Торги на банкротстве как способ заработка

Торги в рамках процедуры банкротства представляют собой торги, проводимые в целях распродажи имущества физических лиц или организаций, имеющих долги перед финансовым учреждением.На аукционах у любого желающего есть возможность приобрести недвижимость, авто, ценные бумаги по стоимости ниже средней це.

«Взял за 3 200— продал за 500 000»: аукционный брокер рассказал, как зарабатывает на имуществе должников

Лучшие финансовые лайфхаки в нашем Telegram-канале. Без спама и назойливых новостей. Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить.

Каждый месяц в России банкротятся более 16 000 человек и 850 компаний. А по итогам 2022 года, вероятно, банкротств станет только больше. Если с кредиторами не удается договориться, то имущество должников выставляют на торги: купить квартиру или машину банкрота может любой желающий. Аукционный брокер объясняет читателям Финтолка, сколько можно заработать на торгах по банкротству.

Олег Селифанов — автор проекта «Академия торгов по банкротству», аукционный брокер, живет в Екатеринбурге.

Первый опыт в торгах — первый провал

Я ушел с должности главного инженера в проектном институте. Перегорел и понял, что надо что-то менять. Решил попробовать заработать на торгах. Нашел нежилое помещение в 200 квадратных метров в городе Асбесте в 60 км от Екатеринбурга. Отправил задаток. Тогда было правило: кто первый подал заявку, тот и побеждает. Согласно протоколу, я подал первый и думал, что победа в кармане. Позвонил конкурсному управляющему (этот специалист ведет банкротное дело. — Финтолк), а он говорит: «Я тебя не допустил. Твои деньги не пришли ко мне». Поехал в банк разбираться, оказалось, что конкурсный вернул деньги на счет.

Как потом выяснилось, директор муниципального предприятия как физическое лицо выдала кредит своему же предприятию. Организация не платила, и директор подала заявление о банкротстве. Суд в этом ничего странного не увидел. Директор наняла конкурсного управляющего и подговорила знакомого, который фиктивно купит нежилое здание, принадлежащее предприятию. А тут вмешиваюсь я со своей заявкой. Вот конкурсный, чтобы не допустить меня к торгам, и вернул деньги.

Судился, но так и не добился справедливости, хотя по закону был прав. Этот случай меня только разозлил: полгода ждал денег, а по сути, одни расходы.

Как я купил здание за 3 200 рублей

Потом пошли другие объекты, после которых я осознал, что заработать на торгах возможно. За 3 200 рублей выиграл нежилое здание в 500 квадратных метров на территории бывшего завода в Ачинске Красноярского края. Оно оценивалось в 2,5 млн рублей.

Приезжаю в город, встречаюсь с бывшим директором этого завода, она говорит: «Ты зачем купил-то? Ты видел вообще объект. » Нет, не видел. Поехали смотреть. Двухэтажное здание находилось в самой глубине завода, деревянные окна, все подчистую украдено: нет ни света, ни отопления, ни воды, ни канализации. Я понимаю, что объект — не алмаз. Но и 3 200 рублей — не такие большие деньги.

Мы договорились, что бывший директор завода выступит риелтором за повышенную комиссию, она знала всех крупных бизнесменов города и смогла договориться о сделке. В итоге здание выкупил местный предприниматель за 500 000 рублей.

Как сейчас проходят торги по банкротству

Человек с долгами больше чем на 500 000 рублей, которые он не может выплачивать дольше трех месяцев, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица сумма долга — от 300 000 рублей. Назначается внешний управляющий, который пытается договориться с кредиторами в течение шести месяцев. Если это не удается, начинается конкурсное производство, которое ведет конкурсный управляющий (его назначает суд или выбирают кредиторы).

Конкурсный управляющий выясняет, какое имущество есть у банкрота, решает с кредиторами, как будет его продавать: единым целым или разбивать на отдельные лоты.

