ВС встал на сторону граждан, добивавшихся банкротства застройщика из-за некачественных квартир

Банкротство застройщика ООО «Премьер-Инвест» (ЖК Эстет)

Застройщик, возводящий в подмосковном городе Подольск ЖК Эстет, не оправдал ожидания дольщиков. Строительная компания “Премьер-Инвест” оказалась банкротом, а многоквартирный дом был включен в единый реестр проблемных объектов. Что делать участникам долевого строительства в этой непростой ситуации? Как сохранить свое право на квартиру и не потерять вложенные денежные средства? Ответы на эти вопросы мы дадим в данной статье.

Содержание

Застройщик ООО «Премьер-Инвест» признан банкротом

Проблемы у застройщика, строящего ЖК Эстет в микрорайоне Климовск, начались уже давно. В 2019 году межрайонная налоговая инспекция № 5 по Московской области наряду с другими кредиторами подала в суд заявление о признании строительной компании банкротом. По итогам рассмотрения заявления суд признал застройщика “Премьер-Инвест” несостоятельным. Как следует из определения Арбитражного суда Московской области 26 октября 2020 года в отношении компании введено конкурсное производство сроком на 1 год.

Застройщик ООО «Премьер-Инвест» (ЖК Эстет банкрот) — план действия для дольщика

Дольщикам, вложившим свои средства в создание квартир в ЖК Эстет, необходимо в ближайшее время подать заявление конкурсному управляющему о включении в реестр требований участников строительства. Помимо квартиры дольщик вправе предъявить требование о передаче нежилых помещений площадью до 7 квадратных метров и машино-мест.

• дату и номер договора долевого участия;
• подробную информацию об объекте (номер квартиры, площадь, расположение), расположенном в ЖК Эстет;
• сумму, оплаченную по сделке с указанием даты оплаты и реквизитов платежных документов;
• в просительной части указать “прошу включить в реестр по передаче жилых помещений” требование по передаче …(указать характеристики объекта)..

К заявлению о включении в реестр необходимо приложить копии следующих документов:

• договора долевого участия,
• платежных документов, подтверждающих оплату по договору долевого участия;
• паспорта заявителя;
• доверенности, если заявление подается представителем дольщика.

Заявление с приложениями направляется ценным письмом конкурсному управляющему “Премьер-Инвест” Дерингу Борису Юрьевичу по адресу: 105064, г. Москва, а/я 101.

Важно не пропустить срок отправки заявления, составляющий 3 месяца с момента опубликования в газете “Коммерсант” информации о банкротстве “Премьер-Инвест”.
После того, как заявление было направлено участником строительства, конкурсный управляющий “Премьер-Инвест” рассматривает правомерность требования и включает его в реестр в срок до 30 рабочих дней.

Составление документов лучше всего доверить профессионалам и обратиться в юридическую компанию. Наши юристы помогут с подготовкой и подачей заявления о включении в реестр, а в случае получения отказа подадут соответствующие возражения в суд. Обжаловать отказ управляющего необходимо в строго установленный законом срок, составляющий 15 рабочих дней. В случае пропуска срока не стоит отчаиваться. При наличии уважительных причин срок предъявления требований о включении в реестр можно восстановить.

Наши кейсы

Почему важно включиться в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика ООО «Премьер-Инвест»?

После получения неприятных новостей о ЖК Эстет, дольщикам важно не упустить свой шанс на получение жилья. Включение в реестр требований участников строительства позволит:

• не потерять средства, вложенные в покупку квартиры;
• получить новое жилье;
• добиться выплаты денежной компенсации и вернуть уплаченные застройщику средства.

Если дольщик не предъявил свои требования своевременно, то его квартира может быть включена в общую конкурсную массу компании-банкрота. Впоследствии жилое помещение может быть продано на торгах для удовлетворения требований других кредиторов. В итоге участник долевого строительства рискует остаться без жилья и возмещения денежных средств, выплаченных ООО «Премьер-Инвест» по договору долевого участия.

Дольщикам, купившим жилье в ЖК Эстет 5 и оказавшимся в ситуации банкротства застройщика, понадобится грамотная и своевременная помощь специалистов, способных помочь с получением квартиры или денежной компенсации.

ЮК “Хелп Консалтинг” оказывает квалифицированные услуги в области защиты дольщиков. Наши юристы помогут не потерять желанную квартиру, расположенную в ЖК Эстет, и отстоять свое право на получение жилья или возмещения, затраченных средств.

