Характеристика неплатежеспособности застройщика

Банкротство застройщика — это особая процедура банкротства. В то же время отдельные случаи вызывают на практике ряд вопросов: к кому применяются правила о несостоятельности застройщика, какие требования применяются к требованиям участников строительства и каковы особенности включения требований участников строительства в реестр? В данной статье описаны некоторые особенности производства по делам о несостоятельности застройщика, основанные на существующей судебной практике и разъяснениях судов.

Ключевой особенностью закона о несостоятельности застройщиков является приоритет, отдаваемый защите прав пострадавших граждан. Данный принцип отражен в решении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 года № 13239/12 по делу № А55-16103 / 2010, которое цитируется в судебных актах по сей день. ‘Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является приоритет защиты граждан, т.е. участников строительства как непрофессиональных инвесторов’.

На сегодняшний день все законодательные положения и правоприменение в этой сфере сформулированы и интерпретированы через призму обеспечения максимальной защиты прав граждан и предоставления им «режима наибольшего благоприятствования». Это приводит к тому, что гражданам предлагаются многочисленные ‘послабления’ в процедурах банкротства застройщиков в связи с недостаточным профессионализмом участников инвестиционной деятельности, что тесно связано с их конституционными правами на жилище.

На кого распространяются правила банкротства застройщиков?

Правила о несостоятельности застройщика применяются к любому лицу, которое привлекло денежные средства или иное имущество для целей строительства и не выполнило свои обязательства перед участниками строительства, независимо от того, имеет ли застройщик права на земельный участок или сооружение (п. 1 ст. 1, пп.) 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее — «Закон о несостоятельности»).

Правила о несостоятельности застройщика также применяются не только к лицу, фактически заключившему инвестиционный договор, но и к лицу, которое фактически аккумулировало (использовало) денежные средства от имени застройщика, переданные для строительства (Общий комментарий № 7). Судебная практика № 3 Верховного Суда Российской Федерации (2016), утверждена Правлением Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 года.

Погашение должником всех требований участника строительства до банкротства на практике является основанием для отказа в применении правил параграфа 7 главы 9 Кодекса о банкротстве (положения о банкротстве застройщиков).

В то же время суд может применить правила о несостоятельности застройщика к должнику как на стадии рассмотрения вопроса о принятии заявления о банкротстве, так и после возбуждения производства по делу (ст. 3, 201. 1 Кодекса о банкротстве). Однако вопрос о возможности перехода от процедуры банкротства застройщика к обычной процедуре банкротства уже не столь очевиден.

Согласно подходу, сформулированному Арбитражным судом Волго-Вятского округа, возможен переход от процедуры банкротства застройщика к обычной процедуре банкротства, если впоследствии будет установлено, что должник не является застройщиком (статья 12 Протокола № 3 от 19 июня 2014 года Рекомендации Научно-консультативного совета «Проблемы практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)», утвержденной решением Правления Арбитражного суда, и Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 февраля 2015 года № А11-9028 / 2011). Существует и противоположный подход, изложенный в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 июля 2014 года по делу № А73-9221 / 2013, основанный на том, что закон не предусматривает обратного перехода от процедуры банкротства застройщика, а относится к «рассмотрению в ином порядке вопроса о правилах» банкротства объединения (общих или специальных), принятых судебных актов с нарушением установленной процедуры пересмотра, и такой подход неприемлем с точки зрения принципа обязательности судебных актов.

Какие требования применяются к участникам строительства?

Понятие «требования участника строительства» ограничено специфическими характеристиками строящегося объекта и его сооружений. Так, благодаря ст. 201.1 Кодекса о банкротстве, требование участника строительства предполагает передачу жилого помещения (в частности, квартиры, комнаты в многоквартирном доме, жилого помещения в многоквартирном доме (части дома)). требование о передаче трех и более блоков (так называемых таунхаусов), а также парковочных мест и объектов нежилого фонда. При этом под нежилыми помещениями понимаются нежилые помещения, площадь которых не превышает 7 квадратных метров.

В связи с этим, например, индивидуальные дома и коттеджи остаются за рамками требований к участникам строительства, поскольку не являются домами в составе жилого комплекса или блокированной застройки, состоящей из нескольких блоков (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 апреля 2021 года по делу № А33-9001/2018). Тем не менее, применительно к параграфу 7 главы IX Кодекса о банкротстве размер площади парковочного места не ограничен, в связи с чем Верховный суд РФ в своем определении от 21 января 2021 года требование о передаче парковочных мест площадью более 7 кв. метров.

