В Югре у должника через суд взыскали единственное жилье
«В 2012 году моим клиентом был заключен договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества и по нему внесено 3 500 000 рублей. Сделка не состоялась, так как продавец уклонился от ее заключения и продал этот объект другому. В 2013 году через суд были взысканы денежные средства и судом наложен арест на единственный дом и земельный участок продавца. До 2022 года решения суда о выплате 3,5 млн рублей не исполнялось. Проценты за пользование чужими денежными средствами за эти годы набежали еще на 2 млн рублей. Должник полагал, что это единственное жилье и на него не может быть обращено взыскание», — рассказала юрист о деле.
Обращение взыскания на единственное жилье должника – деградация идеи ограничения исполнительского иммунитета
В соответствии со ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Конституционность данного положения в свое время являлась предметом проверки Конституционного Суда Российской Федерации (см. постановление от 14.05.2012г. № 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»). Конституционный Суд РФ признал существование имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилого помещения не противоречащим Конституции РФ. При этом суд дал указание федеральному законодателю внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующего пределы действия иммунитета, в случае, когда по своим характеристикам соответствующий объект недвижимости явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище.
Всего через 4 с половиной года во исполнение поручения Конституционного Суда Минюстом разработан проект закона «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об исполнительном производстве». Подробнее о его содержании можно прочитать в анонсе, размещенном на сайте КонсультантПлюс, там же доступен текст для скачивания. Касательно темы данного обсуждения мне в первую очередь интересно содержание статьи 4 законопроекта, которая разделила долги на две категории: 1) требования о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и взыскании алиментов; 2) все остальные долги.
Применительно к первым не имеет значения момент возникновения задолженности – обращение взыскания на единственное жилье может быть осуществлено и по «старым» долгам.
Относительно второй категории порядок обращения взыскания применяется исключительно к тем обязательствам гражданина-должника, которые возникнут после дня вступления в силу закона (положение спорное, но, с моей точки зрения, достаточно справедливое – принимая на себя обязательства ранее, должник, пусть и не самый добросовестный, полагался именно на то правовое регулирование, которое существовало на момент возникновения обязательства, то есть более-менее обоснованно предполагал, что к его жилищу кредиторы не смогут предъявить претензий).
Иными словами, законопроект воплотил установленное Конституционным Судом РФ предписание ограничить исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника исходя из его распространения только на тот уровень, который достаточен для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище. Каким должен быть такой уровень и как именно должен работать механизм обращения взыскания – не предмет данного обсуждения. Главный посыл законопроекта был для меня в другом: правом на обращение взыскания на единственное жилье должника априори обладает ЛЮБОЙ кредитор.
Мне кажется, что в случае принятия закона в такой редакции вопрос о соответствии Конституции РФ абсолютного исполнительского иммунитета в отношении единственного жилья от требований иных кредиторов в скором времени вновь должен стать предметом разбирательства в Конституционном Суде.
Давайте вспомним, что само постановление от 14.05.2012г. № 11-П было вынесено в результате рассмотрения двух жалоб граждан, притязания которых на обращение взыскания на жилье должников основывались на договорах займа. В тексте постановления Конституционный Суд ни разу не дал повода усомниться в том, что ограничение исполнительского иммунитета должно иметь место вне зависимости от оснований возникновения задолженности. Позволю себе процитировать текст постановления:
Между тем положение абзаца второго части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации не содержит ориентиров для определения уровня обеспеченности жильем как разумно достаточного, что в настоящее время, в условиях развивающегося рынка жилья и изменения структуры жилищного фонда, может приводить к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с гражданами-должниками, а следовательно, нарушать баланс конституционно защищаемых интересов.
Отсутствие соответствующих ориентиров, а следовательно, возможности дифференцированного подхода при применении имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилого помещения, принадлежащего на праве собственности гражданину-должнику и являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не позволяет обратить взыскание по исполнительным документам на такие жилые помещения, размеры которых могут значительно превышать средние показатели, а стоимость может быть достаточной для удовлетворения имущественных притязаний взыскателя без ущерба для существа конституционного права на жилище гражданина-должника и членов его семьи.