1. Первичные торги. Проходят в формате аукциона «на повышение» стартовой цены, определенной по результатам оценки лота. Величина шага заранее определена условиями аукциона. Если на торгах не подано ни одной заявки, они признаются несостоявшимися. И таких случаев большинство.
2. Повторные торги. Первоначальная стоимость снижается на 10 %, проходят повторные торги «на повышение». Они тоже чаще всего признаются несостоявшимися.
3. Публичные торги. Цена снижается несколько раз через заранее определенные промежутки времени.

Если раньше в торгах побеждал тот, кто первым подал заявку, то теперь побеждает участник, который предложил больше на определенном этапе. Например, продается автомобиль, цена поэтапно снижается с 1 млн рублей, на отметке в 300 000 три участника подают заявки: первый с ценой 300 000 рублей, второй — 330 000 рублей, третий — 450 000 рублей. Организатор торгов проверяет, все ли задатки пришли, и если все нормально, побеждает третий участник, который предложил самую высокую цену на этом этапе.

Организатор торгов формирует протокол, в котором определяет победителя. Документ отправляет конкурсному управляющему, который, в свою очередь, заключает договор купли-продажи с победителем. Задаток засчитывается в счет общей суммы договора, и в течение 30 дней конкурсный ждет полной оплаты. Как только договор оплачен, победитель может забирать имущество.

Участникам торгов, которые оплатили задаток, но не выиграли, возвращают деньги в течение пяти рабочих дней.

Что нужно, чтобы участвовать в торгах

Первый шаг. Зарегистрироваться на электронной площадке, где проходят торги. Вот основные:

Второй шаг. Подготовить документы и заявку.

Третий шаг. Оплатить задаток конкурсному управляющему и подать заявку.

Также понадобится квалифицированная электронная подпись, так как торги проходят в электронном виде и нужно подписывать документы.

По каким причинам могут не допустить к торгам:

• На счет конкурсного управляющего не поступил задаток.
• Кредиторы на любом этапе торгов могут оставить имущество должника за собой. Тогда торги останавливаются.
• Неправильно поданная заявка или документы к ней.

Как выбрать лот для покупки

На торгах по банкротству можно приобрести все что угодно. Если должник — юридическое лицо, то в основном продается мебель, аппаратура, недвижимость, земля, автомобили, различное оборудование. У физических лиц — квартира, гараж, садовый участок, ноутбук, мебель. Как-то продавали имущество банкрота, который занимался сельским хозяйством. На торги были выставлены несколько тонн ржи, ячменя, овса. Однажды видел, как продавали стадо коров. Каждый лот — буренка с указанием веса, роста и других параметров. Продавали лошадей и куриц. Даже пруд, канализацию, дорогу и линию электропередач можно встретить среди лотов.

Самая главная рекомендация при выборе — лично смотреть то, что хочешь купить. Русский язык настолько богатый, что при оценке можно описать один и тот же объект по-разному. Например, если состояние автомобиля описано как удовлетворительное, то можно подумать, что, наверное, большой пробег и краска поцарапалась в нескольких местах. А на месте выясняется, что двигатель заклинило, а лобового стекла нет.

Обязательно сделать фото и видео лота. Может случиться так, что при осмотре у автомобиля были литые диски, а когда приезжаешь забирать — стоят кованые. Говоришь: «Иван Иваныч, какого лешего? Я приезжал — все было на месте». И конкурсному управляющему Иван Иванычу придется решать этот вопрос: вернуть как было, как-то компенсировать или возвращать задаток. Потому что по закону, если победитель торгов отказывается от имущества, он теряет задаток.

Обычно аукционные брокеры начинают с приобретения лотов, в которых хорошо разбираются и знают, как их потом продать. Самое быстрое — это металлолом. Но нужно убедиться, что если в лоте написано «10 тонн», то это действительно 10 тонн. После покупки его можно сдать в любой пункт приема поблизости за один день. А так кто-то специализируется на покупке автомобилей, кто-то — на мебели, жилье, земле и т.д.

