Тонкости покупки квартиры с обременением

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Купить квартиру с торгов после банкротства – не опасно ли?

Рассмотрим реальный спор из практики Экономколлегии Верховного суда РФ.

Суть спора

Гражданка А продала гражданке Б однокомнатную квартиру в Москве. Гражданка Б оплатила полную стоимость квартиры и зарегистрировала свое право собственности на нее в Росреестре.

В процессе назначенной судом реализации имущества арбитражный управляющий попросил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между гражданками А и Б.

Арбитражный суд удовлетворил заявление арбитражного управляющего и признал право собственности на квартиру за гражданкой А.

В итоге квартира вернулась к бывшей владелице, и продали ее с торгов гражданину В.

Далее управляющий составил иск о признании гражданки Б утратившей право пользования квартирой.

В иске он указал, что женщина, не будучи собственником, фактически пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи.

Вскоре квартиру зарегистрировали на нового владельца – гражданина В.

Тем временем гражданка Б ничего не знала об этой ситуации.

Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья гражданину В.

Ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение и добиваться признания права собственности на квартиру.

Последний спор дошел до Верховного суда.

Итоги

В итоге, в своем определении по делу Верховный суд указал, что гражданка Б стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи.

Записи о восстановлении права собственности гражданки А на квартиру недостоверны, арбитражный управляющий не имел права распоряжаться квартирой.

А покупатель, приобретший квартиру с торгов (гражданин В), должен был проявить должную осмотрительность перед сделкой, проверить «чистоту» квартиры как следует.

В сложившихся обстоятельствах гражданина В нельзя считать добросовестным приобретателем.

Делаем вывод, что квартиру с торгов после банкротства покупать очень опасно.

Тонкости покупки квартиры с обременением

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

Важно. Презумпция виновности покупателя

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Покупка ипотечной квартиры

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

Покупка ипотечной квартиры без смены залогодателя

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Отказники от приватизации

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена — опасный триггер

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость. А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

4 способа оплаты при продаже/покупке квартиры

Какой из видов расчета безопаснее при купле-продаже квартиры. Банковская ячейка, аккредитив, перевод на карту или передача бумажных денег? Плюсы и минусы каждого из способов.

4 способа продать ипотечную квартиру

Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы.

Топ-5 ошибок при покупке квартиры на аукционе

Жилье в России можно покупать не только у застройщиков и частных собственников: часто квартиры выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. В большинстве случаев такая недвижимость участвует в аукционе – особой процедуре, во время которой интересанты могут посоревноваться друг с другом в открытых торгах на право приобрести конкретный объект. При определенной доле везения реально купить столичную недвижимость ниже ее рыночной стоимости, но в пылу азарта вы можете допустить досадные оплошности. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных «болевых точках» этого процесса.

Фото: Метриум

Ошибка №1. Не проверять «чистоту» квартиры перед покупкой

Более 80% всех лотов, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, поэтому продаются они, как правило, с обременениями. Самое неприятное из них – это зарегистрированные там (а возможно, вообще проживающие) бывшие владельцы и члены их семей. По сути, вы приобретаете квартиру «с людьми», и выселить их оттуда будет крайне сложно, а порой даже невозможно. «Прописанных» в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, это долгий и кропотливый процесс. Несовершеннолетних могут не выписать вообще, службы опеки в нашей стране бдительно стоят на страже их интересов.

Если во время приватизации квартиры один из собственников отказался от участия в этом процессе, он сохраняет право проживания в ней даже в случае смены владельца. Бывает также, что нарушены интересы кого-то из наследников, и он попытается оспорить сделку. Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам квартиры по договорам социального найма. Если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилье, их нельзя выселить без предоставления другого варианта.

Лишь когда речь идет о муниципальных и региональных торгах, количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке, на иных площадках у организаторов нет такой обязанности. Поэтому наличие таких людей может оказаться неприятным сюрпризом.

Проверить наличие зарегистрированных жильцов в квартире, которая выставлена на аукцион, непросто. Даже при ее продаже на региональных и муниципальных торгах не всегда указывается количество таких граждан. Эти сведения не приводятся в расширенной выписке из ЕГРН, а получить справку из МФЦ может только собственник. Однако некоторые потенциальные покупатели участвуют в торгах не самостоятельно, а нанимают для этого брокеров, которые специализируются на подобных сделках. Через свои контакты они могут проверить информацию о конкретном лоте.

