Военная операция РФ на Украине. День 269-й

Век доли не видать

Обманутыми покупателями недвижимости в РФ потенциально могут стать в ближайшие годы от 5 до 8 тыс. человек — прежде всего те, кто приобрел самострой или апартаменты. Таким прогнозом поделились с «Известиями» в общественном совете при Минстрое. Некоторые застройщики и девелоперы продолжают обходить систему эскроу-счетов при помощи самых разных схем. В обеих палатах парламента осознают, что закон об эскроу-счетах (условном депонировании) надо обновлять. Одним из потенциальных нововведений может стать обсуждаемая поправка о раскрытии для застройщиков эскроу-счетов по этапам строительства. «Известия» разбирались в том, как максимально защитить дольщиков и при этом не разорить застройщиков.

В настоящее время в регионах РФ, как и в Москве, большинство девелоперских проектов в сфере жилищного строительства реализуется в рамках закона о долевом строительстве, и дольщики, как правило, защищены эскроу-счетами. Таким образом, «серые» схемы реализации недвижимости являются скорее исключением.

По данным Госдумы, на конец октября в России в активной фазе реализации находятся 6273 строительных проекта, и в 5563 случаях средства граждан привлекаются с использованием эскроу-счетов (по данным портала наш.дом.рф, эскроу-счета используются в 89% случаев). По данным мониторинга Фонда развития территорий, в настоящий момент в зоне риска находятся дольщики 195 жилых объектов в 43 регионах РФ. Причины самые разные, но главное то, что на рынке всё еще остаются застройщики, которые используют непрозрачные схемы при реализации проектов. Даже на московском рынке тому есть конкретные примеры.

— Так, в двух московских проектах группы компаний Seven Suns Development — «Светлый мир «В стремлении к свету…» (ул. Илимская, вл. 3/5) и «Светлый мир «Сказочный лес…» (ул. Лосиноостровская, вл. 45) — недвижимость реализуется по «серым» схемам, — сказали «Известиям» в пресс-службе комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. — Традиционное взаимодействие с банком, когда для застройщика открывается кредитная линия, в этих случаях не соблюдается. Москомстройинвест неоднократно обращался в правоохранительные органы по поводу проектов Seven Suns Development для принятия мер прокурорского реагирования по каждому проекту. Последний раз — в октябре 2022 года.

Схема упомянутого участника рынка, по сообщению пресс-службы Москомстройинвеста, выглядит следующим образом: застройщиком по договору долевого участия (ДДУ) продается значительная доля реализуемой площади проекта по заниженной цене («В стремлении к свету…» — 100% площади, «Сказочный лес…» — 30%). «Далее аффилированное юрлицо уступает права ДДУ гражданам по цене в 3–4 и более раз выше цены ДДУ. В итоге права граждан защищены только в размере денежных средств на эскроу-счете, что существенно меньше фактически внесенной суммы», — отметили в Москомстройинвесте.

Вместе с тем в самой компании Seven Suns Development «Известиям» пояснили, что «застройщики ЖК «Светлый мир «В стремлении к свету…» и ЖК «Светлый мир «Сказочный лес…» привлекают деньги участников долевого строительства для постройки домов в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (№ 214-ФЗ). Этими застройщиками соблюдаются все требования к привлечению денежных средств, установленные ст. 15.4 упомянутого закона».

— В силу п. 1 и 2 ст. 11 закона № 214 после заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), уплаты цены ДДУ в порядке, установленном ГК РФ и с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства, его участники вправе уступить свои права требования по такому договору, — подчеркивают в Seven Suns Development. — Таким образом, реализация объектов долевого строительства в ЖК «Светлый мир «В стремлении к свету…» и ЖК «Светлый мир «Сказочный лес…» ведется в рамках законодательства.

Москомстройинвест предупреждает: перед приобретением помещений в любом девелоперском проекте следует запрашивать информацию о текущем остатке на счете эскроу (он не должен быть пустым), а также внимательно изучать условия и соглашение об уступке прав требования по ДДУ.

По его словам, среди распространенных способов обойти систему в рамках гражданского законодательства — продажа квартир по сильно заниженным ценам с целью последующей перепродажи, предварительные договоры купли-продажи. Всё это, конечно, должно насторожить потенциального покупателя, предупреждает Сергей Пахомов. Такие схемы могут означать или тот факт, что у застройщика не хватает средств на строительство (а это прямой путь к недострою), или проблемный объект, с которым будут сложности при вводе в эксплуатацию.

В данный момент Госдума совместно с правительством ищет инструменты, при которых в плюсе будут все участники строительного рынка — не только банки или дольщики. «Пока не будет найден инструмент, который устроит всех участников долевого строительства, отказываться от эскроу мы не будем», — сказал глава комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ.

