Документальное оформление передачи денег на погашение ипотеки
Развод с ипотекой
Такие поправки в Семейный кодекс Аксаков в пятницу внес в Госдуму. Раздел имущества при разводе регулируется Гражданским и Семейным кодексами. Согласно ст. 323 ГК солидарные должники остаются должны до тех пор, пока обязательство не будет исполнено. При этом статья 39 Семейного кодекса устанавливает, что общие долги супругов при разделе общего имущества распределяются «пропорционально присужденным им долям».
Такая проблема на рынке действительно существует, в Райффайзенбанке, например, подобных случаев около 5%, признает член правления банка Андрей Степаненко. Когда в результате развода ипотечное жилье присуждается жене, а основным заемщиком при этом являлся муж, банк может в суде дополнительно подтвердить обязательства мужа, поскольку у того «после такого раздела имущества желание платить по кредиту сильно снижается», говорит Степаненко. Именно поэтому банк готов идти на всевозможные реструктуризации, позволяющие экс-супруге обслуживать кредит.
Бывают случаи, что банк может даже не знать, что квартира присуждена другому человеку, если кредит исправно обслуживается, признает другой ипотечный банкир. И потому Аксаков предлагает закрепить в Семейном кодексе право кредитора на участие в разделе залогового имущества при разводах супругов. «Это позволит банку, во-первых, знать, что происходит с его залогом, во-вторых, защитить свои интересы при разделе ипотечного имущества — например, вместе с экс-супругами выработать новую схему реструктуризации или переоформления кредита», — объясняет депутат.
Развод — причина для дефолта
До кризиса причиной ипотечных дефолтов в 34% случаев являлся развод супругов и возникающая при этом правовая неурегулированность с обслуживанием кредита, свидетельствует статистика Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.
ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt
Документальное оформление передачи денег на погашение ипотеки
Родственники покупают квартиру в ипотеку. Мы с женой оплачиваем единовременно 50% стоимости квартиры (оплачиваем часть ипотеки банку за родственников), с тем чтобы после оформления квартиры в собственность родственники эту квартиру переоформили на мою жену (дарственная). Поскольку это возможно сделать только после погашения всей ипотеки, есть определенные риски. Какие документы нужно оформить при передаче денег, как лучше поступить?
К сожалению, при описанных условиях не существует способа, обеспечивающего стопроцентную уверенность в получении в будущем квартиры в собственность.
В случае оформления договора дарения в будущем (обещание дарения), возможность которого предусмотрена п. 2 ст. 572 Гражданского кодекса РФ, встречаются следующие неблагоприятные обстоятельства.
1. Даритель вправе отменить дарение в случаях, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (п. 1 ст. 577 ГК РФ), а также если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (п. 1 ст. 578 ГК РФ).
2. В договоре обещания дарения может быть предусмотрен запрет перехода обязанности передать дар к наследникам дарителя (п. 2 ст. 581 ГК РФ) или право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
3. В случае неисполнения кредиторами обязанности вносить платежи банк может обратить взыскание на залог и реализовать квартиру с торгов.
4. Даритель может просто уклониться от исполнения договора дарения и реализовать квартиру третьим лицам сразу после погашения кредита и прекращения ипотеки.
Во всех этих случаях у вас останется только денежное требование к родственникам в размере внесенного за них платежа, процентов за пользование чужими денежными средствами и дополнительных убытков, если таковые будут причинены. Поскольку денег и иного имущества у должников может не оказаться, ваше требование рискует остаться неисполненным.
Оформление договора займа и залога квартиры в его обеспечение не уменьшит риски, так как залог можно будет зарегистрировать только после прекращения банковского залога (на иное не согласится банк), а необеспеченный заем ничем не безопаснее любого другого необеспеченного денежного требования.
Следовательно, вашу собственность на квартиру необходимо оформлять сразу, что означает ваше участие если не в кредитном договоре, то в договоре ипотеки как минимум, поскольку квартира передается банку в залог. Если родственники не будут производить погашение кредита, взыскание будет обращено на квартиру.