Скидка от рыночной цены при банкротных торгах зависит от ликвидности (возможности быстро реализовать). Скажем, машины премиум-класса «Мерседес», «Ауди» в хорошем или отличном состоянии можно купить со скидкой в 10-15 % максимум. А если есть проблемы технического или юридического плана, то лот может сильно падать в цене.

Сколько можно заработать на торгах по банкротству

Приведу пару примеров. Предприниматель Сергей Косинцев выиграл торги и приобрел однокомнатную квартиру площадью 40,3 квадратных метра в Нижнекамске за 725 000 рублей. С жильцами он договорился, что они могут арендовать квартиру до момента продажи.

Вскоре покупатель нашелся и купил квартиру за 1,35 млн рублей. Прибыль — 625 000 рублей.

Учитель физкультуры Александр Бурдуков купил на банкротных торгах УАЗ 31514 за 104 000 рублей и реализовал его за 135 000 рублей, прибыль — 30 000 рублей.

Многие думают, что на торгах по банкротству все схвачено. Это полная чушь. Когда человек за свои деньги покупает, а затем перепродает какой-то лот, то у него уходит от одного до трех месяцев, чтобы получить деньги с продажи. То есть в это время он в торгах не участвует.

Если у вас бюджет 50 000 рублей, нужно понимать, что эти деньги есть у всех. Соответственно, больше конкуренции, нужно больше участвовать в торгах, смотреть больше лотов. Миллион найти — тоже в принципе не проблема. Но 3-5-10 млн, а тем более, 30 млн найти смогут единицы. Поэтому дорогие объекты, как правило, сильнее падают в цене, потому что конкуренции меньше.

Я в свое время собрал пул из соинвесторов, чтобы купить восемь квартир в Уфе за 15 млн рублей. Просто показал, какие объекты, рассказал, какие риски. То, что мы прогнозировали, сошлось на 85 % в итоге.

Какие риски в торгах по банкротству

Одним из купленных в Уфе объектов была двухуровневая премиум-квартира с евроремонтом на первом этаже. Но жилец оказался неадекватным: в своей проблеме он винил всех, кроме себя. Мы долго общались, предлагали помощь. В итоге он обещал отдать ключи через три дня. В назначенное время перестал отвечать на звонки. Приезжаем на место, смотрим в окна, а в квартире ничего: подвесной потолок, ламинат, плитка, розетки и выключатели — он вынес все. Не помогло ни обращение в полицию, ни суды. Вместо квартиры с евроремонтом получили квартиру с чистовой отделкой и не заработали около 1,5 млн рублей.

Поэтому с жильцами выставленных на торги квартир нужно обязательно общаться, чтобы понять, адекватный человек или нет. А то некоторые считают, что если забаррикадируются в квартире, то она останется за ними. Еще нужно всегда проверять, как изначально квартира получена (куплена или приватизирована), кто прописан, кто живет. Если не проверить лот перед участием в торгах, может так случиться, что объект не в том состоянии, и продать его будет непросто.

Торги на банкротстве как способ заработка

НУР-СУЛТАН. КАЗИНФОРМ – Жительница Нур-Султана Раушан Избасар, финансист с 25-летним стажем, почти 20 лет занимается в сфере недвижимости. Одна из площадок ее работы – это торги на банкротстве, где можно приобрести имущество ниже рыночной цены и зарабатывать на перепродаже. О тонкостях этого вида деятельности предпринимательница рассказала в интервью корреспонденту МИА «Казинформ».

— На какой площадке реализуются торги?

— Таких площадок у нас три. Первая – это etp.adilet.gov.kz, вторая – это gosreestr.kz и третья – e-sauda.com. На самом деле это очень мало, нам есть куда расти. К примеру, в соседней России таких площадок более 50.

— Какая из них наиболее удобная, популярная?

— Лично я люблю etp.adilet, потому что в основном я занимаюсь недвижимостью. На сайте gosreestr.kz обычно государственное имущество, имущество банкротов-компаний, которые имеют задолженности в бюджет, таможенное имущество, имущество госматрезерва, там есть и точки продуктов питания и даже озера.

