Как встать в реестр кредиторов при банкротстве застройщика

Права залоговых кредиторов застройщика-банкрота должны быть защищены — КС

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 25 июл — РАПСИ, Михаил Телехов. Права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в интересах дольщиков, в рамках дела о банкротстве застройщика, должны быть защищены, говорится в новом Постановлении Конституционного суда (КС) РФ.

«Дело рассматривалось в связи с запросом Верховного суда (ВС) РФ и жалобой жительницы Краснодара Анны Шалимовой. Постановление основано на ранее вынесенных правовых позициях суда», — пояснили в пресс-службе.

Кредиторы не первой очереди

Согласно запросу Верховного суда (ВС) РФ, в рамках дела о банкротстве застройщика – ООО «Солдес Строй» Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Пермского края обратился с заявлением о намерении стать приобретателем прав застройщика на имущество и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более семи квадратных метров.

Прекращение залоговых прав

Залоговые кредиторы застройщика, чьи требования включены в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь, обратились в Верховный суд РФ с кассационными жалобами. Их возражения сводились к тому, что вследствие одного лишь факта передачи заложенного имущества фонду они были лишены своих залоговых прав, но суды первой и апелляционной инстанций отказали им, поскольку согласно оспариваемым нормам передача объектов застройщика фонду осуществляется без выплаты компенсации залоговым кредиторам и без их согласия на передачу.

В аналогичных обстоятельствах в Башкортостане суды при передаче имущества застройщика ООО «КилСтройИнвест» Фонду по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства отказали ПАО «Сбербанк России», предоставившего кредитные средства для строительства двух многоквартирных домов и являющегося залогодержателем на основании ипотечных договоров, в удовлетворении его требований фондом. «Сбербанк» обратился в ВС РФ.

Последний приостановил производство по этим спорам и направил запрос в КС РФ.

Также ВС РФ отметил, что оспариваемыми нормами не допускается погашение требований текущих кредиторов, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, таких как выплата текущей заработной платы, о расчетах с подрядчиками, охранными и энергоснабжающими предприятиями и иными организациями, без которых невозможны нормальное проведение процедур банкротства и сохранность объекта незавершенного строительства.

Погашение записей в ЕГРН

Похожая жалоба поступила в КС РФ из Краснодарского края от Анны Шалимовой.

Права залоговых кредиторов

Как указал КС РФ, право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, и вводимые федеральным законом ограничения прав владения, пользования и распоряжения имуществом не должны ограничивать пределы применения конституционных норм.

По мнению КС РФ, с жилым помещением связаны не только имущественные интересы гражданина, но и конституционные гарантии права на жилище, реализовать которое можно в том числе через участие в долевом строительстве, а при банкротстве застройщика важной политико-правовой задачей выступает необходимость достижения баланса интересов кредиторов, должников, залогодателей и иных участников строительного рынка, что обеспечивает устойчивость и развитие всей сферы жилищного строительства.

Однако введение нового регулирования, регламентирующего порядок передачи долгостроя фондам защиты прав дольщиков иному приобретателю и распространение его на ранее возникшие правоотношения, отмечает КС РФ ухудшает положение залоговых кредиторов.

«В этом случае они могут претендовать на удовлетворение своих требований только в общей процедуре банкротства при наличии у застройщика иного имущества, которого, как правило, застройщики не имеют. Залоговые кредиторы, не участвующие в строительстве, вступая в правоотношения с застройщиком до принятия изменений в закон об участии в долевом строительстве в июне 2019 года, не могли прогнозировать изменения, которые ухудшат их имущественное положение и лишат права на приоритетное удовлетворение требований за счет имущества, находящегося в залоге», — поясняет пресс-служба позицию суда.

Таким образом КС РФ решил, что оспариваемые законоположения, не предусматривающие защиту прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в интересах дольщиков, в рамках дела о банкротстве застройщика, не соответствуют Конституции РФ.

Кредиторы по текущим платежам

Также КС РФ отметил, что требования кредиторов по текущим платежам подлежат удовлетворению из имущества самого должника и не могут считаться гарантированными требованиями, если же имущества застройщика-должника недостаточно, в результате чего удовлетворение требований кредиторов по текущим платежам за счет его реализации становится невозможным, передача имущества должника соответствующему фонду, по существу, не является фактором, ухудшающим положение кредиторов по текущим платежам.

«Положения закона о банкротстве не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой они не допускают возмещение фондом расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, если из дела не следует, что сумма долга не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано фонду. Оплата труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на том объекте строительства, который передан фонду защиты прав дольщиков, должна осуществляться и безотносительно к указанному выше обстоятельству», — разъясняет пресс-служба постановление КС РФ.

Вывод о неконституционности законоположений не может быть основанием для отмены решения о передаче соответствующему фонду прав застройщика на определенное имущество и для его отказа от своих обязательств.

Таким образом, федеральному законодателю надлежит внести в правовое регулирование изменения, предусматривающие гарантии прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования, в случае утраты ими своих залоговых прав.

До внесения изменений КС РФ установил временное правовое регулирование.

У лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика в связи с прекращением залога возникает право требования к фонду, ставшему приобретателем прав застройщика на соответствующее имущество, в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов. В своем постановлении КС РФ указал порядок, в каком данные требования залогового кредитора должны удовлетворятся фондом.

Как встать в реестр кредиторов при банкротстве застройщика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 января 2021 г. N 307-ЭС20-4804 (7) по делу N А56-96685/2015 Суд отменил кассационное постановление по делу о включении в реестр требований кредиторов о передаче им жилых помещений должника требования заявителя о передаче ему двух машино-мест, оставив в силе апелляционное постановление, поскольку законодателем установлен одинаковый правовой режим удовлетворения требований участников строительства — физических лиц, имеющих к застройщику как требования о передаче жилых помещений, так и требования о передаче машино-мест и нежилых помещений

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 января 2021 г. N 307-ЭС20-4804 (7) по делу N А56-96685/2015 Суд отменил кассационное постановление по делу о включении в реестр требований кредиторов о передаче им жилых помещений должника требования заявителя о передаче ему двух машино-мест, оставив в силе апелляционное постановление, поскольку законодателем установлен одинаковый правовой режим удовлетворения требований участников строительства — физических лиц, имеющих к застройщику как требования о передаче жилых помещений, так и требования о передаче машино-мест и нежилых помещений

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Капкаева Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Андреева Андрея Анатольевича на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2020 по делу N А56-96685/2015 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Капкаева Д.В., объяснения представителя Андреева А.А., судебная коллегия

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества «Новая Скандинавия» (далее — должник) Андреев А.А. обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника требований о передаче двух квартир и двух машино-мест.

Определением суда первой инстанции от 18.07.2019 требование о передаче квартир включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника, требование о передаче машино-мест трансформировано в денежное и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 10.02.2020 определение от 18.07.2019 отменено в части, в реестр требований кредиторов должника включено требование о передаче двух машино-мест.

Суд округа постановлением от 22.06.2020 отменил постановление от 10.02.2020 и оставил в силе определение от 18.07.2019.

В кассационной жалобе на постановление суда округа, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Андреев А.А., ссылаясь на существенные нарушения судом норм права, просит его отменить и оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2020 кассационная жалоба Андреева А.А. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Андреева А.А. поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Остальные участники обособленного спора, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили.

Проверив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав присутствующего в судебном заседании представителя Андреева А.А., судебная коллегия считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Во исполнение обязательств по договорам от 27.10.2014 Андреев А.А. перечислил должнику 1 200 000 руб. (по 600 000 руб. за каждый гараж-стоянку).

Должник обязательства по передаче квартир и машино-мест не исполнил, в связи с чем Андреев А.А. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор в части передачи машино-мест, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование Андреева А.А. подлежит трансформации в денежное и учету в четвертой очереди реестра требований кредиторов должника, поскольку положения статей 201.1, 201.6, 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), направленные на социальную защиту прав участников строительства, не могут быть применены к нежилым помещениям.

Отменяя определение суда первой инстанции в части требования Андреева А.А. о передаче машино-мест, апелляционный суд исходил из того, что к требованию в данной части подлежит применению подпункт 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 478-ФЗ). Установив надлежащее исполнение Андреевым А.А. обязательств по договорам от 27.10.2014, суд включил требование последнего о передаче машино-мест в реестр требований о передаче жилых помещений.

Поддерживая вывод суда первой инстанции, суд округа указал, что в силу подпункта 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под нежилым помещением понимается помещение, площадь которого составляет не более семи квадратных метров. Поскольку площадь истребуемых машино-мест превышает допустимые названной нормой параметры, требование в этой части не может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений.

Между тем судом округа не учтено следующее.

В соответствии с изменениями, внесенными в Закон о банкротстве Законом N 478-ФЗ, законодателем установлен одинаковый правовой режим удовлетворения в отношении требований участников строительства — физических лиц, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения (статьи 201.1, 201.2, 201.4, 201.5 Закона о банкротстве).

Целью данных изменений является защита прав участников строительства, имеющих намерение приобрести у застройщика-банкрота вместе с квартирой место под размещение транспортного средства и (или) небольшое нежилое помещение для хранения вещей (кладовку). Такие объекты недвижимости обладают исключительной потребительской ценностью для лиц, проживающих либо планирующих проживать в многоквартирном доме (жилом комплексе), в котором эти объекты расположены.

Согласно подпункту 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве (в редакции Закона N 478-ФЗ) под требованием о передаче машино-места и нежилого помещения понимается требование участника строительства — физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом нежилым помещением признается помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Машино-место представляет собой предназначенную для размещения транспортного средства индивидуально-определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (пункт 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и является одной из разновидностей недвижимого имущества (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений подпункта 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве не следует тождество двух понятий — машино-места и нежилого помещения. Напротив, очевидно усматривается их различие — для нежилого помещения установлена максимально допустимая площадь, тогда как в отношении машино-места данной нормой права ограничения по размеру площади не предусмотрены. Допустимый размер машино-места доведен приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места» (часть 6.2 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как отмечено выше положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (в редакции Закона N 478-ФЗ), регламентирующие включение требований в реестр требований участников строительства, направлены на расширение средств социальной защиты лиц, имеющих требование о передаче жилого помещения, а следовательно — на реализацию их прав, предусмотренных статьей 40 Конституции Российской Федерации.

Ошибочное толкование судом округа упомянутых положений Закона о банкротстве фактически лишает граждан-участников строительства возможности реализовывать предоставленные законодателем дополнительные социальные гарантии, что недопустимо.

Редакция Закона N 478-ФЗ применяется в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после дня вступления в силу названного Закона, а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня его вступления в силу при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (пункт 3 статьи 8 Закона N 478-ФЗ).

В данном случае, производство по делу о банкротстве должника возбуждено до вступления в силу Закона N 478-ФЗ (определение от 13.01.2016). Однако, как установлено судом апелляционной инстанции, на момент предъявления настоящего требования расчеты с кредиторами не производились.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о включении требования Андреева А.А. о передаче двух машино-мест в реестр требований кредиторов должника является верным, оснований для отмены постановления апелляционного суда у суда округа не имелось.

Допущенные судом округа нарушения норм права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление прав и законных интересов Андреева А.А., в связи с чем обжалуемый судебный акт на основании пункта 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с оставлением в силе постановления суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 291.11 — 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2020 по делу N А56-96685/2015 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отменить.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2020 по указанному делу оставить в силе.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Обзор документа

Требование дольщика о передаче двух парковочных мест суды трансформировали в денежное и включили только в четвертую очередь реестра. Они исходили из того, что машино-места превышают площадь нежилого помещения, требования о передаче которых могут включаться в реестр. Но Верховный Суд РФ встал на сторону гражданина.

Ограничение по площади относится только к нежилым помещениям. Парковочные места к ним не относятся. Значит, требования как о передаче жилых помещений, так и о передаче машино-мест и нежилых помещений включаются в одну и ту же очередь реестра, так как эти объекты обладают исключительной потребительской ценностью для жильцов. Эти положения закона направлены на расширение средств соцзащиты дольщиков.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Минстрой разъяснил порядок действий дольщиков Urban Group после банкротства компании

МОСКВА, 11 июля. /ТАСС/. Дольщики Urban Group имеют право встать в реестр требований о передаче жилых помещений согласно законодательству о банкротстве. Соответствующее уведомление участникам долевого строительства направляет конкурсный управляющий, сообщили ТАСС в Министерстве строительства и ЖКХ России.

«Руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений о всех участниках строительства конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства», — говорится в сообщении.