Оптимальным представляется вариант, при котором вы участвуете в кредитном договоре и в договоре ипотеки, но не как солидарные кредиторы, а разделив кредит путем указания фиксированной суммы, которую каждый кредитор занимает у банка. Квартира при этом оформляется вами и другим приобретателем в собственность в равных долях, и каждая из сторон отвечает в рамках своей суммы долга собственной долей. Понятно, что неравномерного распределения долей не согласует банк. При таком способе вы сможете уплатить свою часть долга досрочно и прекратить ипотеку своей доли, а задолженность родственников, если таковая возникнет, приведет к обращению взыскания только на их долю, а вашу долю не затронет.
Можно также изначально внести ваши 50% платежа продавцу и приобрести ½ доли в праве, минуя банк, а родственники приобретут свою долю в ипотеку, но тогда им нужно будет самостоятельно изыскать денежные средства на первый взнос.
Соответственно, родственники могут обещать вам дарение своей ½ доли в праве собственности на квартиру, и на эту сделку будут распространяться все перечисленные выше риски, но в таком случае они хотя бы падают не на весь объект недвижимости целиком.
Хотя риски продажи доли родственников третьим лицам понятны и нежелательны, оформить право вашей собственности на квартиру целиком без обременения ее ипотекой не представляется в описанной ситуации возможным.
Раздел ипотечного долга супругов
Раздел имущества супругов является одним из самых непростых процессов в семейном праве, и чаще всего связан с непреодолимыми разногласиями сторон. Когда супругам не удается договориться мирным путем об имущественных последствиях расторжения брака, за решением этого вопроса они обращаются в суд, перед которым, зачастую, стоит задача по урегулированию их притязаний на совместно нажитое имущество. Каждый раз суду необходимо найти и обеспечить баланс интересов всех сторон спора, круг которых не всегда ограничивается только супругами, — права кредиторов распадающейся семьи также должны быть учтены.
На первый взгляд, эта задача не кажется сложной, ведь действующее семейное законодательство достаточно ясно разрешает вопрос о том, какое имущество подлежит разделу между супругами, в каком порядке, и какие последствия это влечет для кредиторов семьи.
Пункт 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) к совместной собственности супругов относит имущество, нажитое ими во время брака, в частности, движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, вклады, паи, доли в капитале, доходы от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, иные денежные выплаты, не имеющие целевого назначения, а также обязательства (долги) супругов, возникшие в результате распоряжения общим имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 39 СК РФ при его разделе и определении супружеских долей в нем, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними. Общие долги супругов распределяются между ними пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ).
Несмотря на правовую определенность, на практике ряд проблем возникает при разделе заложенного имущества супругов, когда они являются сторонами договора ипотеки.
Согласно действующему законодательству все платежи по ипотечному кредиту, произведенные во время брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов независимо от личного вклада и дохода каждого из них.
В связи с этим существует несколько вариантов раздела ипотечного долга.
В этом смысле, требование о разделе ипотечного обязательства по частям на каждого супруга, в сущности, представляет собой требование о таком изменении условий договора с банком, при котором ответственность должника превращается из солидарной в долевую. Удовлетворение судом подобных требований приводит к нарушению интересов банка, как кредитора, так как ранее платежеспособность супруга должника, который не являлся стороной договора, им не проверялась.
Вместе с тем, это не значит, что разделить совместно нажитые долги супругов без изменения стороны обязательства нельзя, так как обязанность супруга-должника по погашению задолженности может быть учтена судом соответствующим образом при определении долей каждого из супругов в общем имуществе.
Чтобы избежать подобных ситуаций, супруги могут решить вопрос раздела ипотечного долга путем заключения соответствующего соглашения, договорившись самостоятельно, без помощи суда, о том кто из них и в каком размере оплачивает ежемесячные платежи, кто становится собственником жилого помещения (или его части), какой размер компенсационных выплат получит другой супруг.
