Договор займа при разделе совместно нажитого имущества

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: <. >для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере <. >, в то время как она имела намерение получить заем в сумме <. >». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Договор займа при разделе совместно нажитого имущества

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор займа при разделе совместно нажитого имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Договор займа при разделе совместно нажитого имущества

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор займа при разделе совместно нажитого имущества

Нормативные акты: Договор займа при разделе совместно нажитого имущества

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022) К. 14 июня 2019 г. обратилась в суд с иском к З. о разделе совместно нажитого имущества, с учетом уточненных исковых требований просила произвести раздел совместно нажитого в период брака имущества, определив долю истца и ответчика в составе совместно нажитого имущества в размере 1/2; взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию доли в составе общего имущества супругов — вкладов в банке в размере 224 400 руб., взыскать с ответчика в пользу истца 1/2 доли долга по договору займа от 6 июня 2013 г. в сумме 850 000 руб.

«Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022) Положения п. 1 ст. 39 СК РФ о том, что при разделе общего имущества супругов учитываются общие долги и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, не свидетельствует о наличии правовых оснований для взыскания с другого супруга в пользу займодавца невыплаченной задолженности по такому договору, равно как и уменьшение размера ответственности заемщика перед займодавцем на сумму долга.

Являются ли заемные средства собственностью заемщика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Организация получила от своего учредителя — физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, товар взаймы. Товар должен быть возвращен в том же количестве, в котором получен. Возможен как возврат того же самого товара, так и аналогичного. Возникают ли налоговые обязательства у организации при возврате физическому лицу взятого взаймы товара?

Организация получила от своего учредителя — физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, товар взаймы. Товар должен быть возвращен в том же количестве, в котором получен. Возможен как возврат того же самого товара, так и аналогичного.
Возникают ли налоговые обязательства у организации при возврате физическому лицу взятого взаймы товара?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В анализируемой ситуации возникает требование контролирующих органов о начислении Организацией НДС на стоимость товара при возврате займа физическому лицу. Хотя судебная практика носит противоречивый характер, мы рекомендуем Организации во избежание налоговых рисков начислить НДС при возврате займа вещами.
В анализируемой ситуации у Организации не возникает доходов или расходов для целей налогообложения прибыли.
Объект обложения НДФЛ в рассматриваемом случае отсутствует.

К сведению:
Во избежание налоговых рисков налогоплательщик может на основании п. 1 ст. 34.2 НК РФ и п. 1, п. 2 ст. 21 НК РФ обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета организации за получением письменных разъяснений по данному вопросу. Напомним, что в соответствии со ст. 111 НК РФ выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений, данных ему финансовым или налоговым органом о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, является обстоятельством, исключающим вину лица в совершении налогового правонарушения. В этом случае налогоплательщик не подлежит ответственности за совершение налогового правонарушения.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Договор безвозмездного пользования;
— Энциклопедия решений. Договор займа;
— Энциклопедия решений. Отличия договоров займа, аренды, ссуды, кредита;
— Энциклопедия решений. Налогообложение при дарении. Учет у дарителя.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член Российского Союза аудиторов Буланцов Михаил

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

В споре о взыскании задолженности по займу не имеет значения, что его часть перечислена третьим лицом

Как подчеркнул ВС, то, что послужило основанием для перечисления третьим лицом денежных средств за заимодавца, не имеет правового значения для спора о взыскании и относится к взаимоотношениям этих лиц

Одна из экспертов «АГ» обратила внимание на то, что не самая сложная ситуация с выдачей относительно небольшого займа породила три различных судебных спора, при этом суды не смогли разобраться в деле даже при ссылке заимодавца на преюдицию вступивших в законную силу судебных актов, в которых установлены обстоятельства предоставления заемщику денежных средств. Другая сочла, что ВС РФ подтвердил правомерность подхода, при котором факт выдачи заемных денежных средств за заимодавца третьим лицом может быть подтвержден отсутствием между третьим лицом и заемщиком каких-либо иных правоотношений, в рамках которых могли быть предоставлены денежные средства.

25 ноября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС21-13589 по делу № А40-292522/2019, в котором разобрал вопрос о взыскании задолженности по договору займа с заемщика, денежные средства которому были предоставлены двумя разными организациями.

В феврале 2015 г. ООО «Волант» предоставило взаймы ООО «Анта Рус» 10 млн руб. сроком на один год под 14% годовых. По условиям договора, при несвоевременном возврате суммы займа заемщик уплачивал пеню в размере 0,5% от суммы невозвращенного долга, уплата которой не освобождала его от возврата самого займа. Во исполнение своего обязательства заимодавец перечислил заемщику 5 млн руб., остальная сумма была перечислена на счет «Анта Рус» микрофинансовой организацией платежным поручением ООО «Волант».

В трех дополнительных соглашениях к договору займа стороны меняли сроки его возврата на более поздние; договорились не начислять и не выплачивать проценты по займу в определенные периоды; переносили сроки выплаты по начисленным процентам до согласованных периодов. Поскольку заемщик так и не вернул денежные средства в полном объеме, общество «Волант» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании задолженности, договорных процентов, процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал на пропуск срока исковой давности, о чем заявил ответчик. Апелляция не согласилась с таким выводом нижестоящего суда, но она сочла, что заимодавцем не доказан факт передачи ответчику денежных средств согласно спорному договору займа. Окружной суд поддержал выводы второй инстанции.