При необходимости сотрудники нашей компании восстановят пропущенные сроки, подготовят нужные документы и окажут юридическое сопровождение дольщиков в рамках дела о банкротстве “Премьер-Инвест”.

Юридическая помощь при банкротстве застройщика ЖК Эстет

Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” неоднократно принимали участие в судебных спорах о банкротстве застройщиков и знают, как помочь обманутым дольщикам. Юристы нашей компании проведут необходимую юридическую консультацию, подготовят и своевременно подадут заявление о включении в реестр, а в случае отказа добьются включения требования в судебном порядке.

Наши профессионалы оказывают качественные юридические услуги и учитывают особенности обстоятельств дела каждого обратившегося клиента. Связаться с нами можно в форме обратной связи на сайте компании, а также по телефону.

ВС встал на сторону граждан, добивавшихся банкротства застройщика из-за некачественных квартир

Как счел Суд, общая сумма подтвержденных судебными решениями требований заявителей к обществу превысила 300 тыс. руб. и эти требования просрочены более чем на три месяца, поэтому заявители вправе требовать банкротства застройщика

24 марта Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС21-23266 по делу № А19-8144/2021, в котором разъясняется, в каких случаях дольщики имеют право требовать признания банкротом застройщика, передавшего им квартиры с недостатками.

Ранее суд общей юрисдикции взыскал с ООО «Сибэнергоремстрой» в пользу участников долевого строительства – Дениса и Татьяны Потаповых, Евгении Сергеевой, Алеси Сухаревой, Елены Фроловой – различные денежные суммы в связи с выявленными недостатками в приобретенных ими квартирах на общую сумму почти в 3 млн руб.

Граждане обжаловали эти судебные акты в Верховный Суд, который согласился с их доводами. Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что вопрос о том, какие денежные требования могут быть положены в основу заявления конкурсного кредитора о банкротстве должника, урегулирован п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве. В абзаце втором нормы применительно к денежным обязательствам, учитываемым для определения признаков банкротства, указано словосочетание «в том числе». Это свидетельствует о том, что перечень денежных обязательств, на основании которых допускается возбуждение дела о банкротстве, не является исчерпывающим; исключения (виды неучитываемых денежных обязательств) должны быть предусмотрены законом, указал Суд.

Вопреки выводам судов, заметил ВС, к числу такого рода исключений ни Закон о банкротстве, ни иные законы не относят как требования о возмещении судебных расходов, так и требования о компенсации морального вреда и о возмещении убытков в форме реального ущерба, которые погашаются в составе третьей очереди удовлетворения до расчетов по требованиям о возмещении убытков в форме упущенной выгоды, о выплате неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (п. 1 и 3 ст. 137 Закона о банкротстве).

Управляющий партнер юридического бюро Olimp Legal Иван Хорев отметил, что в рассматриваемом деле нижестоящие суды допустили абсолютно неправильное применение норм материального права, квалифицируя взысканные в пользу заявителей суммы с должника в счет устранения недостатков строительства в качестве меры ответственности за неисполнение обязательств: «Положения Закона о ДДУ и Закона о банкротстве не позволяют прийти к таким выводам. В связи с этим Верховный Суд обоснованно устранил такое нарушение, справедливо раскритиковав в том числе произвольное толкование судами нижестоящих инстанций положения п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве».

По словам эксперта, определение будет иметь важное практическое значение для тех участников долевого строительства, которые уже защитили свои права и законные интересы в судах, взыскав соответствующие суммы расходов на устранение недостатков квартиры, однако ввиду недобросовестности застройщика получить присужденные денежные средства не представляется возможным. «Инициирование процедуры банкротства такого застройщика является единственно возможной мерой (во многих случаях – эффективной) понудить застройщика исполнить решение суда, перечислив денежные средства», – полагает Иван Хорев.

Как привлечь бенефициара?

С начала 2021 года снова действуют штрафы и санкции за просрочку, отменённые на период карантина. Деньги за ущерб, связанный с нарушением сроков строительства, можно взыскать не только с застройщика, полагает Мария Крюкова, юрист практики разрешения споров Rightmark Group.

Нередки ситуации, когда застройщики нарушают обязательства по договорам участия в долевом строительстве. Если квартиры не передаются в установленный срок, закон предусматривает право дольщиков взыскать неустойку. Однако это не всегда возможно: у застройщика может не оказаться средств, он может быть признан банкротом и т.д.