Например, супруги могут установить, что один из них полностью исполняет обязательство перед банком по погашению кредита. После исполнения обязательств отказавшемуся супругу выплачивается компенсация, равная половине стоимости выплаченного долга, а жилое помещение остается в собственности погасившего кредит супруга. Необходимо учитывать, что в приведенном примере речь идет о добровольном соглашении супругов. Если же один из них по собственной инициативе погасит долг полностью, то есть исполнит обязательство по его уплате за другую сторону, то он будет иметь право требовать только возмещения оплаченной части долга другого супруга с него в свою пользу, а не соразмерного увеличения своей доли в праве собственности на жилое помещения.
Также не стоит забывать, что мирное урегулирование вопроса раздела ипотечного долга, также распространяется действие правил о переводе общих обязательств супругов по займу на одного из них в части получения согласия всех заинтересованных сторон. То есть, договорившись о разделе ипотечного долга между собой в досудебном порядке, супругам необходимо получить согласие банка на заключение соответствующего договора. В случае получения такого согласия банка, соответствующие изменения вносятся в кредитный договор, к которому подписываются дополнительные соглашения, оформляется новая закладная, аннулирующая прежнюю .
На практике нередки случаи, когда после расторжении брака и раздела имущества, супруги не желают и не намериваются исполнять свои обязанности по договору ипотеки. Продажа жилого помещения и возврат непогашенной части кредита банку –является лучшим решением в данной ситуации. К тому же, оставшуюся после расчета с банком сумму денежных средств супруги могут разделить между собой по своему усмотрению. Продажа заложенного жилого помещения осуществляется с согласия банка и под его контролем..
В любом случае, для решения вопроса о разделе ипотечного долга супругам необходимо либо самим прийти к соглашению о порядке исполнения кредитного обязательства, либо обратиться в суд. В случае невозможности прийти к компромиссному решению спора, жилое помещение следует продать с его участием и разделить вырученные после уплаты долга средства. Обращение взыскания на ипотечное имущество, когда супруги перестали исполнять свою обязанность по внесению ежемесячных ипотечных взносов, является наименее выгодным решением проблемы, которое приводит не только к утрате жилого помещения, но и к утрате права на возврат уже внесенных за него денежных средств.
Асташов С.В., Богданова И.С., Бугаенко Н.В., Войта И.В., Кратенко М.В., Щурова А.Н. Судебная практика по гражданским делам. Брачно-семейные споры: Практическое пособие.- М: Проспект, 2011.
Самсонова И.В. Раздел имущества супругов: Практическое пособие (Подготовлен для системы КонсультантПлюс), 2010.
Солидарные должники по ипотеке это кто
В статье показаны особенности раздела имущества в случае, когда супруги являются сторонами договора ипотеки. Приведены примеры судебной практики и сделаны выводы относительно раздела совместных долгов.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. 23.05.2015) // Российская газета. – 1994. – № 238, 239.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. 06.04.2015) // Российская газета. – 1996. – № 23,24,25,27.
3. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ (с изм. 20.04.2015 г.) // СЗ РФ, N 7, 10.07.2008.
4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
5. Алимова Н.А. Раздел имущества при разводе супругов: правовые вопросы. // Справочно-правовая система «Гарант»: [Электронный ресурс] / НПП «Гарант-Сервис». – Послед. обновление 15.05.2015.
6. Асташов С.В., Богданова И.С., Бугаенко Н.В., Войта И.В., Кратенко М.В., Щурова А.Н. Судебная практика по гражданским делам. Брачно-семейные споры: Практическое пособие // под ред. Асташова С.В. – М.: Проспект, 2011.
7. Хуснетдинова Л.С. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации // Жилищное право. – 2010. – № 7.
Особого внимания заслуживают проблемы, возникающие при разделе имущества супругов, являющихся сторонами договора ипотеки.
