Официальный сайтВерховного Суда Российской Федерации

Могут ли забрать квартиру если продавец признан банкротом после сделки

В период экономической нестабильности многие стараются поскорее пристроить накопления. В частности, приобретают машины, недвижимость и другое имущество. Из-за спешки внимание рассеивается: покупатели забывают проверить юридическую чистоту объектов и правоустанавливающие документы, не уточняют законность полномочий продавца, читают по диагонали бумаги, которые подписывают. Все это может обернуться большими потерями. Рассказываем, на чем люди спотыкаются при сделках и как этого избежать.

Распространенная практика — подмена одного договора другим. Например, граждане оформляют дарение вместо купли-продажи недвижимости. Основные мотивы: уклонение от налогов или преимущественного права выкупа других собственников, если речь идет об отчуждении доли. «Фокус» кажется простым, но риски высоки.

Начнем с того, что это незаконно, и участники сделки могут понести ответственность — от штрафа до статьи о мошенничестве. Даже если никто не узнает о подмене, дарение само по себе может быть оспорено: родственниками или кредиторами дарителя, а также им самим. По решению суда «подарок» у законспирированного покупателя могут забрать. При этом не факт, что ему вернут деньги. Официально он — одаряемый и не потратил ни копейки. Расписку об оплате, если такая есть, суд едва ли примет. Скорее, она станет доказательством обмана.

Эксперты рассказывают, что встречаются «профессиональные дарители» — люди, которые по несколько раз отменяют дарение, допустим, квартиры, придумывая хитроумные уловки. Отметим, что продавец, маскирующийся под дарителя, также оказывается под ударом — ему могут вообще не заплатить. И по закону все будет чисто, ведь дарение не подразумевает никакого вознаграждения. Можно и спасибо не говорить.

Еще один опасный шаг — включать в договор купли-продажи положение о том, что стороны якобы полностью рассчитались до его подписания или указывать не всю сумму. Это не только риск для продавца потерять незафиксированную часть денег, но и «убыток» для покупателя. Таким образом уменьшается налоговый вычет, предусмотренный при покупке квартиры.

Нотариальное удостоверение сделки делает ее максимально прозрачной и безопасной для всех сторон. Нотариус общается с каждым участником, уточняет его реальную волю, объясняет все детали и правовые последствия. Частая ситуация: люди приходят за удостоверением «понарошечного» дарения, а уходят с договором купли-продажи и полным комплектом гарантий по нему.

Одна из таких гарантий — уверенность в том, что не нарушаются права третьих лиц, например, мужа или жены продавца. Квартира или иное имущество может быть зарегистрировано на одного человека, но если оно приобретено в браке, то, по общим правилам, половина принадлежит второму супругу. При отсутствии ее или его согласия на продажу, в будущем сделка может быть признана недействительной. И добросовестный покупатель лишится честно купленного товара.

У нотариуса есть доступ к различным государственным базам данных, в том числе — к ресурсам ЗАГС. Он без труда вычислит семейное положение продавца. Узнает, какой режим собственности установлен на имущество, требуется ли согласие супруга на его продажу, и, если да, — оформлено ли оно. Заодно нотариус проверит, не является ли кто-то из участников сделки недееспособным или банкротом, не замечен ли в отмывании преступных доходов и финансировании терроризма.

Еще одним подводным камнем может стать обременение, например, когда объект находится в залоге: у банка, компании или другого гражданина. Часто под залогом оказывается автотранспорт — на вторичном рынке и даже в салонах. Когда сделка проводится на коленке, покупатели часто пренебрегают проверками. Им кажется, что регистрация в ГАИ — это защитный амулет от всех напастей. Однако, если имел место залог, и предыдущий владелец перестанет исполнять свои обязательства, его кредиторы заберут машину у нового хозяина.

Когда сделка проходит с участием нотариуса, он обязательно смотрит, не находится ли объект под обременением. Проверить движимое имущество можно и самостоятельно, через реестр на портале Федеральной нотариальной палаты. Для надежности рекомендуется получать выписку с результатом проверки у нотариуса.

Какую бы сделку вы не заключали, важно внимательно читать все документы. Да, звучит как штамп, но множество граждан по-прежнему на этом спотыкаются. Попадают на крючок мошенников, пропускают мелкий шрифт или «нечаянно» составляют доверенность на продажу своей квартиры. Многим людям просто не хватает юридических знаний и опыта, чтобы разобраться в вопросе — и они подписываются под условиями, которые на самом деле их не устраивают.

Возьмем, к примеру, договор купли-продажи жилой недвижимости. По закону, в нем должны быть указаны лица, сохраняющие право проживания в квартире. Продавец может отметить их в документах, на словах пообещать, что жильцы выпишутся в течение определенного срока, но не прописать его четко в договоре. Без этого условная бабушка продавца сможет оставаться в квартире сколько угодно, даже после перехода прав собственности новому владельцу. Вопрос придется решать в суде.