Источник в кабмине рассказал «Известиям», что еще в конце лета застройщики настойчиво просили власти открыть доступ к эскроу-счетам. «Однако ни полностью, ни частично раскрывать эскроу-счета не будут. Единственное, возможно, законодатели пойдут на раскрытие счетов по этапам строительства», — уточнил источник. Именно сейчас эта поправка обсуждается на разных уровнях. Понять интерес застройщиков можно: многие из них жалуются на перекос в сторону банков, когда застройщики должны постоянно перекредитовываться.

Основным предметом споров до сих пор являются сроки раскрытия эскроу-счетов для застройщиков. Ст. 860.8 ГК РФ содержит прямой запрет на распоряжение денежными средствами для дольщика и застройщика в течение срока действия договора. А согласно п. 3 ст. 860.8 ГК РФ банк обязан перечислить деньги застройщику в течение 10 дней после представления документа о вводе в эксплуатацию. Чтобы смягчить эти условия, Минстрой давно выступает за поэтапное раскрытие эскроу-счетов, но Минфин пока не поддерживает эту инициативу. В Госдуме сообщили, что в текущую схему эскроу вносить изменения не планируется, а схемы с траншевой ипотекой и нулевой ипотекой от застройщика будет регулировать ЦБ.

Привлечение средств граждан по иным видам сделок — бронирования, предварительного договора купли-продажи, договоров обеспечения исполнения обязательств в будущем, покупки векселя — является нарушением законодательства о долевом строительстве, влечет административную и уголовную ответственность для лиц, нарушивших порядок привлечения средств граждан на стадии строительства, и создает угрозу имущественным правам и интересам граждан.

Эскроу-счета сохраняют деньги дольщиков даже в случае банкротств. Это очень важный аспект, поскольку именно нюансы процедуры банкротства не давали и до сих пор не дают завершить некоторые строительные проекты, несмотря на активное участие государства в процессе достройки.

— Одна из беспокоящих всех лазеек — прежде всего договоры уступки права требования, и сейчас мы намерены добиваться, чтобы проведение сделок такого рода, связанных с приобретением жилого помещения, возможно было только с регистрацией в Росреестре, с обязательным указанием размера обременений, необходимых доплат и так далее, — сказал «Известиям» руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, депутат ГД Александр Якубовский. — Иначе говоря, любые операции с привлечением денежных средств граждан должны осуществляться с участием государственного регистрирующего органа. Над запретом любых опосредованных схем привлечения денежных средств мы сейчас и работаем.

В Российской гильдии риелторов (РГР) считают, что законодательно обязательно нужно прописать возможность продажи квартир лишь после ввода зданий в эксплуатацию. Правда, по мнению РГР, слишком жесткие правила об обязательном использовании эскроу-счетов в долевом строительстве могут привести к уходу с рынка значительного числа независимых некрупных строительных компаний, что может повлечь за собой монополизацию рынка и, как следствие, негативную для потребителей динамику цен. В гильдии отмечают, что именно это может быть одной из причин того, что схему уступок прав дольщиков пока не запретили окончательно.

— Компания, которая выкупила ДДУ, письменно уведомляет застройщика о переходе права требования по договору уступки новому дольщику, а конечный покупатель платит за квартиру после госрегистрации договора цессии, если цедент — юридическое лицо, — отметил Рифат Гарипов.

В последнее время некоторые застройщики предлагают дольщикам разные формы договоров: бронирования, инвестирования или те или иные договоры обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры и бронирования (например, с помощью задатка). Есть и другие лазейки. Например, с покупателем подписывается одновременно два договора — на покупку векселя и предварительный договор купли-продажи на конкретную квартиру, а оплата квартиры после завершения строительства осуществляется выпущенным компанией векселем. Основной договор заключается, если дом сдан, ему присвоен адрес и кадастровый номер.

— Есть и ряд других нестандартных схем, но надо понимать, что подобные договоры не регистрируются в Росреестре, а все возможные споры решаются по суду, и дольщик никак не застрахован от рисков: например, в случае банкротства застройщика его не включат в очередь кредиторов компании, — разъясняет Рифат Гарипов. — В настоящее время проверками в регионах достаточно активно выявляются нарушители закона. Но нужны не только проверки и судебные прецеденты, но и развитие информирования населения о рисках, связанных с нарушениями закона об эскроу.

Немаловажно для потребителей осознавать то, что схема с минимальной стоимостью первичного договора долевого участия и выплатой основной части стоимости в качестве платы за уступку права при определенных обстоятельствах может сделать дольщика соучастником преступления — уклонения от уплаты налогов, напоминают в Российской гильдии риелторов.