Конкурсное производство в отношении пяти компаний, входящих в состав Urban Group, было назначено судом 9 июля 2018 года, ранее сообщал ТАСС. Конкурсным управляющим по всем объектам группы назначена Светлана Аглинишкене, член союза арбитражных управляющих «Северная Столица», говорится на сайте арбитража.

«Использование механизмов процедуры банкротства, предусмотренной действующим законодательством, позволит в минимальные сроки возобновить строительство объектов группы компаний Urban Group и удовлетворить требования участников долевого строительства», — отметили в министерстве.

Сроки и механизм банкротства

Уведомление дольщикам должно содержать информацию об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления требований о передаче жилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований, говорится в ответе министерства. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, также указывает Минстрой. Однако в случае пропуска срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом. После включения в реестр дольщики имеют право участвовать с правом голоса в собраниях участников строительства, а также в собраниях кредиторов.

Реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, пояснил ТАСС Александр Боломатов, партнер юридической фирмы «ЮСТ». В законе о банкротстве есть специальный параграф о банкротстве застройщиков, который отдает приоритет требованиям участников долевого строительства перед требованиями иных кредиторов, указал он. «Это не обычная постановка в реестр, которая предусматривает по своей сути фактически полноценное судебное заседание, здесь все делается просто. В данном случае банкротство — это механизм, который фактически позволяет мягко передать дольщиков с объектами другому застройщику, который может закончить стройку», — сказал юрист.

О процессе

Арбитражный суд Московской области 9 июня признал несостоятельными пять компаний, входящих в состав застройщика подмосковного девелопера Urban Group по иску Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Банкротами были признаны застройщики «Экоквартал» (ЖК «Митино О2»), «Ваш город» (ЖК «Видный город»), «Континент Проект» (ЖК «Солнечная система»), «Хайгейт» (ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный»), «Ивастрой» (ЖК «Лайково»). В ходе судебных заседаний сторона заявителя приводила доводы о крупных финансовых нарушениях в компании.

Ранее сообщалось , Фонд принял решение использовать механизм банкротства по итогам финансовой проверки Urban Group, как единственно возможный для скорейшей достройки объектов компании и передачи дольщикам их квартир.

Дорожную карту по завершению проблемных объектов утвердят до августа 2018 года, ранее заявляло министерство строительства Московской области.

Urban Group — один из крупнейших застройщиков жилья в Подмосковье. 30 мая он объявил о приостановке продаж жилья в связи с аудитом компании. Также было остановлено строительство домов. Ранее сообщалось, что Urban Group имеет обязательства перед 20 тыс. дольщиков.

Реестр кредиторов застройщика

Последние вопросы по теме «реестр кредиторов застройщика»

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, по следующему вопросу: суд признал застройщика банкротом и начата процедура формирования реестра кредиторов. Застройщик сильно просрочил срок сдачи дома по Дду. В службе судебных приставов два неисполненных исполнительных листа по неустойке за просрочку дома. Можно ли написать два заявления о включении в реестр: одно на квартиру по ДДУ (вывод ее из конкурсной массы в собственность дольщика) и второе: на исполнительные листы, чтобы их включили в денежные требования остальных кредиторов? Или дольщику в этой ситуации разрешается офрмить только заявление на квартиру без исполнительных листов?

Добрый день! Застройщик находится в банкротстве. В апреле 2017 года была введена процедура наблюдения, в феврале 2018 года введена процедура внешнего управления, в декабре 2018 года открыто конкурсное производство. Дольщик хочет сейчас заявить требование о передаче жилого помещения. С апреля 2017 года порядок и правила подачи требований в реестр кредиторов застройщика существенно поменялись (статьи параграфа 7 главы IX 127-ФЗ). По каким правилам ему необходимо заявлять свои требования, действующим на момент возбуждения дела о банкротстве (редакция 127-ФЗ от 01.01.2017), либо действующим в настоящее время (редакция 127-ФЗ от 01.01.2019)?

Здравствуйте!Какие документы нужны для включения в реестр кредиторов при банкротстве застройщика при долевом участии? Спасибо.

Объект долевого строительства находится в Московской обл, а я живу в г.Тамбове, возможно ли оформить документы и отправить их в Московскую обл. в суд для вступления в реестр кредиторов при банкротстве застройщика?