Составление договора, который учитывает и нормы закона, и нюансы каждой конкретной ситуации, — это серьезный и кропотливый процесс. Недостаточно скачать типовую форму из интернета и вставить свои реквизиты. Если вы удостоверяете сделку у нотариуса, он, в числе прочего, поможет составить и проект договора. Более того, нотариусы работают в режиме «одного окна»: оперативно запрашивают в ведомствах нужные документы и сами направляют бумаги на регистрацию после завершения сделки. Важное преимущество любого нотариального акта — повышенная доказательная сила в суде.

Невнимательность и боязнь задать лишний вопрос может привести к серьезным потерям, а может — и к буре эмоций. Случай из практики: две «очень почтенные по возрасту» дамы подрались при передаче ключей от дома после сделки купли-продажи. Причиной стали дрова. Покупатель видела их во дворе и полагала, что они включены в стоимость договора. При этом вторая женщина в этой сделке дрова не учитывала, и накануне продала их другому соседу. Так что, даже такой вроде бы незначительный нюанс как «плохо лежащие» дрова могут поставить сделку под удар, если не обсудить его заранее.

Верховный суд запретил забирать жилье у добросовестного приобретателя

Весьма полезное для граждан, решающих жилищный вопрос, толкование законов произвел Верховный суд, когда разобрал спор о квартире, купленной на вторичном рынке. Известно, что у покупателей такого жилья нередко возникают очень серьезные проблемы. И одна из них — ситуация, когда предыдущий владелец квартиры становится банкротом. Как правило, в этом случае квартиру могут забрать в конкурсную массу должника, а сделку купли-продажи признать недействительной. Что чаще всего и происходит.

Точно в такую историю попала и наша героиня. У нее через два года после покупки отняли квартиру. Две местные судебные инстанции посчитали это правильным. Но Верховный суд с ними не согласился.

Об этих перипетиях вокруг ее жилья наша героиня ничего не знала. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о прошедшем суде, его результатах и последующей продаже ее жилья. В итоге несчастной женщине пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье.

Суд решил, что женщина была добросовестным покупателем и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Но оспорить торги и признать право собственности на квартиру в арбитражном суде оказалось сложнее. Сначала арбитраж признал недействительными результаты торгов, но апелляция это решение отменила. Там заявление хозяйки признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с квартирой женщины их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Если передача права собственности происходит после регистрации, то это указывают в договоре

Пришлось нашей героине дойти до Верховного суда, и там с ней согласились. Вот главное, что сказал Верховный суд. Наша героиня стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности прежней хозяйки на квартиру — недостоверные. Это значит, что управляющий не мог распоряжаться квартирой. А новый покупатель на торгах должен был как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой.

В сложившихся же обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем. Еще ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же передача происходит после регистрации, то такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой из нашей истории управляющий и новый покупатель в соглашении этого не предусмотрели. Из чего следует, что акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверный, сказал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

Верховный суд запретил забирать жилье у добросовестного приобретателя

Весьма полезное для граждан, решающих жилищный вопрос, толкование законов произвел Верховный суд, когда разобрал спор о квартире, купленной на вторичном рынке. Известно, что у покупателей такого жилья нередко возникают очень серьезные проблемы. И одна из них — ситуация, когда предыдущий владелец квартиры становится банкротом. Как правило, в этом случае квартиру могут забрать в конкурсную массу должника, а сделку купли-продажи признать недействительной. Что чаще всего и происходит.

Точно в такую историю попала и наша героиня. У нее через два года после покупки отняли квартиру. Две местные судебные инстанции посчитали это правильным. Но Верховный суд с ними не согласился.

Об этих перипетиях вокруг ее жилья наша героиня ничего не знала. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о прошедшем суде, его результатах и последующей продаже ее жилья. В итоге несчастной женщине пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье.

Суд решил, что женщина была добросовестным покупателем и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Но оспорить торги и признать право собственности на квартиру в арбитражном суде оказалось сложнее. Сначала арбитраж признал недействительными результаты торгов, но апелляция это решение отменила. Там заявление хозяйки признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с квартирой женщины их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Пришлось нашей героине дойти до Верховного суда, и там с ней согласились. Вот главное, что сказал Верховный суд. Наша героиня стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности прежней хозяйки на квартиру — недостоверные. Это значит, что управляющий не мог распоряжаться квартирой. А новый покупатель на торгах должен был как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой.

