Кто должен работать с должниками в многоквартирном доме

Кто должен работать с должниками в многоквартирном доме

Грядущий запрет на получение реестра собственников. Рассуждаем, что делать УК и жителям, какие прогнозы и сценарии, что закон отложат

29.01.2018 | Мифы ЖКХ: Совпадают ли цели собственников помещений и управляющей компании?

Суть лжетеории

Управляющая организация (УО) является коммерческой организацией и создана с целью получения коммерческой прибыли. Следовательно, единственной целью УО являются деньги, на все остальное УО наплевать. И жильцы дома рассматриваются УО исключительно в качестве источника получения прибыли. Состояние управляемого дома нисколько не волнует УК.

Жильцы дома, напротив, заинтересованы в том, чтобы жить в красивом, ухоженном доме с исправными коммуникациями, чистой и уютной придомовой территорией. При этом собственники помещений дома хотят, чтобы размер платы за содержание был минимальным.

То есть, у собственников помещений многоквартирного дома (МКД) и у управляющей организации (УО) абсолютно противоположные цели и интересы, а, следовательно, жильцы дома и управляющая этим домом организация принципиально никогда не могут договориться и могут действовать только в своих интересах исключительно в ущерб интересам другой стороны.

Попробуем проанализировать приведенные доводы и понять, насколько они верны.

Суть отношений между УО и жильцами

Прежде всего, необходимо напомнить, что между собственниками помещений МКД и организацией, управляющей этим МКД, должен быть заключен договор управления. То есть — отношения договорные, и стороны договора еще до возникновения отношений должны знать условия такого договора. И ни одна из сторон договора управления не имеет права в одностороннем порядке устанавливать и/или изменять перечень работ по содержанию и/или стоимость таких работ — указанные перечень и стоимость являются существенными условиями договора управления, по которым в обязательном порядке стороны должны договориться еще до подписания и начала исполнения этого договора.

В соответствии с частью 2 статьи 162 «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме…) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

То есть, собственники помещений выступают в качестве заказчика работ и услуг, а УО — в качестве их исполнителя, при заключении договора управления у УО возникает обязанность по выполнению работ и услуг, а у собственников помещений — обязанность по оплате таких работ и услуг.

То есть, отношения принципиально не отличаются от отношений наемного работника и работодателя. В трудовых отношениях собственник/руководитель предприятия нанимает на работу наемного работника, с которым заключает трудовой договор, по которому работник обязуется выполнять определенные работы, а собственник/руководитель предприятия обязуется выплачивать заработную плату. И точно по такой же схеме в жилищных отношениях — собственники помещений многоквартирного дома нанимают управляющую организацию, с которой заключают договор управления, по которому УО обязуется выполнять определенные работы по содержанию, а собственники обязуются оплачивать стоимость содержания.

Противоположны ли цели работодателя и наемного работника? Еще как противоположны! Работодатель стремится минимизировать зарплату и требовать выполнения максимального количества работы, а наемный работник стремится как можно меньше работать и как можно больше зарабатывать. Следует ли из этой противоположности целей невозможность достигнуть договоренности между работниками и работодателями? Вовсе не следует. И все прекрасно знают, что на сотнях тысяч предприятий в России работают наемные работники, и часть из них даже довольны своей работой и своей зарплатой, а часть работодателей довольна качеством работы своих работников и уровнем зарплаты, которую эти работодатели выплачивают своим работникам.

Так как же они все договорились, если их цели прямо противоположны?

Взаимозависимость

Очень важно понимать, что наемные работники не просто от нечего делать пошли работать, а работают для получения заработной платы и, соответственно, обеспечения своей жизнедеятельности за счет получаемых от работодателя средств. И работодатель приглашает работников не потому, что у него много лишних денег, а вследствие потребности в исполнителях работ. Вот такой взаимной востребованностью и обеспечивается договоренность между лицами, интересы которых противоположны.

И если работодатель откажется платить за работу, работать у него никто не будет, и предприятие прекратит свое существование. Точно так же если работник откажется выполнять работу, ему перестанут платить зарплату, и жить ему станет не на что.

В жилищных отношениях аналогичная ситуация. Именно за счет средств, оплачиваемых собственниками помещений за услуги и работы по содержанию жилья, финансируется УО. И если УО руководствуется только своими интересами и не учитывает интересы жильцов, то такая УО попросту не сможет управлять домами (ее услуги не будут востребованы) и прекратит свое существование. А если собственники не захотят оплачивать услуги и работы по содержанию, то их домом никто не захочет управлять, и такой дом будет ветшать, «зарастать» мусором и постепенно (или достаточно быстро) разваливаться.

Именно указанные обстоятельства вынуждают УО и собственников помещений договариваться, несмотря на разность интересов.

А поскольку собственники имеют право выбрать УО по своему усмотрению, то наличие на некоторой территории нескольких УО (то есть — существование конкуренции) будет фактором, снижающим соотношение цены и качество предлагаемых УО услуг (в условиях конкуренции всегда возникают тенденции к повышению качества работ и снижению их стоимости).

