Если продавец квартиры объявит себя банкротом

Экземпляры готовят для каждой стороны плюс один дополнительный — для Росреестра.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену). В договоре купли-продажи товаром может выступать и недвижимость — например, квартира.

Что нужно сделать перед заключением договора

По словам Елены Гладышевой, управляющего партнера адвокатского бюро «РИ-консалтинг», перед заключением договора нужно:

1. Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. Из нее можно узнать собственника недвижимости — продавца, а также сведения о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и др.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора.
2. Запросить у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
3. Запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) либо справку из управляющей компании. Из этих документов можно узнать о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте. «В случае, если в приобретаемом объекте кто-то зарегистрирован, необходимо, чтобы продавец снял этих людей с регистрационного учета», — говорит Елена Гладышева.
4. Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга(и).
5. Если сделка осуществляется по доверенности, запросить ее (нотариальную — от физического лица, обычную с печатью и подписью генерального директора — от юридического лица). В доверенности должны быть указаны: полномочия по продаже конкретного объекта, цена данного объекта (твердая или на усмотрение представителя), полномочия на подачу документов для государственной регистрации в Росреестре. Проверить действительность нотариальной доверенности можно в специальном сервисе на сайте Федеральной нотариальной палаты России.
6. Желательно также запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.
7. Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте Арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Из чего состоит договор купли-продажи?

Правила составления договора купли-продажи квартиры прописаны в Гражданском кодексе РФ. Вдокументе должны быть указаны:

• вид недвижимости;
• сведения о покупателе и продавце;
• основные условия, цена;
• ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств;
• реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).

Необходимо указать сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием этого права.

Адвокат Елена Гладышева рекомендует подробно прописать данные о сторонах договора.

«Указать, что продавец не состоит в браке или объект не является совместно нажитым имуществом. Либо — что есть нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, — говорит эксперт. — Прописать, что в отношении сторон не возбуждено процедур банкротства, отсутствуют долги или любые иные неисполненные обязательства, которые могут повлечь банкротство».

В договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности:

• не состоят под опекой и попечительством;
• не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора;
• не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
• при заключении договора действуют добровольно;
• у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

При наличии несовершеннолетнего собственника-продавца придется получать согласие органа опеки и попечительства, говорит ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов.

Нужно прописать и данные о недвижимости: кадастровый номер квартиры, размер (общая и жилая площади), говорит Андрей Саунин, руководитель SAUNIN Law Practice. Можно указать другие признаки: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома.

Зафиксировать момент перехода обязанностей по содержанию недвижимого имущества: например, с даты подписания договора, регистрации права собственности или передачи квартиры. А также упомянуть о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам, капитальному ремонту.

• момент фактической передачи квартиры покупателю;
• сроки и способы оплаты;
• состояние передаваемой квартиры;
• если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то описать каждую вещь;
• сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• неустойку.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

В договорах купли-продажи указывается источник средств (например, ипотека), порядок расчетов (деньги передаются через ячейку, аккредитив, переводом или наличными), а также полная стоимость недвижимости, говорит адвокат Олег Сухов:

— Продиктовано это тем, что покупатель обязан платить налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки квартиры решит от нее избавиться. Кроме того, в случае недействительности или расторжения вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.

Более того, соглашаясь на занижение действительной стоимости недвижимости в договоре, покупатель занижает и налоговую базу для исчисления вычета, который может получить после приобретения квартиры, говорит Елена Гладышева.

Факт передачи денег необходимо дополнительно фиксировать в расписке, еще лучше — оплачивать через банк, советует адвокат Андрей Саунин. Если оплата безналичная, подтверждением служит платежное поручение. Если квартира продается в кредит и расчет будет производиться в рассрочку, нужно обязательно указать порядок и сроки.

Если вы не уверены в том, что правильно составили договор купли-продажи, советуем проконсультироваться с юристом.

Как и где оформить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры оформляется в письменной форме. Он может быть удостоверен нотариально по соглашению сторон. В обязательном порядке это делается, когда продавец является несовершеннолетним или недееспособным гражданином либо когда продается доля в праве общей долевой собственности, говорит адвокат Олег Сухов.

Экземпляры готовят для каждой стороны плюс один дополнительный — для Росреестра.

Существует несколько способов регистрации перехода прав собственности:

1. Через банк, в котором берется ипотека. После подписания кредитор сам направит документ на регистрацию.
2. Через МФЦ. После подписания и передачи договора обратно его можно будет получить в течение трех недель.
3. Через нотариуса.

Когда договор купли-продажи квартиры могут признать недействительным?

В Гражданском кодексе в статьях 166–180 прописаны случаи, когда сделка может быть признана недействительной. Например, если она совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или совершена гражданином, признанным недееспособным.