Это предопределило поиск новых механизмов защиты прав дольщиков. В 2018 году в 214-ФЗ появилась норма о том, что к ответственности, помимо застройщика, могут быть привлечены «контролирующие лица»: бенефициары застройщика и субъекты, фактически определяющие его действия.

При этом их ответственность ограничена: они отвечают только в пределах убытков, причинённых дольщику. Таким образом, иные суммы, например, неустойки или моральный вред, не подлежат взысканию с таких лиц.

Как это работает? Предположим, задержка в передаче квартиры составила один год. Этот год гражданин снимал жильё, платил проценты по кредиту и т.д. То есть – нёс затраты из-за того, что застройщик не выполнил обязательства. По мысли законодателя, эти суммы дольщик может взыскать не только с застройщика, но и с других лиц, которые контролируют его деятельность, к примеру, с «теневых» бенефициаров.

Надо отметить: убытки возмещаются только гражданам! В практике были ситуации, когда данной нормой пытались воспользоваться дольщики-юрлица, но суды им отказывали в удовлетворении требований.

Крюкова Мария

Надо также отметить, что в законе чётко не определено, кто именно может быть привлечён к субсидиарной ответственности. Главный критерий: лицо должно иметь фактическую возможность определять действия застройщика. К примеру, давать указания генеральному директору или членам совета директоров. Такими субъектами могут быть фактические владельцы бизнеса, выгодоприобретатели и т.д.

То есть в каждом конкретном случае суд будет определять, кто отвечает перед дольщиком.

На практике были случаи, когда к субсидиарной ответственности пытались привлечь генерального директора и других должностных лиц застройщика за убытки, причинённые просрочкой. Такой подход справедливо не поддержан судами. Генеральный директор является частью юридического лица, а смысл новой нормы в том, чтобы привлечь к ответственности дополнительное лицо, которое является имущественно обособленным от компании-застройщика.

Гендиректор отвечает в случаях, прямо указанных в законе: в частности, он обязан возместить убытки подконтрольному ему юридическому лицу, причинённые по его вине. К примеру, когда он заключил заведомо невыгодную сделку, результатом которой явился вывод активов.

Генеральный директор может отвечать и перед кредиторами, но только в рамках банкротства компании. В законодательстве о несостоятельности есть перечень контролирующих должника лиц, однако он неприменим к отношениям долевого строительства. По общему правилу, поддерживаемому практикой, нормы об ответственности не могут применяться по аналогии, и для привлечения того или иного лица требуется соответствующее указание в законе.

Таким образом, стоит разделять понятие «контролирующие лица» в банкротстве и в рамках долевого строительства. Если компания финансово «здорова», то привлечь гендиректора и её участников по требованиям кредиторов невозможно.

Норма об ответственности контролирующих застройщика лиц вступила в силу 1 июля 2018 года. Если договор был заключён после этой даты, проблем не возникает. К данным отношениям применяется режим субсидиарной ответственности контролирующих лиц.

Иначе обстоит ситуация, когда договор участия в долевом строительстве был заключён до вступления закона в силу.

Если основания для ответственности контролирующего лица наступили до введения данной нормы – на них не будет распространяться бремя субсидиарной ответственности. Такая позиция, в частности, имеется в практике Санкт-Петербургского городского суда.

Под «основаниями» ответственности понимается неправомерное поведение бенефициара, которое привело к возникновению убытков у дольщика. Одним из очевидных примеров является принятие им каких-либо управленческих решений, которые привели к просрочке в передаче квартир дольщику.

Таким образом, контролирующих лиц нельзя привлечь к ответственности, если: 1) договор был заключён до 1 июля 2018-го; 2) просрочка в исполнении обязательств по вине бенефициара наступила также ранее этой даты.

Судебная практика по данной статье окончательно ещё не сложилась. Однако такие сюжеты неизбежно будут возникать в связи с нарастающей потребностью защитить права дольщиков-физлиц как «слабой» стороны договора участия в долевом строительстве.

Компания Rightmark Group (Райтмарк Груп) учреждена в 2006 году Александром Рассудовым. Cпециализируется на оказании бизнесу профессиональных юридических услуг в сфере прав на недвижимость и градостроительства, осуществляет юридическое сопровождение крупных инвестиционных проектов по строительству и развитию территорий. Кроме этого, компания активно занимается сопровождением процесса банкротств организаций и обеспечивает защиту интересов в области корпоративного права. Имеет офисы в Москве и Петербурге.