Распространение на подобные жилые помещения безусловного имущественного (исполнительского) иммунитета означало бы не столько стремление защитить конституционное право гражданина-должника и членов его семьи на жилище, сколько соблюдение исключительно имущественных интересов должника в ущерб интересам взыскателя, а следовательно, — вопреки требованиям, вытекающим из статей 8 (часть 1), 34 (часть 1), 35 (часть 1) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), — нарушение баланса интересов должника и кредитора (взыскателя) как участников исполнительного производства».
Собственно говоря, единственное, что на мой взгляд, удержало Конституционный Суд от признания оспариваемой нормы не соответствующей Конституции РФ – более чем прогнозируемая возможность перекосов на местах в отсутствие (пусть даже и временном) законодательно установленных критерии разумной достаточности жилого помещения для удовлетворения потребностей в жилище. Можно признать, что суд тогда поступил дальновидно, учитывая, что даже в сложившейся по сути патовой для взыскателей ситуации возникают эксцессы вроде описанного в блоге Любови Кузнецовой.
В Югре у должника через суд взыскали единственное жилье
В Югре появилась новая судебная практика по обращению взыскания на единственное жилье в судах общей юрисдикции. Об этом корреспонденту «Сургутской трибуны» рассказала адвокат Оксана Рудик.
Закон говорит нам о том, что единственное жилье защищено исполнительским иммунитетом — на него запрещено обращать взыскание в счет погашения долгов. С одной стороны, это защищает граждан от риска оказаться бомжом, с другой – дает возможность недобросовестным людям злоупотреблять правом. Именно с таким случаем столкнулась в своей практике Оксана Рудик.
«В 2012 году моим клиентом был заключен договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества и по нему внесено 3 500 000 рублей. Сделка не состоялась, так как продавец уклонился от ее заключения и продал этот объект другому. В 2013 году через суд были взысканы денежные средства и судом наложен арест на единственный дом и земельный участок продавца. До 2022 года решения суда о выплате 3,5 млн рублей не исполнялось. Проценты за пользование чужими денежными средствами за эти годы набежали еще на 2 млн рублей. Должник полагал, что это единственное жилье и на него не может быть обращено взыскание», — рассказала юрист о деле.
В суде Оксана Рудик доказала свою позиции:
«В судебном заседании было установлено, что в 2012 году должник предпринимал ряд действий по отчуждению недвижимого имущества, в результате чего умышленно создал себе статус единственного жилого помещения. Также в течении нескольких лет жилым помещением пользуются другие люди, якобы на безвозмездной основе. Данный факт был установлен актами обследования жилого помещения. Сегодня суд принял решение об обращении взыскания на единственное жилье, при указанных обстоятельствах. А у нас в округе появилась новая судебная практика по обращению взыскания на единственное жилье в судах общей юрисдикции».
Такая судебная практика стала возможной после изложенной позиции Конституционного суда РФ.
Как должнику сохранить единственное жилье по новым правилам
Самые будоражащие новости в этом году сообщали, что единственное жилье больше не является табу для взыскания: высшие суды – Верховный и Конституционный – разрешили это делать при определенных условиях, а остальные подхватили, есть уже первые примеры. Означает ли это, что теперь должник рискует в прямом смысле оказаться на улице? Юристы, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость» объяснили, как сохранить единственное жилье от взыскания и почему суд может заподозрить банкрота в недобросовестности.
В разрешении изымать единственное жилье у должника нет ничего нового, Конституционный суд уже принимал аналогичное решение еще в 2012 году, напоминает управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев.
«На единственное жилье может быть обращено взыскание в случаях, когда количественные и качественные характеристики помещения позволяют осуществить такое взыскание при сохранении нормального минимально необходимого уровня жилищных условий для указанных лиц. Мнение КС РФ осталось прежним, однако новое постановление дает механизм реализации обращения взыскания», — поясняет он.