В сложившихся же обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем. Еще ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же передача происходит после регистрации, то такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой из нашей истории управляющий и новый покупатель в соглашении этого не предусмотрели. Из чего следует, что акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверный, сказал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

«Любую сделку можно оспорить». Как не остаться без денег и квартиры

Почему покупка квартиры обернулась для московской семьи уголовным делом

Московская семья взяла в ипотеку квартиру, сделала в ней ремонт, но вскоре суд постановил вернуть жилище бывшему владельцу. Оказалось, что покупатели, вероятнее всего, стали жертвой мошенничества и рискуют лишиться квартиры и денег. Юристы в разговоре с «Газетой.Ru» констатируют, что ни один агент не может гарантировать прозрачность сделки и отсутствие «подводных камней». Риелторы же указали на важные детали, которые следует учесть при покупке недвижимости.

«Квартиру не продавал, читать и писать — не умеет»

Мошеннические схемы на рынке недвижимости крайне распространены, причем, как показывает практика, иногда при покупке жилья можно остаться не только без денег, но и без квартиры, хотя все документы были проверены, а риелтор – «свой».

С такой ситуацией столкнулась москвичка Екатерина, чью историю «Газете.Ru» рассказал ее близкий родственник Николай Андреев (все имена изменены по просьбе собеседника). В феврале 2020 года женщина вместе с мужем взяла в ипотеку квартиру. «Убитое» двухкомнатное жилище без балкона в спальном районе обошлось им в 7 млн руб. вместо средних по рынку 8 млн руб.

Риелтор со стороны покупателя проверил все документы и справки – они были корректны. Не насторожило и то, что продавец сама приобрела эту квартиру всего три месяца назад, ведь она убедила, что покупала ее сыну в подарок, а тот не захотел переезжать из Санкт-Петербурга и делать ремонт. Также квартиру проверял банк — и тоже заверил, что с недвижимостью все в порядке.

Заселившись, новые владельцы начали ремонт, но вскоре стали происходить странности. Соседка жильцов, увидев их, заявила, что хозяин квартиры «не мог ее продать», но никак это не объяснила. Спустя время появился неизвестный мужчина, который представился бывшим владельцем и попросил показать ему квартиру, чтобы посмотреть «как тут все стало». Хозяева отказали ему.

В июне 2020 года Екатерине пришла повестка в прокуратуру. Оказалось, что предыдущий владелец квартиры – тот самый мужчина, который заявлялся «посмотреть», просит истребовать свою жилплощадь из чужого незаконного владения, ведь он ее никому не продавал и на момент сделки был недееспособен.

«Он сказал, что является инвалидом детства — ему поставлен диагноз умеренная умственная отсталость. Говорит, что квартиру продать просто не мог, потому что не умеет ни читать, ни писать, хотя он связывался с Екатериной в социальных сетях.

Справки о психическом здоровье, которые он предоставлял, продавая квартиру, оказались липовыми. Момент продажи он, конечно, не помнит, а женщина, которая продала квартиру и тоже признана ответчицей, просто скрылась», – рассказывает Николай.

После этого стороны оказались в суде. Первые два заседания отложили из-за отсутствия необходимых документов, следующее — потому, что у истца не было медицинских перчаток, и его не пустили в здание суда. На следующее заседание он уже не явился, не предъявив доказательств того, что причина была уважительной, однако суд счел это обоснованным в виду заявленного им диагноза.

Также истцу в судебном порядке была назначена экспертиза, чтобы подтвердить его недееспособность. Несмотря на то что сторона ответчика настаивала на стационарной процедуре, он согласился только на амбулаторную, не получив возражений суда. По итогу первый иск был удовлетворен, и семья Екатерины должна была вернуть ему квартиру, а с деньгами и их возвратом ответчикам нужно разбираться самим, но через другой суд. Второго ответчика – продавца — по-прежнему найти никто не может.

Сейчас адвокат Екатерины подал апелляцию, заведено уголовное дело по факту мошенничества. Квартира на время расследования остается во владении последнего покупателя.

Поскольку в деле этой семьи теперь все зависит от итогов расследования по факту мошенничества, прогнозы на дальнейшее развитие ситуации давать сложно, считают юристы. Впрочем, допускается, что самый неутешительный вариант — если продавец квартиры так и не будет найден, то все может закончиться для них потерей и квартиры, и денег.

«Безболезненная» сделка возможна, но без гарантий

На рынке недвижимости, особенно в больших городах, действуют очень много мошенников, пользующихся недостаточной грамотностью граждан, самостоятельно покупающих жилье, подтверждает риелтор Олег Бендриков. На практике он сталкивался и с поддельными нотариальными доверенностями, и с собственниками, состоящими на учете в психдиспансерах и скрывающими это, и с продажей квартир с прописанными в ней лицами на постоянном регистрационном учете, и даже с продажей приватизированных квартир с людьми, которые имеют постоянное право проживания.