В идеале (который, надо сказать, достижим редко) УО выполняет услуги и работы с качеством, которое устраивает жильцов, и получает за эти услуги и работы оплату, которая позволяет УО работать с прибылью и которую жильцы считают приемлемой, соответствующей качеству работ.

Таким образом, в противоречие с позицией, изложенной в рассматриваемой лжетеории, несмотря на разность интересов, имеются очень весомые причины для достижения договоренности между УО и собственниками помещений МКД.

А если дополнительно рассмотреть не только такие «корыстные» мотивы, как желание заработать (для УО) или желание жить в красивом доме с исправными коммуникациями (для собственников), то можно отметить, что подавляющее число добросовестных УО очень хочет гордиться состоянием обслуживаемых домов, а подавляющее число добросовестных собственников помещений не хотят иметь долги за жилищно-коммунальные услуги. При этом и для одной, и для другой стороны (при условии их порядочности и добросовестности) хорошие отношения являются залогом успешного функционирования: для жильцов – систем их дома, для УО — самой организации.

Дополнительные требования

Ну, и естественно, именно собственники помещений МКД несут бремя содержания общего имущества, поскольку именно они и владеют этим общим имуществом.

На этом, в общем-то, практически заканчиваются обязанности жильцов дома.

Заключение

В настоящей статье доказано, что УО и собственники помещений не просто могут, а обязаны договариваться между собой, иначе ни одна из сторон не достигнет своей цели — УО не получит прибыли, собственники не получат качественного обслуживания своего дома. И только договоренности по всем вопросам предоставления и оплаты услуг и их соблюдение могут быть залогом эффективного взаимовыгодного, устраивающего обе стороны, взаимодействия.

Поскольку в статье использовано сравнение жилищных отношений с трудовыми, необходимо особо отметить, что именно собственники помещений МКД выступают в роли работодателя, который нанимает УО на работу. И как и любой работодатель, собственники имеют право «уволить» УО за ненадлежащее качество услуг. А помимо этого, у собственников большие возможности по привлечению УО к ответственности (или понуждению к выполнению тех или иных обязанностей) путем обращения в прокуратуру, Роспотребнадзор, госжилнадзор, суды и т.д. и т.п.

Однако, наличие огромного числа инструментов для привлечения УО к ответственности вовсе не означает признание УО априори недобросовестными компаниями. В России существует множество примеров, когда УО настолько эффективно обслуживает МКД, что и жильцы других домов, управляемых другими лицами, просят эти управляющие организации заключить договор с ними, «взять под управление» их дома. И никаких разговоров о некой противоположности интересов в таких случаях не возникает. Собственники домов выбирают (нанимают на работу) эффективную УО и наслаждаются качеством услуг, а УО исполняет свои обязательства, удовлетворяясь той стоимостью услуг (зарплатой), которую ей оплачивают собственники.

Очевидно, что взаимодействие сторон договора, сумевших договориться по всем вопросам, будет эффективным и гармоничным — и такое утверждение касается как трудовых, так и жилищных отношений.

Грядущий запрет на получение реестра собственников. Рассуждаем, что делать УК и жителям, какие прогнозы и сценарии, что закон отложат

В конце лета коммунальный цех был встревожен новостями о том, что 1 марта 2023 года станет почти невозможным получать выписки из Росреестра. Они необходимы не только для проведения общих собраний, но и управления многоквартирными домами. Разбираемся, что с этим делать и как грамотно подготовиться к изменениям.

В июле 2022 года был принят Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ. Им были внесены поправки в как в законодательство о защите персональных данных, так и в закон о регистрации недвижимого имущества. Они свелись к следующему.

1. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (Росреестра) можно будет заказывать у нотариуса. Правда, в ограниченном количестве и с внятной мотивировкой получения («для защиты своих прав и законных интересов»). Нотариусам прибавится работы и заработка, а собственнику – проблем с получения сведений.

2. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вводится отдельная статья, по которой к персональным данным относятся сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения физического лица, за которым в Росреестре зарегистрировано право, ограничение права или обременение на соответствующий объект недвижимости. Определяется ограниченный круг лиц, который может такие сведения получать.

Интересно то, что в силу прямой нормы ЖК РФ (п. 3.1 ст. 45), согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при его предоставлении в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – не требуется.

Получается, один федеральный закон прямо противоречит другому, и депутаты не сделали ничего, чтобы убрать эту коллизию, ведь изменений в ЖК РФ – не было. А у управляющей организации, как и прежде остается обязанность вести реестр собственников помещений многоквартирного дома.

3. Сведения из Росреестра предоставляются только при наличии согласия самого собственника.
Если ранее сведения Росреестра были общедоступными, то теперь они общедоступны в пределах, установленных законом. А новый закон такой, что ни о какой общедоступности не может быть идти и речи.

Также введен отдельный перечень лиц, которые имеют право получать сведения из Росреестра, но управляющих домами организациями в нем нет.

Как в ЖКХ используется реестр собственников

Наконец, получение реестра собственников нужно не только управляющим организациям, но и самим собственникам, если они хотят поменять УК или способ управления домом. Хорошо известно, что такой реестр УК дает не всегда или неохотно. Отсутствие возможности его легально получить – это нарушение прав тысяч людей на выбор способа управления своим домом.