Расторгнуть или изменить условия договора можно через суд или по соглашению сторон.

ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt

Если продавец квартиры объявит себя банкротом

Виталий накопил крупную сумму и хочет приобрести квартиру от собственника, тем более что сейчас цены на вторичном рынке очень привлекательны. Но после вступления в силу закона «О банкротстве» мужчина боится, что бывший собственник вполне может подать на банкротство, а тогда сделку аннулируют. Как защитить себя от потери имущества?

Зампредседателя региональной организации «Финпотребсоюз» Вячеслав Курилин: «К сожалению, после вступления в силу закона «О банкротстве» с ним могут столкнуться люди, не имеющие отношения к долгам. При прохождении данной процедуры будут аннулированы все сделки по продаже за последние три года, и это затронет интересы не только покупателей квартир, но и автомобилей. Текущий собственник станет кредитором банкрота и имеет право на 80% от стоимости реализации. Конечно, это навряд ли покроет все его реальные расходы, тем более что цена может быть ниже рыночной.

Арбитражный управляющий будет смотреть целесообразность реализации. Одно дело, когда сделка изначально фиктивная, например, продажа «дворца» реальной стоимостью 10 млн по цене 100 тысяч рублей. Нужно понимать, что покупатель получит 80% от стоимости, но не более той суммы, что он оплатил по договору, а остальная сумма пойдет на погашение долга. Если же будет установлено, что он намеренно шел на такую сделку, его признают недобросовестным участником и не выплатят вообще ничего.

Другое дело, когда квартира была продана по рыночной цене или чуть ниже. Тогда арбитражный управляющий будет решать: процесс долгий, нужны оценки, к тому же 80% необходимо отдать покупателю. Может получиться, что экономического смысла не будет, ведь по факту кредиторы ничего не получат. Поэтому аннулирования сделки возможно избежать. Однако арбитражный управляющий может иметь свой корыстный интерес, поскольку он получает к зарплате 2% от стоимости реализованного имущества, и может в угоду себе заниматься разрушением сделок, которые не представляют экономического интереса.

На сегодня актуальным становится вопрос защиты покупателя. Теперь придется не только проверять документы и запрашивать информацию о праве собственности в Росреестре, как это делалось раньше, но и смотреть на финансовую ситуацию продавца: есть ли у него кредиты или долги. Для этого нужно запросить у него справку из Национального бюро кредитных историй и обратить внимание на наличие кредитных обязательств и просрочек более пяти дней.

Многие покупатели задают вопрос: что, если у продавца не было никаких займов, но через какое-то время он наберет кредитов и допустит просрочку. Здесь, я считаю, бояться нечего. Для того чтобы оспорить сделку, существует основание – преимущественное право удовлетворения интересов одних кредиторов перед другими. То есть у человека есть долги, а он продает имущество и не рассчитывается по ним – это рыночная реализация имущества, которая причинила вред кредиторам. Здесь принципиальный момент – ущемление интересов кредиторов».

От закона о банкротстве спасет страховка

Провести проверку продавца можно на следующих ресурсах:
Служба судебных приставов — проверка на наличие исполнительных производств;
Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства;
Арбитражный Суд г. Москвы — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства.
Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (правда, тут необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации).

Другие новости по теме

5 января 2016 года в кафе «Market» города-курорта Геленджик прошла Первая городская ярмарка новостроек. Организаторами мероприятия выступили Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» (офисы «В Геленджике» и «В Анапе») и Агентство недвижимости «Маяк».

Последние два года для рынка недвижимости были полны неожиданных поворотов. Сильнейшее влияние на состояние рынка недвижимости оказала льготная ипотека. Она должна была помочь людям приобрести квартиру. А между тем, ипотека так разогнала рынок, что большинству покупателей жильё стало недоступно.

О том, насколько непростая ситуация сложилась на рынке жилья в настоящее время, и что ждёт недвижимость в ближайшие месяцы, размышляет заместитель генерального директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:

Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены эти помещения. Например, помещение в собственности расположено на 1-м этаже с отдельным входом. И его собственник отказывается вносить платежи за ремонт и содержание лифта и подъезда, аргументируя, что данное общее имущество дома он фактически не использует.

О том, каковы права и обязанности собственника нежилого помещения, рассказывает юрист Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Наталия Булахова:

Дорогая квартира – это лакомый кусок для мошенников. А если она принадлежит еще и одинокому человеку, то устоять от попытки завладеть ею квартирные аферисты просто не могут.

Политическая и экономическая ситуации в России очень неспокойные. Как отреагирует на все это рынок недвижимости? Куда качнется маятник цен: вверх или вниз?

Свое мнение о том, что ждет покупателей и продавцов недвижимости в новых условиях, высказывает генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов: