Как переписать квартиру на нового собственника в 2023 году

Расторгнуть сделку дарения практически невозможно. Для этого нужна серьезная причина — например, человек, который подарил квартиру, участвует в процедуре банкротства.

Как переоформить квартиру на другого человека

Есть пять основных способов переоформить квартиру на нового владельца — они зависят от договора, который заключают стороны. Чаще всего право собственности на жилье передают через сделку купли-продажи, договор мены, дарения, ренты или через завещание. В чем особенности каждого варианта и кому какой подойдет, разбираемся вместе с юристом по недвижимости Марией Рыженковой.

1. Договор купли-продажи

Это самый распространенный способ передать права на квартиру новому владельцу. В этом случае одна сторона покупает жилье у другой по рыночной цене. Чтобы определить стоимость своей квартиры, нужно посмотреть на сайтах с объявлениями, за сколько продаются аналогичные объекты недвижимости, и рассчитать их среднюю стоимость.

Если квартира находится в собственности меньше 5 лет и продавец захочет занизить ее реальную стоимость больше чем на 20%, сделка может привлечь внимание налоговых органов. В результате они доначислят налог 13% со всей стоимости объекта недвижимости и штраф 40% от суммы занижения.

Доход с любой продажи облагается налогом в 13%, если хозяин квартиры приобрел ее меньше 5 лет назад. Есть три ситуации, когда этот срок сокращается до 3 лет: жилье единственное, было унаследовано или подарено.

По договору купли-продажи можно переоформить право только на вторичное жилье, которое уже находится в собственности. Если человек берет квартиру в новостройке и продает ее до сдачи дома, нужно заключить договор переуступки. Продавец передает право требования недвижимости — покупатель приобретает не саму квартиру, ведь ее еще не построили, а право получить объект, когда его сдадут. Когда дом будет готов, дольщик оформит жилье в собственность и сможет продать его по договору купли-продажи родственникам или чужому человеку.

Договор купли-продажи заключают в простой письменной или нотариальной форме. К нотариусу идут в двух случаях:

В остальных ситуациях продавец и покупатель вправе составить договор у юриста или агента по недвижимости. Можно скачать бланк в интернете и заполнить его самостоятельно, но такой способ рискованный.

Мария Рыженкова, юрист по недвижимости

Огромное количество бесплатных договоров в интернете недействительны — в них не соблюдены условия, которые обязательно должны быть в договоре согласно закону. Например, не обозначены зарегистрированные лица. Если в квартире зарегистрированы люди, которые имеют право на пожизненное проживание, но их не обозначили в договоре, — такая сделка будет признана недействительной в суде.

2. Договор дарения

Этот способ переоформления предполагает, что владелец квартиры безвозмездно передает свое право на жилье другому человеку. Договор можно составить самостоятельно, у юриста или агента по недвижимости.

Расторгнуть сделку дарения практически невозможно. Для этого нужна серьезная причина — например, человек, который подарил квартиру, участвует в процедуре банкротства.

Важно помнить, что дарение — это безусловная сделка. В договоре не указываются условия, на которых одна сторона передает право на квартиру другой. Если прописать, что жилье достанется человеку только через 10 лет, такой документ Росреестр может не пропустить.

Чаще всего договор дарения составляют между близкими родственниками, например когда родители хотят отдать квартиру детям или бабушки — внукам. Но по закону подарить квартиру можно любому человеку, отличия будут только в уплате налогов.

Человек, который дарит свою квартиру, налог 13% не платит — он жилье не продавал, а значит, не получил доход. С налогами со стороны одариваемого чуть сложнее. Близкие родственники дарителя — супруг, супруга, ребенок, внук, брат или сестра, — налог не платят. Но если близких уз нет, налог составит 13% от кадастровой стоимости подаренной квартиры.

3. Завещание

Завещание — это документ, в котором человек указывает, как хочет распорядиться своим имуществом после смерти. Его составляют у нотариуса в двух экземплярах: один остается на руках наследодателя, второй — у нотариуса. Наследнику присутствовать нельзя, или завещание будет недействительным.

В отличие от договора дарения, завещание можно переписывать. Сегодня передать квартиру близкому родственнику, а завтра — троюродной тете или хорошему знакомому. Но каждый раз придется оплачивать услуги нотариуса за составление завещания и его удостоверение.

Наследник получит не только жилье, но и долги по нему, например неоплаченные коммунальные услуги. Еще ему придется заплатить госпошлину за свидетельство о праве на наследство, которое выдаст нотариус. Ее сумма зависит от степени родства:

• 0,3% от стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 ₽ — если наследник родной или усыновленный ребенок, супруг, родитель, полнородный брат или сестра;
• 0,6% от стоимости квартиры, но не более 1 000 000 ₽ — для других наследников.

Важно помнить, что несовершеннолетние или недееспособные родственники — дети, родители, супруг или супруга — имеют право на обязательную долю в наследстве. Она составляет не менее половины доли, которая причиталась бы им по закону. Например, мужчина завещал квартиру двоюродной сестре. Но у него есть сын, которому 12 лет. По закону ребенок — единственный наследник, его обязательная доля — половина квартиры. Сын имеет на нее право, даже если не прописан в завещании.

4. Договор ренты

В случае договора ренты право собственности на квартиру передается в обмен на обязательство. Например, вторая сторона может каждый месяц привозить продукты, оплачивать лечение или регулярно переводить фиксированную сумму. Когда человека, с которым заключен договор ренты, не станет, право собственности перейдет к новому владельцу.

Как переписать квартиру на нового собственника в 2022 году

Передача недвижимости может проводиться разными способами, объединяет их всех необходимость знания правовых нюансов, без которых процедура может повлечь проблемы. Чтобы переоформить квартиру на нового собственника предстоит подготовить пакет документов, а последующие процедуры влекут за собой еще и денежные траты. Как завершить этот процесс без лишних трат денег и нервов? Об этом мы поговорим в статье.

Передача жилья при помощи договора купли-продажи

Заключение договора купли-продажи — самый популярный способ передачи квартиры новому хозяину. Причем им может быть как родственник, так и посторонний человек. Степень родства никак не влияет на особенности оформления документа. Передача собственности посредством заключения договора купли-продажи выгодна обеим сторонам. Так, для продавца квартиры плюсом будет получение большого размера прибыли, а также продажа заведомо заинтересованному лицу. Единственный нюанс — необходимость платить НДФЛ в размере 13% на получение дохода подобным образом. Но есть несколько способов обойти эту обязанность. НДФЛ не придется платить, если:

1. квартира была приобретена до 1 января 2016 года и находилась во владении собственника более, чем 3 года;
2. недвижимость куплена после 1 января 2016 года, но прошло более 5 лет после покупки имущества.

Выгода для покупателя заключена в том, что ему не требуется платить налог на покупку. Также он имеет право воспользоваться правом получения налогового вычета (13% от цены недвижимости).

Сделка дарения

Когда нужно перерегистрировать жилье на близкого или родственника, чаще всего обращаются к сделке дарения. Но перед тем, как оформлять дарственную, следует знать о некоторых ее особенностях:

• Если сделка дарения заключается в соответствии с Семейным кодексом, налог на доход с продажи квартиры платить не придется. К близким родственникам относятся супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки, братья и сестры.
• Если потребуется продать подаренное имущество, нужно будет заплатить НДФЛ. Исключение составляют случаи, если квартиры находилась в собственности более 5 лет (или 3 лет, если дарителем был родственник). Этот период считается минимальным предельным сроком владения, по его истечении владелец освобождается от уплаты налога на доход физических лиц.

При желании избежать уплаты НДФЛ, лучше проводить подобные сделки только между ближайшими родственниками.

Наследство по завещанию

Переписать квартиру на другого человека по завещанию — надежный способ передачи имущества. Недостатком наследования недвижимости является уплата госпошлины, а также затраты на дополнительные услуги при составлении завещания. Стоимость оформления прав наследника в 2022 году составляет:

Услуга оформления наследства по завещанию у нотариуса стоит около 2500 руб., если нужно совместное завещание супругов — около 4000 руб. Госпошлина на такую услугу составит 100 руб. Актуальная стоимость, а также расценки на дополнительные услуги (консультация специалиста, составление текста и пр.) могут различаться, с учетом региона и нотариальной компании. Обычно актуальные цены указываются на сайте региональной нотариальной палаты.

К другим “подводным камням” передачи квартиры по договору наследства можно отнести нестабильность и ограничения для некоторых категорий родственников. Наследодатель в любой момент может отозвать завещание или оформить новое на других основаниях. Если наследников несколько, один из них может вовсе быть исключен из завещания. Когда человек уже имеет определенную долю в наследстве (нетрудоспособные родственники и дети, не достигшие 18 лет), он не имеет права быть участником наследственного договора.

Рента на квартиру

Рента на жилье, она же — договор на пожизненное содержание с иждивением, это еще один вариант оформления отношений между собственником недвижимости и ее будущим владельцем. Заключается он в том, что владелец квартиры подписывает договор о передаче своего имущества в собственность плательщика ренты. Последний же должен в определенные сроки, оговоренные подписанным документом, выплачивать получателю ренты сумму в установленном размере. Обязательства по выплате обычно ограничиваются сроком жизни предыдущего собственника недвижимости или решением третьей стороны, участвующей в принятии сделки.

Для избежания юридических проблем с оформлением сделки, соглашение сторон в обязательном порядке заверяется нотариусом. Дополнительно специалист может проконсультировать по особенностям заключения договора ренты, включая случаи для достижения гарантий для всех сторон. При оформлении пожизненного содержания с иждивением потребуется заплатить госпошлину. Она составит 0,5% от стоимости квартиры (не более 20 тысяч рублей).

Что входит в перерегистрацию прав собственности

Чтобы окончательно переписать квартиру на другого собственника, потребуется обратиться в Росреестр. Перерегистрация подтверждается любым из документов, будь то договор, свидетельство о переходе собственности по наследству или решению суда. Процесс сделки обязует присутствие всех сторон, заключающих ее, а также наличие следующих бумаг:

1. Кадастрового паспорта, содержащего всю информацию о квартире. Получить его можно в Росреестре.
2. Технический паспорт объекта недвижимости, который оформляет БТИ (Бюро технической инвентаризации).
3. Паспорта участников процесса перерегистрации прав собственности.
4. Документально заверенное право собственности на объект сделки — сюда относятся договоры дарения, купли-продажи, свидетельство о наследовании, приватизации и пр.
5. Заверенное нотариусом разрешение других собственников недвижимости (при необходимости переоформления права на часть в квартире).
6. Если один из участник сделки не достиг 18 лет, то также потребуется разрешение на проведение процедуры от его родителей (опекунов) и органов опеки и попечительства.

Какая процедура переоформления квартиры

Сам процесс переоформления недвижимости на нового владельца отличается, с учетом того, каким путем она была получена. Так, если жилье было приобретено в ходе сделки дарения, по договору купли-продажи или других аналогичных процедур, потребуется составить заявление, в соответствии с действующим законом. После регистрации заявления в Росреестре можно считать процесс перехода недвижимости к новому собственнику завершенным.

Если же квартира перешла владельцу по наследованию, процесс несколько замедляется. Причин этому несколько — прежде всего, по закону оформлять наследство после смерти наследодателя можно не ранее, чем через полгода. К тому же, наследник далеко не всегда является единственным, поэтому даже наличие завещания не защищает от вероятных судебных разбирательств. Как только право на наследование получено, собственнику также требуется зарегистрироваться в Росреестре для завершения процесса.

С какими нюансами можно столкнуться при переоформлении квартиры

Как можно судить, свои плюсы и минусы имеются у каждого варианта, когда требуется переписать собственника квартиры. Наиболее надежно передавать права на владение жильем через договор купли-продажи. При выполнении покупателем всех обязательств по договору, расторгнуть заверенную нотариусом сделку, по сути, невозможно. При заключении сделки дарения, бывший собственник может отменить свое решение посредством обращения в суд. Если процесс перехода уже был завершен, новый владелец становится единственным хозяином объекта недвижимости. Он не обязуется делиться им, в том числе, со своим супругом в случае развода. По этой причине даже квартиры, которые на самом деле были проданы, нередко оформляются по договору дарения.

Больше всего рисков можно насчитать при оформлении ренты, причем как для приобретателя имущества, так и для самого владельца. Обе стороны могут толковать прописанные в договоре условия в собственную пользу, собственник порой выдвигает новые требования, а плательщик ренты недобросовестно исполняет обязанности. Но риски оправданы при должном отношении обеих сторон — так, владелец обеспечен долгосрочной материальной поддержкой, а покупатель получает недвижимость по цене, в разы ниже рыночной.

Как продать подаренную квартиру

Можно ли продать подаренную квартиру

Подарить квартиру — значит передать ее другому человеку безвозмездно. Новый собственник распоряжается имуществом, не спрашивая разрешения у дарителя. Поэтому продать квартиру он может сразу, как получит выписку из ЕГРН.

Если квартиру подарили одинокому взрослому человеку, и в ней никто не живет, с продажей все просто. Но некоторые случаи вызывают вопросы.

Даритель живет в квартире. Договор дарения безвозмездный — значит, в нем нельзя прописать условие о проживании дарителя ( ст. 572 ГК РФ ). Собственник имеет право продать квартиру, даже если тот, кто ее подарил, все еще в ней живет.

Квартиру подарили ребенку. Квартиру продают, но при этом покупают ребенку жилье не хуже, чем предыдущее: не меньше по площади и не дешевле. Если покупать новую квартиру не собираются, деньги кладут на счет ребенка и «замораживают» до наступления совершеннолетия. Сделки с имуществом несовершеннолетних согласуют с органами опеки.

Квартиру подарили недееспособному человеку. Опекун продает квартиру, покупает подопечному жилье не хуже или переводит деньги от продажи на его счет. Разрешение на сделку получают в органах опеки и попечительства.

Квартиру подарили одному из супругов. Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом и не делится при разводе. Но если ее продать и на вырученные деньги купить другую квартиру, новое жилье считается общим. При разводе придется доказывать в суде, что деньги на покупку взяли с продажи подаренной квартиры. Чтобы избежать такого сценария, перед покупкой нового жилья заключают брачный договор, где закрепляют правила раздела имущества. Или прописывают в договоре купли-продажи, что новое жилье приобретают на деньги, вырученные с продажи подаренной квартиры.

Дарение оспорили в суде. Если суд отменил дарение, жилье переходит обратно к дарителю ( ст. 578 ГК РФ ). Тот, кому квартиру подарили, больше не является собственником и не может ее продать.

Процедура продажи

Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.

Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.

Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ , справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.

Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней не висят долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку , а продавец отвечает за свои действия. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.

Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки.

Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда забирает выписку из ЕГРН.

Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив.

Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.

Налог с продажи

Продавец платит с продажи квартиры налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Он составляет 13% от суммы сделки. Но есть нюансы.

Когда человек получает квартиру в дар, он тоже платит НДФЛ. Исключение — если квартиру подарил близкий родственник: родитель, ребенок, супруг, брат или сестра, бабушка или дедушка, внук. Тогда налог платить не нужно.

Раньше налог платили и за подарок, и за продажу в полном объеме. Получается, отдавали 26% от стоимости квартиры. С 2019 года правила изменились: теперь, когда платят налог с продажи, из суммы сделки вычитают стоимость квартиры, с которой платили НДФЛ после дарения ( Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ ).

Допустим, человек получил квартиру в подарок от дальнего родственника. Жилье стоило 2 млн рублей. Он заплатил налог — 260 тыс. рублей. Через полгода продал квартиру за 2,2 млн рублей. Налог с продажи составил 26 тыс. рублей.

Чтобы уменьшить налог при продаже, нужно сохранить декларацию и чеки об оплате налога с подарка.

Если налог с подаренной квартиры не платили, при расчете из стоимости недвижимости вычитают 1 млн рублей.

Допустим, мама подарила квартиру дочери. Налог не платили — подарок был от близкого родственника. Спустя полгода дочь решила квартиру продать за 2 млн рублей. Налог с продажи составит 130 тыс. рублей, потому что из налоговой базы вычли миллион.

Налог с продажи платить не нужно, если прошел минимальный срок владения. Он составляет 3 года для жилья, подаренного близкими родственниками. В остальных случаях дарения — 5 лет. Срок отсчитывают от даты регистрации, она указана в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.

Чтобы заплатить налог, подают декларацию по форме 3-НДФЛ . Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором продали квартиру. Декларацию подают через личный кабинет на сайте ФНС или лично в отделении налоговой службы. Налог платят не позднее 15 июля того года, в котором подали декларацию.