после подписания регистрируется в Росреестре. Это обязательная процедура. Благодаря такому механизму недобросовестные застройщики не могут продать одну квартиру нескольким дольщикам. Росреестр, проводя регистрацию, направляет запрос для подтверждения внесения средств в компенсационный фонд. Если факт перечисления средств не будет подтвержден, договор не зарегистрируют.

Особенности получения компенсации от Фонда развития территорий

Средства фонда используют при банкротстве девелопера. Но участник долевого строительства не в каждом случае может вернуть всю потраченную сумму. Для определения суммы компенсации общую площадь объекта в новостройке умножают на среднюю стоимость квадратного метра по данным Росстата. Максимально возможная величина площади, которая может быть использована для определения компенсации, составляет 120 квадратных метров. Поэтому при расчете компенсаций те, кто вложил деньги в строительство жилья с большей площадью, часть средств могут потерять.

Дольщикам не обязательно получать компенсацию — они имеют право достроить дом за счет привлечения нового застройщика или создать для этих целей ЖСК. Решение о продолжении работ принимается с учетом стадии строительства дома.

Как и почему застройщика могут признать банкротом

Банкротом могут признать компанию, у которой есть обязательства, но недостаточно средств для их исполнения.

Кто может признать застройщика банкротом

Решение о том, что застройщик признан банкротом, выносит суд. Инициировать процедуру признания банкротом может:

• сам застройщик;
• ФНС;
• банк, предоставивший девелоперу кредит;
• поставщик строительных материалов;
• подрядные организации, выполняющие строительные работы;
• дольщики.

Как застройщика признают банкротом

Основанием для обращения в суд с целью признания девелопера банкротом может стать прекращение застройщиком исполнения своих обязательств.

Для юридических лиц в общих случаях процедура банкротства проходит в несколько этапов. Прежде всего оценивают состояние компании, при необходимости применяют финансовое оздоровление. Затем закрывают дело или вводят конкурсное производство. Но в случае с девелоперами процедура проходит по упрощенному порядку — сразу вводится конкурсное производство. Назначенный судом управляющий определяет:

Кредиторами могут быть подрядчики, финансовые организации, государственные органы, поставщики стройматериалов. Для погашения долгов реализуют имущество девелопера. В общих случаях продолжительность конкурсного производства — 1 год, но при необходимости суд может продлить его еще на 6 месяцев.

Для погашения долгов застройщика могут продавать имущество компании. Фото: bezkreditoff.ru

Если конкурсный управляющий считает, что платежеспособность девелопера можно восстановить, по решению кредиторов направляют заявление в суд. После его рассмотрения суд может принять решение о переходе к внешнему управлению. Если такое решение принимается, руководить компанией будет управляющий, которого назначит суд.

Девелопер и кредиторы могут договориться о том, что долги будут возвращены в определенный срок. Если стороны достигли договоренности, дело закрывают и оформляют мировое соглашение.

Как можно узнать, что девелопер обанкротился

Информацию о банкротстве можно получить:

• от конкурсного управляющего, который обязан известить об этом участников ДДУ после получения информации о них от застройщика;
• на сайте газеты «Коммерсантъ» или из самой газеты. Чтобы найти данные о банкроте на сайте, вводят название компании, номер ИНН и ОГРН застройщика;
• в картотеке арбитражных дел. В нее суды вносят всю информацию о текущих и закрытых делах. Чтобы найти необходимые сведения, нужно ввести ИНН, название фирмы застройщика или номер ОГРН и выбрать из списка дел те, которые указаны со значком «Б».
• в едином федеральном реестре.

Что такое реестр кредиторов и как в него попадают

Это документ, где собраны данные о кредиторах девелопера. Включают в него по решению суда. Чтобы попасть в реестр, дольщики обращаются с заявлением к конкурсному управляющему. Он передает его в суд.

Если есть другие требования, заявить о них можно через суд.

Как рассчитывают размер требований участника ДДУ

При расчете принимают во внимание затраты по ДДУ и реальный ущерб. Реальный ущерб – это разница между средствами, выплаченными по ДДУ, и стоимостью недвижимости. То, сколько стоит жилье, при расчете реального ущерба определяют с учетом рыночной стоимости на день введения процедуры о банкротстве.

Рыночная цена на квартиру может быть меньше, чем выплачено по ДДУ. Но закон на стороне дольщика — размер компенсации не может быть меньше суммы, которую он внес по договору долевого участия.

Отчет с установленной суммой передают в суд и дольщику. Если участник долевого строительства не согласен с размером компенсации, в суде его можно обжаловать, но при наличии документального основания. Им может быть отчет о другой оценке.

Если дом не достроен, дольщик может получить компенсацию или дождаться, пока закончат строительные работы и введут новостройку в эксплуатацию. Для продолжения строительных работ могут быть использованы средства компенсационного фонда. Для возведения дома обращаются к новому застройщику или создают ЖСК. Но даже в случае, если дом будут достраивать, дольщику не обязательно ждать передачи квартиры — он может получить денежную компенсацию.