— Сколько времени в день Вы примерно затрачиваете на поиск выгодных предложений?

— Времени на это много не нужно. Этим можно заниматься параллельно с основной работой, час – до, час – после. Регистрация на сайте занимает 10 минут, основное время занимает, конечно, поиск. Но даже часа в неделю может хватить, чтобы найти хороший лот. Сам выкуп лота на моей любимой площадке занимает всего 16 минут. Если ждать, пока цена упадет до минимальных значений, то на выкуп лота уйдет пара часов. Все необходимые документы можно оформить через электронную подпись.

— Сколько можно заработать на торгах на банкротстве, к примеру, в месяц?

— С одной сделки легко можно заработать один миллион тенге. Этот миллион тенге на торгах можно заработать, как минимум шестью способами. Первое – это освоить профессию аукционный-брокер, осуществляя выгодные сделки для клиента и удерживая заслуженный процент. К примеру, если на сделке аукционный брокер заработал 5 миллионов тенге и сделал прибыл клиенту в 3-4 миллиона, то один миллион он зарабатывает сам. Второй способ – это купить самому имущество, например, квартиру, и заработать на перепродаже. В среднем, это около 2 миллионов тенге. Также можно зарабатывать на машинах, спецтехнике, брать в аренду квадратные метры и запускать бизнес.

— Нужны ли определенные знания в области финансов, ведения бизнеса? Какие есть риски?

— Конечно, нужно уметь считать, знать финансы, уметь анализировать рынок, видеть выгоду недооцененных лотов. Всему этому можно обучиться и самостоятельно, но я рекомендую с наставником. Есть риски выкупить не тот лот, неправильно заключить договор с частным судебным исполнителем, прогореть с самим объектом, здесь очень много тонкостей.

— Какое имущество в основном продается на торгах?

— Поскольку я работаю с недвижимостью, начну с нее. На торгах продаются квартиры, дома, коммерческие помещения, промбазы, гаражи, паркинги. То, что связано с транспортом – это легковые автомобили, грузовые, спецтехника, сельхозтехника, полицейские машины, скорая помощь. Так как государство не имеет права продавать имущество вне этих площадок, есть возможность купить полицейскую машину и за 200 тысяч тенге, и за 1 тенге. То есть если машина не продается на торгах на повышение, то дальше идут торги на понижение. А в случае, покупатель так и не нашелся, то недооцененный товар может уйти за 1 тенге. Государству выгоднее продать даже за 1 тенге, чем утилизировать дорого самому.

— Было ли такое, что банкрот отказывался покидать жилье? И каковы риски натолкнуться на такие случаи?

— Из новостей мы знаем об одном случае, когда стреляли. Я отношусь к этому случаю следующим образом: риски есть везде. Такие единичные случаи могут быть в любом бизнесе. В банк может вломиться грабитель с пистолетом, продуктовый магазин могут ограбить. Да, бывает, когда люди не хотят освобождать помещение. В таких случаях мы можем договориться, предлагаем оплатить первый месяц за аренду жилья, если совсем не соглашаются, то просто подаем в суд.

— А с точки зрения этики, человечности?

— Я считаю, что это, наоборот, вполне экологично. Например, человек когда-то взял в долг большую сумму и не вернул, более того, перестал выходить на связь. В таком случае можно обратиться в суд, и по решению суда для погашения долга у него конфискуется имущество. Но я не выкупаю имущество, если там живут пенсионеры. Я думаю, пенсионеры сами бы не взяли большой кредит, скорее всего, их подвели, возможно, их дети. Я не покупаю квартиры, где проживают дети, хотя родители осознанно брали ипотеку, взяли на себя обязательство и не смогли ее оплатить. В основном я покупаю имущество юрлиц, там вообще нет момента, когда нужно кого-то выселять.

Вместо недвижимости на торгах можно приобрести машину, там тоже нет момента с выселением. Можно вообще не зацикливаться на квартирах, где живут люди, есть много других видов имущества. Допустим, государство в прошлом году решило сдать озера в аренду через площадки по торгам. В этом случае можно арендовать озеро, выполнить условие по облагораживанию территории и разводить рыб. Или, к примеру, во всех государственных организациях, пусть то больница или ЦОН, везде есть буфет, или столовая, или место под кофе-машины – все это тоже можно найти на торгах, эти места сдаются в аренду. Поэтому если волнует этический момент с жильем физических лиц, то есть много других способов заработать на торгах, найти нишу, где не надо никого выселять.

— Новый законопроект по банкротству физических лиц может как-либо повлиять на торги?

— Можно ли назвать такой вид деятельности бизнесом? Какие налоги Вы оплачиваете?

— Как Вы оцениваете заинтересованность казахстанцев в торгах на банкротстве?

— Ниша новая, интересная, и игроков, которые покупают на торгах не так уж много. Но думаю, скоро станет больше, моя команда сейчас активно обучает, запускает курсы по торгам на банкротстве. Я считаю, что это возможность для каждого заработать. Квартиры у нас в Казахстане хотят все, и все хотят машины. Поэтому я считаю, что интерес к этому огромный, просто не все об этом знают. Раньше о торгах знал очень узкий круг людей, сейчас в них может участвовать любой. Все прозрачно, все электронно.

— Я подробно обучаю всем трем площадкам, организовываю мастер-классы и здесь в моем офисе мы выкупаем имущество с торгов, начинаем с дешевых лотов и пошагово переходим к более дорогим. Плюс есть два коуча по денежному мышлению, я сама финансист с 25-летним стажем, и сама обучаю личным финансам, как вырасти с нуля до миллиона, рассказываю по оцифровке бизнеса, как привлекать инвестиции, как делать финмодель. Уже около 50 учеников выпустились. Некоторые уже выкупают квартиры, машины, есть примеры выкупа шубы, лодки и перепродажи через сервисы объявлений. Вместе с учениками, если не хватает на покупку выгодного лота, мы объединяем наши средства, покупаем и зарабатываем. Лучше заработать вместе, чем не заработать совсем.

— Как себя сейчас чувствует рынок недвижимости с учетом происходящих событий?

— Цены на стройматериалы повысились, цены на недвижимость растут и пока будут расти, но спрос все равно есть. Сейчас самое время покупать недвижимость. Я в прошлом месяце купила 5 квартир, одну в Алматы, четыре в Нур-Султане. В нашей стране каждый хочет иметь свои квадратные метры, я считаю, что этот рынок не лопнет. А казахстанцы, если вовремя сориентируются, то наоборот благодаря этой ситуации могут кратно увеличить свои доходы. Это мое личное мнение. Я думаю, что еще будет больше программ в поддержку бизнеса и в поддержку людей. У нас в Казахстане, если кто-то хочет заработать, он обязательно заработает. Для предпринимателей у нас хорошие условия.

Выгода и риски: «Фонтанка» рассказывает, как заработать и не потерять здоровье, покупая имущество банкротов

Статистика банкротств физлиц с 2015 года неуклонно растёт. Имущество должников попадает на аукционы, где его можно купить с дисконтом. Но за привлекательными ценами скрываются риски. Фонтанка выяснила, как работают распродажи имущества банкротов, сколько на этом можно заработать и с чем можно столкнуться.

Как стать банкротом

Всё больше россиян признают банкротами. Только за первый квартал нынешнего года граждан-банкротов стало на 40 000 больше. Такие данные приводит Федресурс в своём исследовании. Ситуация кажется угрожающей, если сравнить с тем же периодом прошлого года: сразу плюс 81,5%.

«Последняя статистика за первый квартал указывает на резкий рост банкротств физлиц. А это непременно повлечет за собой рост количества жилых помещений, выставляемых на торги», — говорит юрист Артем Шпаков.

В прошлом году физлица банкротились не менее активно — по сравнению с позапрошлым. Несостоятельных в первом квартале 2020 года стало на 68% больше, чем в 2019-м.