Справедливости ради: изобретательность застройщиков не всегда юридически является признаком криминального поведения, отмечает президент РГР Ирина Зырянова. Отрасль застройщиков неоднородна. На одной стороне спектра крупные федеральные компании, для которых практически нет ограничений доступа к проектному финансированию. У них длительная кредитная история, и банки без особых сложностей предоставляют им финансирование на весь период строительства. На другом конце небольшие региональные компании, которые не так интересны банкам или финансовые показатели которых не позволяют привлечь финансирование на приемлемых условиях.

— Собственно, для этого и появляются замысловатые или не очень схемы, позволяющие застройщикам получать финансирование для строительства объекта, — отметила Зырянова.

— Грань между «нуждой в деньгах» и обманом очень тонкая и зыбкая, и не всегда даже профессионал может понять, кто перед ним — мошенник или застройщик, который иным образом не может найти деньги на проект, — говорит Ирина Зырянова. — Можно, конечно, сказать, что таким финансово ограниченным застройщикам нет места на рынке, но за пределами столичных агломераций и региональных административных центров не так много желающих строить новое жилье, а спрос есть везде, и зачастую только такие не очень устойчивые застройщики могут этот спрос удовлетворить.

Всё же для любого девелопера эскроу-счета — это подтверждение надежности, подчеркивает эксперт «ЦИАН. Аналитики» Виктория Кирюхина.

— В схему взаимодействия «девелопер – дольщик» с 2019 года вошел также банк, который не просто осуществляет проектное финансирование, но и оценивает надежность проекта — финмодель, ее устойчивость при резком падении спроса, — говорит Виктория Кирюхина. — Результат уже виден — на рынке нет крупных банкротств известных компаний, что неоднократно наблюдалось до 2019 года, то есть до внедрения эскроу (СУ-155, Urban Group, Мортон и др.). Доверие к первичному рынку растет, как и доля сделок, приходящаяся на него.

Военная операция РФ на Украине. День 269-й

Онлайн-трансляция военной спецоперации РФ на Украине — 269-й день

Украинские войска нанесли 12 ударов по Запорожской АЭС, утверждают в «Росэнергоатоме». Мэр Энергодара Александр Волга освобожден от должности, сообщил источник ТАСС. Главы военных ведомств США и Канады заявили о готовности к долгосрочной помощи Киеву. Власти Украины заявили о планах провести эвакуацию жителей Херсона. Замминистра обороны Украины Владимир Гаврилов рассказал, что боевые действия в стране могут закончиться к концу весны. «Газета.Ru» фиксировала хронику событий 19 ноября.

На этом мы завершаем текущую онлайн-трансляцию. За развитием событий следите в нашей новостной ленте.

Замминистра обороны Украины Владимир Гаврилов допустил, что Вооруженные силы страны «вернутся в Крым» уже к концу декабря. По его словам, военнослужащие готовы продолжать сражаться всю зиму, а к весне конфликт с Россией может уже завершиться. При этом мирные переговоры возможны только когда российские войска «будут готовы покинуть каждую пядь Украины», подчеркнул он. Подробнее — в материале «Газеты.Ru»:

Замминистра обороны Украины Владимир Гаврилов допустил, что вооруженные силы страны «вернутся в Крым» уже.

Главы военных ведомств США и Канады заявили о готовности к долгосрочной помощи Киеву — ТАСС.

Российско-германский форум «Петербургский диалог» будет распущен, сообщает онлайн-издание Spiegel.

«Версией о ракетах РФ в Польше Зеленский вызвал раздражение и недоверие в США», — утверждает исследователь Королевского колледжа Лондона Самир Пури, слова которого приводит ТАСС.

Зеленский заявил, что наиболее трудная ситуация с электричеством в Киеве, Одессе, Харькове — ТАСС.

Украинские правоохранители арестовали активы российской компании на 40 млн гривен ($1 млн), которая занималась продажей горюче-смазочных материалов. Об этом сообщается в Telegram-канале МВД Украины.

В сообщении ведомства уточняется, что арестованное и изъятое горючее было передано на нужды ВСУ. По данным МВД Украины, фирма зарегистрирована на территории России. Офис генпрокурора проводит досудебное расследование.

Власти Украины заявили о планах провести эвакуацию жителей Херсона — ТАСС.

Сунак сообщил, что объем британской военной помощи Киеву превысил £3 млрд — ТАСС.

Замминистра обороны Украины Владимир Гаврилов рассказал в интервью Sky News, что боевые действия в стране могут закончиться к концу весны. При этом он предположил, что ВСУ «вернутся в Крым» к концу года.

Гаврилов также высказал мнение, что переговоры Киева с Москвой могут состояться только после того, как российские войска будут готовы покинуть Крым и Донбасс.

Остин считает, что СВО на Украине повышает риск распространения ядерного оружия в мире — ТАСС.

Министр обороны США Ллойд Остин признал, что Россия располагает «впечатляющими вооружениями» — ТАСС.

Американская газета The New York Times задалась вопросом, насколько может быть истощен российский арсенал.