Особенности получения компенсации дольщиками, оформившими ипотечный кредит

Дольщики по закону находятся на третьем месте среди кредиторов. Перед ними работники, пострадавшие при строительных работах, и сотрудники, которые не получили заработную плату.

В случае если дольщик для перечисления застройщику денег использовал ипотечный кредит, вернуть средства сложнее. Если дом, где находится ипотечная квартира, не будут достраивать, основную сумму возвращают дольщику назад — переводят ее на счет финансовой организации. Но заемщик может лишиться средств, которые были выплачены банку за использование кредита. Чтобы получить деньги обратно, нужно быть включенным в реестр кредиторов и требовать перечисления всей суммы с учетом процентов, выплаченных банковской организации. Если требования обоснованы и остались средства после удовлетворения требований других кредиторов, деньги выплатят.

Что может компенсировать фонд

Если девелопер по каждому ДДУ перечислял деньги в фонд, то фонд определяет:

• сколько нужно денег, чтобы продолжить строительные работы;
• сколько нужно времени, чтобы закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию.

С учетом суммы, которую нужно выплатить дольщикам, принимается решение о возможности завершения строительства. Решение публикуют на официальном сайте фонда.

Если застройщик обанкротился, едва начав строительство, обычно дом не достраивают и дольщикам выплачивают компенсацию. Фото: Мир Квартир

Средства фонда не могут быть использованы для выплат:

• убытков, понесенных дольщиком, сверх суммы, выплаченной при заключении ДДУ;
• компенсации за причиненный моральный вред;
• неустойки;
• денег за жилье, приобретенное у юридических лиц по уступке прав по ДДУ.

Если фонд дольщиков не выплачивает средства, нужно обращаться в суд.

Как выплачивают компенсации дольщикам

Порядок и особенности выплаты компенсаций зависят от того, как и каким образом перечислялись средства в фонд.

Если взносы не перечислялись или были перечислены не по всем ДДУ, затраты дольщиков компенсируются за счет средств девелопера. Сначала выплачивают затраты по ДДУ и реальный ущерб. После этого, если остаются средства, перечисляют остальные суммы.

Если девелопер перечислял деньги в фонд, участники долевого строительства направляют заявление о выплате возмещений. В общих случаях средства выплачивают в течение 10 дней после рассмотрения заявления.

С 2019 года дольщики при покупке квартиры в строящемся доме напрямую не перечисляют деньги застройщику. При подписании ДДУ средства переводят на эксроу-счета. Они открываются в банке, который предоставляет девелоперу кредит для строительства. Если деньги дольщиков находятся на эскроу-счете, для возврата средств нужно направить заявление в Росреестр. По принятому заявлению ДДУ расторгают. После внесения сведений в ЕГРН Росреестр размещает данные в реестре ЕИСЖС. Банк, получая данные из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу и переводит деньги дольщику.

Механизм рассмотрения фондом проблемных объектов и статистика принятых решений

Информацию о проблемных домах вносят в ЕИСЖС. В него попадают:

• дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены сроки строительства;
• дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены обязательства по передаче жилья в собственность дольщика;
• дома, по которым застройщика признали банкротом.

Решение по компенсационным выплатам принимается в течение 10 дней с момента предоставления необходимых документов. Но механизм определения целесообразности выплаты компенсаций более длительный. Он включает несколько этапов, которые проводятся совместно с конкурсным управляющим:

1. Инвентаризация имущества девелопера.
2. Определение величины требований кредиторов.
3. Формирование реестра требований.
4. Оценка стоимости участков, используемых для возведения объектов, строительство которых не завершено.
5. Определение разницы в стоимости участка под застройку и суммы требований дольщиков.
6. Проведение строительно-технической экспертизы для определения степени готовности недвижимости.
7. Оценка стоимости квадратного метра недвижимости с учетом рыночной стоимости аналогичных объектов в новостройках.
8. Установление суммы, которая требуется для завершения строительных работ.
9. Определение суммы возмещений дольщикам.
10. Принятие решения о завершении работ или выплате компенсаций с учетом экономической целесообразности каждого из вариантов.

Количество проблемных объектов в 2020 году составляло 2846. По итогам работы фонда были приняты решения о восстановлении прав более 70,1 тыс. дольщиков в отношении 729 домов. Из них:

В общем на конец 2020 года более 14 тыс. участников долевого строительства получили компенсации, общий размер которых составил 26,1 млрд рублей.

Несмотря на длительный механизм принятия решений, выплата компенсаций происходит постоянно. Так, в феврале 2022 года за компенсацией обратятся более 1200 дольщиков, которые купили жилье в 16 объектах. С учетом имеющейся информации о проблемных объектах в 2022 году планируется рассмотреть 224 объекта, по которым пострадавшими признано более 12 тыс. дольщиков.