Негативное влияние поправок на сферу ЖКХ. Попытки подготовиться к изменениям.

Конечно, хотелось бы смотреть на ситуацию оптимистично и предложить эффективные варианты решения этой новой напасти. Но только такого решения нет.
Новый закон ужасен для нашего цеха во всем, из-за него отрасль будет деградировать (с одной стороны – уничтожение конкуренции невозможностью проведения общего собрания без реестра собственников, с другой стороны – сервисные организации и региональные операторы).

Естественно, принимать такой закон без консультации с организациями сферы ЖКХ было нельзя. Ведь он требует множество перекрестных изменений. Если реестр собственников официально теперь не получить, то тогда нужно менять правила Минстроя о проведении общих собраний, где сказано, что такой реестр – неотъемлемая часть протокола. Нужно вносить изменения в ЖК РФ (ст. 45 ЖК РФ) и снять с управляющей организации обязанность вести реестр и передавать его собственнику.

Наконец, сами формулировки нового закона («Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными в пределах, установленных законом») – это прямое издевательство над здравым смыслом.

Самый правильный вариант – отложить вступление в силу этого закона очень надолго или навсегда. Как это было с идентификаторами, необходимыми для подачи заявления о вынесении судебных приказов (поправки в ст. 124 ГПК РФ откладывались годами). Но с учетом нынешней ситуации и оборонного сознания, новый закон могут не отменить, и он начнет работать сразу.

Поэтому уже сейчас очевидны некоторые прямые рекомендации, которые стоит выполнить.

1. В начале 2023 года нужно заказать выписки из Росреестра на каждый дом. Если они были заказаны ранее, стоит их обновить и актуализировать. Как говориться в поговорке, «перед смертью не надышишься», но реестр собственников нам нужен для работы, а не просто так. А значит нужно сделать все возможное, чтобы его получить и в дальнейшем постепенно актуализировать, пусть даже кустарными или подручными средствами. Это также стоит сделать и собственникам, если они планирует в будущем проводить собрание. Потом это может стать поздно.

2. В договор управления многоквартирным домом нужно включить условие о том, что собственники дают свое согласие управляющей организации на право получения сведений из Росреестра. Прямо это, конечно, ничего не даст, но сейчас сложно предугадать как будет складываться судебная и иная практика. Поэтому лучше такое условие включить.

3. Можно было бы рассмотреть вариант получения сведений через нотариусов, но всерьез его обсуждать вряд ли стоит. Во-первых, скорее всего нотариус не согласится дать такие сведения управляющей организации (они в целом по отношению к УК не особенно расположены, например, при получении сведений о наследовании). Во-вторых, это будет чрезвычайно затратно для УК.

4. Конечно же мы ждем позиции общественных организаций, которые способны лоббировать интересы управляющих организаций. Важно донести Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ – что этот закон вредный и ненужный для отрасли. К этому вопросу могло бы подключиться мощное лобби ресурсоснабжающих организаций, ведь реестр собственников нужен и им, чтобы заводить правильные лицевые счета, вести работу с должниками.

Когда бездействует управляющая компания…

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

    за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Обязана ли управляющая организация работать с должниками по уплате взносов на капитальный ремонт, если владельцем специального счета является региональный оператор?

Обязана ли управляющая организация работать с должниками по уплате взносов на капитальный ремонт, если владельцем специального счета является региональный оператор?

Нет, не обязана. Согласно подпункту «ж» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 (далее – Правила), определяет стандарт «организации и осуществления расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации».

То есть часть 9 статьи 173 Жилищного кодекса в отношении лица, обязанного принимать меры, направленные на погашение задолженности по внесению взносов на капитальный ремонт, при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией адресована не управляющей организации, а владельцу специального счета. А владельцем специального счета при способе управления многоквартирным домом может не только управляющая организация, но и региональный оператор.

В случае если владельцем специального счета является региональный оператор, то получив уведомление органа государственного жилищного надзора о том, что размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем пятьдесят процентов от размера начисленных взносов на капитальный ремонт, обязан принять мер, направленные на погашение задолженности (ч. 9 1 ст. 173 ЖК РФ).

Исходя из выше изложенного, содержание подпункта «ж» пункта 4 Правил, в части обязанности организации, управляющей многоквартирным домом, вести претензионную и исковую работу в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению взносов на капитальный ремонт, не соответствует нормам Жилищного кодекса. При регулировании жилищных отношений Жилищный кодекс Российской Федерации имеет приоритет по отношению к нормам жилищного законодательства, содержащимся в иных нормативных правовых актах (ч. 8 ст. 5 ЖК РФ)

Поэтому обязанность, установленная Жилищным кодексом (части 9 и 9 1 статьи 173), предпринимать меры, направленные на погашение задолженности по уплате собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на специальный счет, должна исполняться владельцем специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта указанного дома, после получения владельцем специального счета уведомления государственного жилищного надзора.

Оцените статью
Добавить комментарий