«За 2017 год количество продаж имущества физических лиц составило 28%, в 2020 году — 44% от общего количества размещенных процедур на площадке «Сбер А», — подчеркнул Николай Андреев, генеральный директор «Сбер А».

Такая динамика не случайна. Эксперты сходятся во мнении, что причиной растущих банкротств являются инфляция, падение доходов и периодические кризисы, сопровождающие российскую экономику.

«С долговой нагрузкой часто не справляется условный средний класс, которого, по мировым меркам, в России нет и в помине. Люди, потеряв работу, не имеют вообще никаких накоплений и имеют нулевую возможность перекредитоваться», — подчёркивает Максим Блохин, арбитражный управляющий, управляющий партнёр УК «Блохин & партнёры».

«Чаще всего в долговую яму попадают мало защищенные слои населения: семьи с детьми, пенсионеры, инвалиды», — уточняет юрист и арбитражный управляющий Светлана Петропольская.

При этом процедура банкротства не укладывается в 1–2 месяца, она может затянуться на год или больше. Поэтому прирост банкротств в нынешнем году может свидетельствовать о тяжёлых последствиях прошлого карантинного года.

«Снижение доходов населения, бешеная инфляция, беспрецедентно низкие ставки по ипотеке, стимулировавшие спрос, и ситуация с коронавирусом привели к тому, что люди оказываются не в состоянии выполнять свои кредитные обязательства. Кризис ударил по всем регионам и всем слоям населения, не пощадив никого — в одинаково трудной ситуации оказались и молодые специалисты, купившие первое жилье в ипотеку и потерявшие работу, и многодетные семьи в связи с потерей кормильца, да и просто люди, оставшиеся без дохода из-за масштабных сокращений, разорения малого и среднего бизнеса или серьезных проблем со здоровьем», — говорит Дмитрий Краснощёк, адвокат, руководитель юридической фирмы «Стратегия».

За 5 с половиной лет действия процедуры банкротства физлиц несостоятельными признали почти 323 000 россиян. Сумма задолженности по кредитам, переданная для взыскания приставам, составляет 1,9 триллиона рублей.

«Количество граждан (в том числе индивидуальных предпринимателей), ставших банкротами в 2020 году, — 119 049, что на 72,6% больше, чем в 2019 году. За 2015 год общее количество продаваемого имущества составило 184 000 лотов, а за три первых квартала 2020 года — уже 480 000», — подчёркивает Давид Ризаев, председатель Национальной ассоциации аукционных брокеров.

По подсчётам аналитиков, старт банкротству физлиц и ИП чаще дают сами разорившиеся — 95,3% от всех инициаторов в первом квартале 2021 года. При этом в случае с ИП стоит помнить, что они рискуют всем своим имуществом, в том числе личным. В остальном иски подают ФНС или кредиторы. Юрлиц чаще банкротят кредиторы.

«Фонтанка» обратилась к петербургским банкирам и выяснила, какая доля заёмщиков рискует стать банкротами. Так, долю просроченных беззалоговых кредитов финансисты оценивают в 7–8% от общего числа. Ипотека выглядит куда надёжнее — около 1% от портфеля. «Клиенты делают максимум возможного, чтобы не доводить дело до продажи залоговой квартиры, поэтому на просрочку выходят единичные ипотечные кредиты», — отмечает пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО Иван Макаров.

Этот 1% превращается в солидное число квартир с просроченными платежами по ипотеке, если учитывать общие объёмы кредитования в Петербурге. Только Сбербанк по Северо-Западу выдал за первый квартал 2021 года 26 тысяч ипотек. Если предположить, что 1% из них столкнутся с просрочками платежей, то мы имеем уже 260 квартир.