В кассационных жалобах общества «Волант» и его участника Олега Иванова в Верховный Суд указывалось, что вступившим в законную силу решением АСГМ по делу № А40-117343/2019 были установлены обстоятельства, подтверждающие предоставление истцом ответчику займа в сумме 10 млн руб. По мнению обоих кассаторов, нижестоящие суды при разрешении текущего спора, в котором участвуют те же лица, допустили ревизию вступившего в законную силу и обязательного для исполнения судебного акта.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что ранее арбитражный суд признавал недействительными дополнительные соглашения к спорному договору займа по иску Олега Иванова, поскольку эти крупные сделки были заключены без надлежащего его одобрения (дело № А13-18059/2018). Кроме того, в рамках дела № А40-117343/2019 суды отказали обществу «Анта Рус» в удовлетворении требований о признании незаключенным по безденежности спорного договора займа. Таким образом, заметил ВС, судебными актами был установлен факт заключения сторонами договора займа на сумму, указанную в нем. Договор займа не признавался судами недействительным в установленном порядке.

«Из судебных актов по рассматриваемому делу не усматривается, что судами была учтена оценка обстоятельств, установленных по ранее разрешенным спорам, в них не содержится мотивированных выводов, свидетельствующих о несогласии с оценкой судов по другим делам. В силу подп. 1 п. 2 ст. 313 ГК РФ при просрочке должником исполнения денежного обязательства кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом и в том случае, если должник не возлагал на это лицо исполнение обязательства», – отмечено в определении Суда.

В рассматриваемом деле, подчеркнул ВС, должником является общество «Анта Рус», а истец – кредитором, и, следовательно, ссылки ответчика на положения ст. 313 ГК РФ являются ошибочными. Вопрос о том, что послужило основанием для перечисления микрофинансовой организацией денежных средств за истца, правового значения для текущего спора не имеет и относится к взаимоотношениям этих юрлиц.

Верховный Суд добавил, что в решении суда первой инстанции по делу № А40-117343/2019 содержится ссылка на рассмотрение судом общей юрисдикции иска Олега Иванова как участника общества «Волант» о взыскании с микрофинансовой организации 5 млн руб., перечисленных ей, в удовлетворении которого отказано по причине отсутствия у истца права на денежные средства, являющиеся собственностью заимодавца (дело № 33-3475/2018). В связи с этим ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в АСГМ.

Партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева отметила, что Верховный Суд рассмотрел парадоксальное дело о взыскании задолженности по договору займа, когда истец подтверждает выдачу займа платежными поручениями. «Казалось бы, ординарная ситуация, простой спор, не самая значительная сумма в 10 млн руб., однако он породил массу судебных исков. В определении ВС упоминается как минимум три иных спора: иск заемщика о признании договора займа безденежным (в иске отказано); иск участника заимодавца о признании дополнительных соглашений к договору займа недействительными по признаку крупной сделки (иск удовлетворен); иск заимодавца к третьему лицу о взыскании денежных средств (в иске отказано)», – заметила она.

По мнению эксперта, самым сложным для судов оказался вопрос: может ли третье лицо за заимодавца выдать заем при отсутствии в договоре займа соответствующих положений. «Преодолеть данную трудность судам трех инстанций не помогло даже то, что заимодавец ссылался на преюдицию вступивших в законную силу судебных актов по делу № А40-117343/2019, в которых установлены обстоятельства предоставления заимодавцем заемщику денежных средств на всю сумму по договору займа, в том числе при участии третьего лица, совершившего платеж на сумму 5 млн руб. на счет заемщика и сообщившего заемщику о том, что он действовал от имени и по поручению заимодавца», – считает Наталья Васильева.

Наталья Васильева полагает, что Верховный Суд РФ дал толкование ст. 313 ГК РФ, которая к настоящему делу не могла быть применена, поскольку должником в заемном правоотношении является заемщик, а третье лицо осуществило платеж за заимодавца. При этом отношения заимодавца и третьего лица, в силу которых третье лицо осуществило платеж за заимодавца, не входят в предмет исследования по настоящему спору. «Представляется, что Верховный Суд РФ, рассмотрев весьма заурядный спор, исправил очередную судейскую ошибку, совершение которой остается непонятным с учетом состава суда апелляционной инстанции», – резюмировала адвокат.

Юрист арбитражной практики юридической фирмы VEGAS LEX Светлана Васильева отметила, что практика выдачи заемных денежных средств за заимодавца третьим лицом существует достаточно давно. «Возможность предоставления заемщику суммы займа третьим лицом зачастую прямо закрепляется в договоре займа, а в подтверждение факта выдачи заемных средств в материалы дела представляются соответствующие письменные поручения заимодавца третьему лицу и платежные поручения третьего лица. В таких случаях, как правило, факт выдачи займа признается судами установленным», – пояснила она.

ВС РФ, по словам юриста, также вновь подчеркнул значимость института преюдиции и необходимость неукоснительного соблюдения судами требований ч. 2 ст. 69 АПК РФ. «Кроме того, в анализируемом судебном акте подтверждается и развивается идея так называемой “мягкой” преюдиции, предполагающей необходимость учета судом при рассмотрении дела выводов суда по ранее рассмотренному делу, даже если состав лиц в указанных делах в нарушение требований ст. 69 АПК РФ не совпадает (в данном случае – выводов о заключении сторонами договора займа на сумму, указанную в договоре). Такой подход позволяет обеспечить непротиворечивость судебных актов и правовую определенность», – резюмировала юрист.