Исход конфликта на Украине будет одним из факторов, определяющих ситуацию в сфере безопасности в мире в XXI веке, считает глава Пентагона — ТАСС.

В США заявили о намерении не допустить подавления системы ПВО Украины — ТАСС.

Представительство ЛНР заявило о гибели двух человек в Лисичанске в результате украинского обстрела — ТАСС.

Признанный накануне иноагентом рэпер Noize MC сейчас находится в США, где выступает с концертами. Сегодня он будет петь в Сан-Франциско, пишет «Секрет фирмы».

Глава комитета Госдумы по международным делам Леонид Слуцкий утверждает, что решение Украины по переговорам с Россией якобы будет зависеть от США — ТАСС.

Добавим, что Слуцкому доверяют 17% россиян, следует из последнего опроса ВЦИОМ.

В Париже проходит манифестация в поддержку жителей Донбасса — ТАСС.

Новогодние мероприятия на фоне СВО

В ходе ноябрьского опроса россияне высказались за праздничное оформление городов при условии, что власти откажутся от приобретения новой иллюминации и украшений (70%). По мнению 14%, отказываться от праздничного оформления не надо, даже если потребуются средства на приобретение новой иллюминации. За полный отказ от украшения городов, населенных пунктов высказался каждый восьмой (12%), выяснил ВЦИОМ.

Большинство россиян также поддержали праздничное оформление магазинов, торговых центров и ярмарок (85%). По этому вопросу было чуть больше противоречий — более трети опрошенных высказались за то, чтобы сделать оформление скромнее (37%).

Что касается конкретных видов праздничных гуляний, то наибольшую поддержку получили детские праздники и новогодние елки — абсолютное большинство россиян полагают, что их следует сохранить (96%). За установку праздничных елей на улицах и площадях городов, населенных пунктов выступили 89% россиян, каждый третий считает, что их следует сделать скромнее (34%).

Меньше всего поддержки получили праздничные фейерверки и салюты — 44%; по мнению каждого второго, в текущих условиях от них вовсе следует отказаться (54%).

Все четыре пролета на автодорожной части Крымского моста, поврежденные при подрыве грузовика 8 октября, установлены на свои места, сообщил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин — ТАСС.

ВСУ 14 раз с полуночи до 17:34 открывали огонь по жилым кварталам ДНР, в том числе трижды — из РСЗО «Град», свидетельствуют данные представительства республики. Отмечается, что удары из РСЗО «Град» нанесены по Ясиноватой и Донецку. В целом по двум населенным пунктам выпущено 26 ракет.

Кроме того, по Донецку выпущено 34 снаряда из артиллерии калибра 152 и 155 мм. Всего по территории ДНР из подобных орудий выпущено 43 снаряда — ТАСС.

Показатель одобрения деятельности президента РФ составил 73,7%, утверждает ВЦИОМ. На прямой вопрос о доверии Владимиру Путину положительно ответили 78% респондентов.

Уровень поддержки партии «Единая Россия» составил 38,5%.

Президент РФ Владимир Путин выступает на XX съезде Всероссийской политической партии «Единая Россия», 24 августа 2021 года

Глава крупнейшей частной энергетической компании Украины ДТЭК Максим Тимченко призвал граждан подумать о том, чтобы покинуть страну, это позволит снизить спрос на энергосистему. Об этом сообщает «Би-би-си».

«Если они смогут найти альтернативное место жительства еще на три-четыре месяца, это будет очень полезно для системы», — сказал Тимченко. По его словам, с каждым ракетным ударом система электроснабжения становится все менее надежной, и уменьшение потребления электроэнергии является ключом к ее поддержанию в рабочем состоянии.

Кубок России. Путь РПЛ. Группа В. 5-й тур. «Крылья Советов» — «Спартак». ОНЛАЙН

В матче пятого тура Кубка России в Пути РПЛ в группе В в Самаре играют «Крылья Советов» и московский «Спартак», который в случае ничейного исхода обеспечит себе первое место в квартете. «Газета.Ru» ведет текстовую онлайн-трансляцию.

В матче пятого тура группы В Пути РПЛ в Кубке России «Крылья Советов» в Самаре принимают московский «Спартак». «Газета.Ru» ведет текстовую онлайн-трансляцию.

Подписывайтесь на «Газету.Ru» в Новостях, Дзен и Telegram.
Чтобы сообщить об ошибке, выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

© АО «Газета.Ру» (1999-2022) – Главные новости дня

Адрес учредителя: 125239, Россия, Москва, Коптевская улица, дом 67

Адрес редакции и издателя: 117105 , г. Москва , Варшавское шоссе, д.9, стр.1

Телефон редакции: +7 (495) 785-00-12 | Факс: +7 (495) 785-17-01

Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-67642 выдано федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 10.11.2016 г. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.
Информация об ограничениях