Согласно последнему решению КС, при оценке возможности взыскания единственно жилья суды должны учитывать возможность предоставления должнику и членам его семьи пригодного для проживания жилья после обращения взыскания, оценку рыночной стоимости и ее соотношение с суммой долга, а также возможность злоупотреблений со стороны должника, отмечает Эту позицию довольно быстро в СМИ стали трактовать так: если единственное жилье можно назвать роскошным, то его изымут, а любое другое – нет. Однако это не вполне верно, отмечают все опрошенные юристы, поскольку суды будут учитывать массу нюансов.
В настоящее время суды отошли от понятия «роскошное» жилье. Речь идет все же о единственном жилье должника, которое при реализации может удовлетворить требования кредиторов (погасить задолженность). А вот понятие «роскошное» жилье нигде не закреплено и не существует критериев, которые позволяли бы относить то или иное жилье к этой категории, объясняет юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Исмаил Джафаров.
Есть и еще условия, при которых единственное жилье может потерять «иммунитет», продолжает он:
кредитор должен предоставить иное жилье должнику взамен (в том же населенном пункте), которое соответствует нормативам социального найма (статья 50 Жилищного Кодекса РФ);
суммарный размер задолженности должен превышать стоимость объекта недвижимости – единственного жилья.
Соответственно, чтобы защитить единственное жилье от взыскания, должник должен иметь доказательства следующих условий, советует Джафаров:
жилье действительно единственное. Для этого можно приложить выписку из ЕГРН за несколько лет, в которой указано, что у должника не было никаких иных жилых помещений;
должник проживает в данном жилом помещении (желательно, чтобы место регистрации совпадало с адресом жилья);
стоимость жилья ненамного выше аналогичных объектов недвижимости в той же части населенного пункта. Подкрепить это можно оценкой или заключением экспертной организации;
в случае, если жилье по размеру превышает стандарты квартиры для социального найма на одного человека, следует доказать, что в квартире проживают иные члены семьи. Также можно указать, что данная квартира подбиралась исходя из инфраструктуры района, в котором она находится (школы, детские сады, в которых обучаются дети должника и тому подобное).
В свою очередь кредиторы, желающие доказать возможность продажи единственного жилья для возмещения долга, должны постараться доказать следующие факты, советует юрист адвокатского бюро Степан Хантимиров:
рыночная стоимость одного квадратного метра жилья должника превышает в кратное количество раз среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра такового жилья;
рыночная стоимость жилья должника превышает в кратное количество раз среднюю рыночную стоимость жилья, в котором должник и члены его семьи могут жить;
стоимость жилья может позволить удовлетворить имущественные требования или значительную часть имущественных требований кредиторов.
Кредиторам желательно провести судебную экспертизу, предметом оценки которой будет единственное жилье должника.
Решение КС важно для кредиторов еще и потому, что до сих «упаковка» активов в единственное жилье была очень распространенной тактикой защиты должников, поэтому суды и участники процессов искали способы преодолеть этот пробел, отметили все опрошенные эксперты.
Суд может отказать должнику в защите права по статье 10 ГК РФ и обратить взыскание на единственное жилье, объясняет Хантимиров.
«Такое произойдет если суд установит, что должник специально в преддверии банкротства создал ситуация, при которой все свое имущество экономически превратил в единственно жилье. Например, должник может в преддверии банкротства обменять со своим родственником все свое имущество, включая несколько квартир, на одну другую квартиру. В таком случае он злоупотребляет правом и пытается спрятаться свое имущество за исполнительским иммунитет на взыскание единственного жилья. Если должник искусственно создает ситуацию, при которой его единственным жильем становится дорогостоящая недвижимость, исполнительский иммунитет не подлежит применению», — подчеркивает он.