Отечественный законодатель признает все платежи по ипотечному кредиту, произведенные во время брака, осуществленными за счет общего имущества супругов независимо от личного вклада и дохода каждого из супругов. Прежде всего, интерес представляет судьба предмета залога. При разделе имущества, являющегося предметом залога, в судебном порядке каждый из супругов имеет право на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака или же на половину доли в праве собственности на заложенное жилое помещение. При этом значения не имеет, оба супруга являются сторонами договора или же один из них, кто выступает поручителем, в силу того, что солидарная ответственность супругов уже возникла автоматически.
При рассмотрении подобных дел суды обязательно должны привлекать к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, кредиторов бывших супругов и залогодержателей подлежащего разделу имущества [1] .
Зачем? Раздел обязательства супругов, возникшего в силу договора ипотеки, по сути своей является изменением договора, заключенного с банком, и без согласия банка произвести такое изменение нельзя. В случае, если стороной договора выступает один из супругов, а второй супруг – не сторона договора ипотеки, а поручитель, то раздел обязательства есть не что иное, как замена стороны в кредитном договоре. Если же оба супруга выступают сторонами кредитного договора, т.е. должниками, то обязательство по выплате долга они исполняют в равных долях в силу условий договора.
Поэтому, заявляя требование о разделе ипотечного долга супругов, мы, по сути, просим изменить условия договора, да изменить их так, чтобы ответственность должника трансформировалась из солидарной в долевую. При удовлетворении судом такого требования фактически пострадают интересы банка как кредитора, поскольку при заключении договора банк оценил платежеспособность супруга-должника (стороны договора), платежеспособность супруга, который стороной договора не являлся, но стал новым должником, банком не проверялась.
Отнесение обязательства по погашению долга на супруга, не являющегося его стороной, представляет собой фактически перевод долга. В силу п. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора и поручителя. Поэтому принятие судом решения о разделе кредитного обязательства одного из супругов без согласия на это кредитного учреждения не соответствует закону. Более того, при переводе долга поручительство, если оно имеет место быть, прекращается, если поручитель не дает своего согласия отвечать за нового должника ( п. 2 ст. 367 ГК РФ).
Однако, если один супругов, теперь уже бывших, поведет себя недобросовестно: не будет исполнять свою часть обязательства, то погашать ипотечный долг в полном объеме придется второму супругу. Но справедливость все же должна восторжествовать, ведь супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, приобретает право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму. Право регресса представляет собой право супруга, единолично выполнившего обязательства по договору, требовать возмещения от другого супруга, который тоже является лицом, на которое возложены долговые обязательства, но который не выплачивал денежную компенсацию за часть имущества, которое было передано в его собственность [3] .
Избежать негативных моментов возможно путем заключения соглашения о разделе долга, в котором без похода в суд можно прямо зафиксировать, кто из супругов и в каком размере оплачивает ежемесячные платежи, кто становится собственником жилого помещения, в какой части, какой размер компенсационных выплат получит другой супруг. Надо сказать, что в нашей стране подобные соглашения заключаются нечасто. Когда все хорошо, брачный договор не заключают, руководствуясь тезисом о том, что любовь и доверие превыше денег, когда брак распался – потому что никто не хочет уступать. Вместе с тем, подобного рода соглашение – реальная (и далеко не самая плохая) альтернатива судебным тяжбам.
Обращаю внимание на то, что для заключения соглашения о разделе ипотечного долга требуется согласие банка (правило о переводе долга при наличии согласия кредитора упоминалось выше). Если банк согласен, то оформляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью кредитного договора. В случае получения такого согласия банка соответствующие изменения вносятся в кредитный договор, к которому подписывается дополнительные соглашения.
Если брак расторгнут, имущество поделено, и оба супруга отчетливо понимают, что никто из них исполнять обязательства по договору ипотеки не будет, то продажа жилого помещения и возврат непогашенной части кредита банку – это единственный вариант. К тому же оставшуюся после расчета с банком сумму денежных средств супруги могут разделить между собой по своему усмотрению. Продажа заложенного жилого помещения осуществляется с согласия банка и под его контролем.