В базе официального сайта РФ для размещения информации о проведении торгов на момент написания статьи значились 942 петербургские квартиры или доли в них. Начальные цены на них колеблются от 400 тысяч рублей и доходят до 60 миллионов (169 метровая квартира через дорогу от Смольного собора). Недвижимость, земельные участки, права требования и автомобили являются основными категориями имущества, которое изымают у банкротов. Об этом «Фонтанке» сообщил Николай Андреев. Из всего объёма в 95 000 лотов, которые представлены на площадке «Сбер А», доля Петербурга и Ленобласти занимает, по оценкам эксперта, 2%.

Кто может заработать на банкротстве

Имущество банкротов продаётся через торги. На сегодня это не самая популярная схема для покупки квартир, автомобилей, ружей, компьютеров и прав требования, но интересная для инвесторов.

«Каждый день на торги выходят сотни квартир, домов, дач, земельных участков по всей России, и все это продается на государственных торгах со скидкой. Рынок торгов огромен, обновление базы происходит каждый день, что-то выкупается с дисконтом, а какие-то квартиры только попадают на рынок торгов», — подчёркивает Наталья Павлова, эксперт по торгам петербургского инвестиционного центра «Павловы и партнеры».

С помощью аукционов, по подсчётам экспертов, можно сэкономить до 90% от рыночной стоимости лота. Есть прецеденты, когда цена снижалась до 1 рубля. Так, к примеру, произошло с земельным участком в 535 квадратных метров и дачным домом в Троицке (Новая Москва).

До этапа публичного предложения, по оценкам экспертов из «Сбер А», доходит порядка 40% лотов.

Участвовать в торгах может любой желающий: юридическое лицо, совершеннолетний гражданин или ИП. Разница в объёме документов, которые необходимы. От физлиц потребуются паспорт, заявка на участие в торгах, электронно-цифровая подпись и залог 5–30% от цены интересующего лота. Реквизиты счёта, на который должен поступить залог, указываются в описании торгов. Квитанция об оплате прикладывается к заявке. Победителю остаётся оплатить остаток от цены лота. Проигравшие получают задаток обратно.

Сложности могут возникнуть, пожалуй, только с ЭЦП. Это устройство, похожее на флешку, которое выдаёт специальный «Удостоверяющий центр». Действует такой ключ в течение года. Стоит оформлять мульти-ключ — устройство, которое подойдёт для работы с несколькими площадками.

«Нужно быть аккуратным, так как некоторые торговые площадки требуют отдельную платную электронную подпись. Чтобы искать предложения на большом количестве площадок, лучше использовать агрегаторы, которые сразу мониторят все площадки в поиске предложений. Также все лоты публикуются на сайте ЕФРСБ», — подчёркивает Тимур Фахрутдинов, ассистент на кафедре финансов Уральского федерального университета.

После получения ключа остаётся зарегистрироваться на площадке, где проходят торги, и подать заявку на участие.

Как проходят торги

Всего в торгах три этапа. Первый этап — это классический аукцион с повышением первоначальной цены лота. Если покупатель не нашёлся, следующий этап — повторные торги.

Схема здесь та же — аукцион с повышением цены, различие лишь в том, что начальная цена лота снижается на 10%. И третий этап — публичное предложение, когда цена лота снижается до момента пока его не купят. Добиться максимальных дисконтов можно как раз на этапе публичного предложения. Во время третьего этапа цена снижается по графику (его можно найти в описании торгов) и может дойти до 1 рубля или до цены отсечения (минимальная цена, ниже которой лот не продадут).

«На таких торгах (этап публичного предложения. — Прим. ред.) «скидка» от реальной рыночной цены в среднем составляет 30–50%. В некоторых случаях цена может падать и до 90%», — комментирует Артем Шпаков.

В случае торгов на первых двух этапах участник должен прийти на онлайн-аукцион к назначенному времени и делать свои ставки, повышая цену. Если торги уже на третьем этапе, с понижением цены, — участник определяет необходимый для него этап снижения цены и подаёт заявку к этому периоду.