Таким образом должникам следует избегать ситуаций, которые суд может расценить как недобросовестное поведение, и опрошенные юристы перечислили несколько таких приемов.
В первую очередь Галанцев советует должнику не дарить единственное жилье, даже если оно не отвечает критериям роскошного, родственникам, чтобы стремясь избежать обращения взыскания. Это не спасет, а только усугубит ситуацию. Судебная практика исходит из того, что если должник совершил отчуждение единственного жилья, то он фактически показывает, что он в нем не нуждается.
Вот самые веские и работающие на практике аргументы кредиторов в пользу реализации единственного жилья должника, перечисляет Джафаров:
Должник распродал иное имущество (как недвижимость, так и движимое имущество) и вложил все в «единственное жилье должника». Сегодня для борьбы с этим есть действенный способ – оспаривание сделок должника. Как следствие, практика пошла в сторону оценки добросовестности должника при покупке имущества, и подобные аргументы могут сыграть свою роль в споре по включению единственного жилья должника в конкурсную массу.
Должник не проживает в данном жилье, или оно не пригодно для проживания. Также играет роль – сдает ли жилье (часть жилья) должник в аренду. Если хотя бы один из этих факторов присутствует и получается это доказать, то вполне вероятно, что квартира уйдет с торгов.
Размер жилья превышает нормативы для жилья, сдаваемого в социальный найм. Важно – велико ли это превышение и сколько человек проживает с должником фактически (число зарегистрированных в квартире не существенно).
Стоимость квартиры по отношению к аналогичным объектам недвижимости в том же доме, районе, городе. Если замена жилья покроет накладные расходы и пополнит конкурсную массу, то этот критерий может также сработать.
Если кредиторы считают, что должник вел себя недобросовестно, то на это следует обратить внимание суда. Например, у должника уже были финансовые проблемы, и он мог купить себе жилье попроще, но не сделал этого и этим нанес вред кредиторам, добавляет Джафаров.
Поэтому в случае, когда должник настроен сохранить за собой имеющееся жилье и избежать переселения, ему нужно вести себя так, чтобы у кредитора не возникло возможности доказать описанные выше обстоятельства. Кредиторам же, наоборот, есть смысл искать в действиях должника признаки недобросовестности.
Существует ряд обстоятельств, которые могут сыграть если не решающее значение в попытках должника сохранить имеющееся у него жилье, то в совокупности склонить чашу весов в его пользу. Опрошенные юристы рекомендуют обращать внимание суда на них.
Жилье давно в собственности. При прочих равных обстоятельствах данный факт, конечно, будет учитываться в пользу должника, объясняет Джафаров. Но все же основное значение для изъятия имеет не то, что должник владеет собственностью давно, а то, что данное жилье было приобретено за чужие активы, а обязательства погашены не были (при этом были сохранены накопления, на которые и куплено жилье). Как раз такие обстоятельства и легли в основу дела, по которому была подана жалоба в Конституционный суд РФ и в 2021 году вынесен обсуждаемый всеми судебный акт, разрешающий продажу жилья.
Количество проживающих. Количество людей, проживающих совместно с должником в единственном жилье, имеет существенное значение для суда, подчеркивает Галанцев. Показатель влияет на оценку единственного жилья должника с позиции его чрезмерности, а также на возможность предоставления должнику и членам его семьи пригодного для проживания жилья после обращения взыскания.
Проживает ли там сам должник. Данное обстоятельство очень существенно, так как речь идет о единственном жилье должника, подчеркивает Джафаров. Даже статья 446 ГПК РФ, которая является как раз гарантом «защиты единственного жилья гражданина», указывает, что такое жилье должно быть единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Следовательно, если должник уже проживает у родителей, то у него есть альтернативное место проживания и на его единственное жилье может быть обращено взыскание.
Сумев доказать все эти обстоятельства, должник существенно повышает свои шансы сохранить единственное жилье, так что опасения, что после резонансного решения КС должники обречены на бездомное существование, не соответствует действительности.