Учитывайте также, что если предыдущие жильцы не оплачивали коммуналку (что не редкость), то образовавшийся долг не может перейти новому собственнику без его согласия (такой порядок предусмотрен статьей 391 Гражданского кодекса), что обязательно обозначается в договоре. Когда не удается достичь консенсуса по этому вопросу, в документах указывается, что задолженность за ЖКУ не передается покупателю. Исключением выступает взнос на капитальный ремонт: согласно нормам Жилищного кодекса долг по нему переходит новому собственнику.

Фото: Jeremy Bezanger /Unsplash

Ошибка №2. Впадать в ажиотаж и переплачивать

Заранее узнайте реальную стоимость понравившегося вам объекта недвижимости, потому что, если участников торгов окажется много, велик риск, что в ходе аукциона цена вырастет в несколько раз и даже превысит рыночную. Поддавшись «торговому азарту», вы в итоге купите квартиру дороже, чем стоит аналогичный лот, который реализуется в частном порядке.

Ошибка №3. Неверно оценивать свои финансовые возможности

Эта оплошность напрямую связана с предыдущей. Увлекшись процессом торгов, вы можете выставить неподъемную для себя сумму. Помните, как Остап Бендер и Киса Воробьянинов покупали стулья на аукционе. Пытаясь произвести впечатление на присутствующих, первый сразу существенно превысил предыдущую ставку, в итоге концессионерам не хватило каких-то тридцати рублей, и сделка сорвалась. Сохраняйте холодный разум.

Ошибка №4. Не одобрить ипотеку заранее

На квартиры, выставляемые на торги, тоже можно оформить ипотеку, но не все банки одобряют такой кредит. Больше шансов получить его непосредственно в той финансовой организации, которая и проводит аукцион. Для определения залогодателя лота потребуется изучить документы: в выписке из ЕГРН прописывается наименование банка, с помощью которого была приобретена данная недвижимость.

Учтите, что этот процесс займет определенное время. Прежде всего это связано с особенностью оформления права собственности на приобретаемое жилье. Если по стандартной схеме ипотеки перечисление кредитных средств продавцу происходит после фиксирования права собственности, то в случае с недвижимостью с торгов первоначально проводятся окончательные расчеты по купле-продаже объекта, а уже потом следует оформление всей документации на право собственности по нему.

Поскольку коммерческие банки неохотно кредитуют объекты с торгов, видя в них риски, можно попробовать получить предварительное положительное решение по ипотеке до старта торгов на сумму «с запасом», поскольку стоимость имущества на аукционе в среднем ниже рыночной на 20%. Если вы не договоритесь о кредите до торгов, то можете не успеть оформить все необходимые документы после того, как окажетесь их победителем: в среднем на это отводится не более 30 дней.

Фото: John Schnobrich /Unsplash

Ошибка №5. Ввязаться в аукцион, не разбираясь в его нюансах

Не стоит экспериментировать с самостоятельным участием в торгах, не зная тонкостей рынка недвижимости, а также самого процесса проверки и покупки квартиры, ведь для совершения удачной сделки необходимо предварительно изучить предложения с аналогичными характеристиками, оценить ликвидность и сформировать стратегию поведения на торгах на основе характеристик конкретного лота. В таком случае лучше обратиться к специалистам (они так и называются – агенты по торгам государственного имущества), которые от вашего лица подадут заявку на участие в аукционе, подготовят все необходимые документы, по заранее согласованным параметрам сформулируют ценовое предложение и в дальнейшем помогут оформить купленную недвижимость в собственность.

«Аукционов бояться не стоит: это вполне реальная и законная сделка, просто у нее есть своя специфика, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Участие в торгах требует наличия определенных знаний и навыков, поэтому вы можете либо нанять хорошего специалиста, который все сделает за вас, либо практиковаться самостоятельно, но на это уйдет много времени. Кроме того, следует учесть риски, с которыми может столкнуться покупатель уже после того, как приобретет жилье по более привлекательной цене».

Ранее эксперты перечислили ошибки, которые чаще всего совершают покупатели квартир.