Риски покупки недвижимости с торгов

Вряд ли стоит напоминать про «бесплатный сыр», и в случае с торгами без него не обходится. Во-первых, нужно понимать, что до этапа публичного предложения зачастую доходят не самые ликвидные лоты. Такие квартиры, участки, автомобили или другое имущество с трудом удастся перепродать и в них легко будет «похоронить» инвестиции. Разберём основные риски на примере покупки с торгов недвижимости.

«Например, квартира может иметь плохую транспортную доступность, принадлежать к старому жилому фонду и т.д. Такую недвижимость впоследствии будет сложно продать, кроме того, со временем она может существенно потерять в цене, потому что сегодня уже даже строящиеся новостройки стоят на 20–30% дороже», — обращает внимание Гавриил Королёв, директор департамента недвижимости инвестиционной группы «PBM Капитал».

С недвижимостью вообще могут случаться казусы. К примеру, можно купить квартиру с обременениями, в залоге или с жильцами. Банки-кредиторы из-за большого потока недвижимости от банкротов больше не хотят заниматься выселением, а значит, эта обязанность ляжет на инвестора.

«Бывает так, что с торгов реализуются ипотечные квартиры с зарегистрированными в них жильцами, и уже забота нового собственника выселять прежних хозяев. А это время, деньги и нервы. Не каждый обыватель готов этим заниматься», — комментирует Максим Блохин, арбитражный управляющий, управляющий партнёр УК «Блохин & партнёры».

Частой проблемой с квартирами становятся долги по коммуналке. Такие задолженности придётся возвращать уже новым собственникам.

«Сумма задолженности может доходить до сотен тысяч рублей, и обязанность по их уплате ляжет на нового собственника», — уточняет Дмитрий Краснощёк, основатель компании «Стратегия».

К тому же неблагополучные банкроты могут вынести из квартиры всё, вплоть до обоев, паркета и проводки. Осмотреть квартиру до покупки покупатель не сможет, а значит, восстанавливать квартиру придётся за свой счёт.

На форуме официального сайта РФ для размещения информации о проведении торгов нетрудно найти вопросы к организаторам. Так, участники жалуются, что не могут получить купленное из-за того, что его местонахождение неизвестно или должник не выходит на связь и не отдаёт имущество.

«Объект недвижимости обязательно нужно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и в МФЦ по месту нахождения квартиры. Внимание нужно обращать на жильцов, которые прописаны по этому адресу. Детей или сотрудников предприятия, если речь идет о ведомственном доме, сложно выписать даже через суд. И на долги за коммунальные услуги. Коммунальные долги переходят к новому владельцу вместе с покупкой квартиры. Это могут быть очень существенные суммы», — рекомендует кандидат юридических наук Дмитрий Казанцев.

До недавних пор существовал и ещё один риск — хитрые посредники Росимущества, которые могли «потерять» деньги победителя аукциона. «Фонтанка» подробно рассказывала о такой ситуации в своём материале. Впрочем, сейчас Росимущество требует переводить оплату уже на счет Федерального казначейства, минуя посредников.

Самым большим риском для покупателя станет оспаривание результатов торгов через суд. Причинами могут стать ошибки арбитражных управляющих, особенности выделения долей в квартире (прописаны несовершеннолетние, для покупки использовался маткапитал и т.п.). В таком случае покупатель рискует остаться без недвижимости и без денег.

«Примеров таких оспоренных сделок множество, но один случай, на наш взгляд, требует особого внимания. Так, одна более-менее благополучная и финансово устойчивая молодая семья (папа, мама и малолетний ребенок) из г. Хабаровска решили улучшить свои жилищные условия за счет приобретения квартиры гражданина-банкрота на торгах.

Реализовав принадлежащую им комнату и вложив все накопления, включая материнский капитал, а также заняв недостающую сумму денег, молодая семья заключила сделку по результатам торгов, которая впоследствии была оспорена.

В результате молодая семья осталась без своего угла, накоплений и с долгами. Кроме того, не выдержав психологической, моральной и финансовой нагрузки, их счастливый брак распался», — делится примером из своей практики Дмитрий Краснощёк.