Чтобы избежать проблем, специалист советует быть максимально внимательными к документам и непосредственно самому продавцу.

«Для того, чтобы купить квартиру и при этом остаться с ней после сделки, перед покупкой обязательно нужно провести проверку для выявления имеющихся рисков, – уверен он.

В первую очередь необходимо убедиться, что квартиру продают сами собственники и на квартиру не наложены ограничения на регистрационные действия, а также на отсутствие таких обременений, как, например, непогашенная ипотека. Для этого нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Далее при встрече с собственником нужно проверить действительность его паспорта (функция проверки по списку недействительных российских паспортов на сайте МВД) и сверить данные документа основания на квартиру с выпиской из ЕГРН.

Следующим документом, который необходим для проведения сделки купли-продажи является выписка из домовой книги — из нее можно узнать, кто зарегистрирован в квартире на постоянном или временном регистрационном учете. Также у собственника необходимо запросить справки об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи, электричество и капитальный ремонт. В случае приобретения квартиры в ипотеку, понадобится техническая документация на квартиру, по которой сразу можно увидеть проведение перепланировки: имеется или нет и узаконена ли она.

Адвокат Сергей Черский также рекомендует общаться с соседями или участковым — в правоохранительных органах это называется «метод опроса». А также отмечает, что важнее всего – договор. В ст. 431 ГК РФ прописано, что каждый договор трактуется дословно и поэтому должен быть безапелляционным. Именно с его помощью в случае мошенничества продавца можно будет привлечь к ответственности. Кроме этого, правильно должна быть оформлена доверенность.

«Если вы приобретаете имущество по доверенности, а в ней не прописано, например, кто и как получает деньги, вы можете отдать средства доверенному лицу, а собственник после скажет, что их не получил. Так сделка аннулируется и это будут уже ваши проблемы», – отметил адвокат.

В то же время, даже все указанные меры предосторожности не гарантируют на 100% чистоту сделки, констатировал Черский.

В его практике был случай, когда продавалась не квартира, а объект недвижимости. По документам все было чисто, продажа осуществлялась через депозит, а деньги продавец мог забрать только после того, как покупатель получит собственность. Тем не менее продавец подделал подпись покупателя, пришел в банк, забрал деньги, а покупатель потерял и то, и другое.

«Любую сделку можно оспорить в пользу продавца»

Судебный юрист с многолетним стажем Дмитрий Островский напоминает, что юридическая чистота сделки – это всегда оценочное суждение, поэтому даже агент, который взялся поспособствовать продавцу или покупателю в проведение сделки, юридически никак за нее не отвечает.

По словам эксперта, вся проблема в том, что ни один агент не имеет юридической возможности провести проверку предыдущих сделок с недвижимостью. А учитывая, что в соответствии с действующим законодательством РФ оспорить можно любую сделку, то отвечать агент может только за формальное соответствие условий ее проведения действующему законодательству.

«Люди думают, что если в деле агент по недвижимости или риелтор – все точно будет в порядке. Но это не так. Агенты не могут проверить подлинность завещаний или справок, не могут гарантировать отсутствие других наследников по отношению к данному объекту недвижимости, не могут проверить состоял ли наследодатель в том или ином браке и когда развелся в предыдущий раз», – сказал Островский.

С каждым годом способы законной проверки документов только сужаются, и любая сделка, по сути, может быть оспорена в суде, отметил он.

Поэтому если агент говорит, что гарантирует чистоту сделки, то он «либо мошенник, либо словоблуд».

«Даже преступники пытаются максимально легализовать сделки и обращаются к добропорядочным агентам, которые понятия не имеют, что с их помощью проворачивается какая-то схема», – уверяет адвокат.

«Дьявол в деталях»

Все вопросы, которые могут возникнуть в процессе сделки, чрезвычайно важно обсуждать до вноса любых авансов и задатков и подписания предварительных договоров, предупреждает риелтор Алексей Силантьев. Какие-либо договоренности же необходимо фиксировать письменно. По его словам, обычно люди забывают даже прописать взаимную материальную ответственность в достаточном размере за нарушение обязательств, тогда как штраф за каждый день просрочки нарушенного обязательства – это стимул и гарантия их исполнения.

«Большинство неприятных ситуаций во время процесса возникает не из-за встречи с мошенниками, а из-за простых вопросов, которые стороны сделки либо упустили на стадии ее подготовки, либо по незнанию. Дьявол здесь, как и всегда, прячется в деталях. А цена любой ошибки несоизмерима», – говорит риелтор Алексей Силантьев.

Как замечает Силантьев, многие люди — как продавцы, так и покупатели — не являются мошенниками в распространенном значении этого слова, но при этом бывает, что не упустят возможность воспользоваться ошибками другой стороны для дальнейшего его шантажа и извлечения дополнительной прибыли.