Кто видит проблему во включении в реестр требований к участникам строительства?

Наиболее благоприятный национальный режим для граждан в процедурах банкротства застройщиков связан также с «упрощенным» (придуманным законодателем) порядком рассмотрения требований к участникам строительства — заявление о включении в реестр рассматривается не арбитражным, а конкурсным управляющим (ст. 3 § 201 Кодекса о банкротстве пункт 4).

Однако, согласно буквальному содержанию п. 1 ст. 201.1 Кодекса о банкротстве, понятие «требования участника строительства» не включает в себя неустойки, штрафы, пени, моральный вред и судебные расходы, связанные с требованиями о передаче здания. По этой причине данные требования формально учитываются арбитражным судом, а не конкурсным управляющим. Это приводит к тому, что вместо запланированного упрощения процедуры включения в реестр, граждане вынуждены подавать заявления и управляющему, и в арбитражный суд.

Для смягчения этого неудобства в судебной практике выработан подход, который расширительно толкует полномочия арбитражного управляющего, указывая на допустимость рассмотрения конкурсным управляющим требований участников строительства в отношении штрафов и пеней в порядке, предусмотренном пп. 3-11 ст. 201.4 Кодекса о банкротстве (например, дело № 305-ЭС20-4897 определения Верховного Суда РФ от 30 апреля 2020 г. № А40-27892 / 2018).

Однако требования о компенсации морального вреда и возмещении судебных расходов остаются за рамками полномочий администратора. Кроме того, согласно п. 4 ст. 201.4 Кодекса о несостоятельности, полномочия по взысканию в случае пропуска сроков внесения в реестр возложены исключительно на арбитражный суд. В связи с этим участник строительства, пропустивший срок для включения в реестр, должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о восстановлении срока.

Следует отметить, что на практике суды часто игнорируют данную норму права в силу ее чрезмерной сложности и одновременно рассматривают вопрос об обоснованности требования участника строительства и наличии оснований для восстановления срока.

Заслуживает внимания и требование участников строительства о передаче заявленного строения после закрытия реестра (при отсутствии восстановления срока судом), в соответствии с п. 5 ст. Согласно ст. 142 Кодекса о несостоятельности данное требование признается удовлетворенным на денежном основании за счет имущества, оставшегося после расчета с третьим по очереди кредитором, предъявившим требование в установленный срок (Решение Верховного Суда РФ № 23/07/2015 от 23 июля 2019 года).

Параграф 7 главы IX Кодекса о банкротстве также предусматривает возможность конкурсного управляющего самостоятельно (без заявления) включать требования участников строительства на основании сведений, передаваемых Росреестром в Единую информационную систему жилищного строительства (п. 3.1 ст.) 201. 4 Кодекса о банкротстве). Однако, по всей видимости, Росреестр не имеет технической возможности загрузить данные в указанную систему, что парализует возможность конкурсного управляющего самостоятельно включить требования участников строительства в реестр.

Особенности включения требований участников строительства в реестр

Одним из факторов, который «благоприятствует» пострадавшим гражданам в процессе банкротства застройщика, является привилегированный статус их требований по отношению к другим кредиторам. В отличие от обычной процедуры несостоятельности застройщика, в третьей очереди реестра находятся участники строительства, а остальные кредиторы удовлетворяются на четвертой стадии (ст. 201.9(1) Кодекса о несостоятельности).

Кроме того, в отличие от обычной процедуры несостоятельности, в процедуре несостоятельности застройщика требования участников строительства обычно включаются в реестр в виде требований, связанных с передачей здания, а после прекращения договора участия в капитале регистрируются. в период строительства — в виде денежных требований.

При этом, если непосредственно из договора участия в долевом строительстве следует, что объектом является нежилое помещение, то требование будет преобразовано в денежное требование (постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 августа 2020 г. № Ф05-5006 / 2018 по делу № А41-26468 / 2017) . Кроме того, в судебной практике сформировался подход, согласно которому участники строительства вправе самостоятельно выбрать форму, в которой они регистрируют свои требования в реестре, то есть требование об уступке, чтобы максимально защитить свои интересы. помещений или денежные требования. Иными словами, участник строительства вправе изменить вид требования (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 марта 2013 г. № 15510/12 по делу № А71-13368/2008).

Судебная практика также признает возможность уступки в деле о банкротстве участнику строительства готового здания по расторгнутому договору. Если арбитражный управляющий принимает такое решение, он вправе обратиться в суд за утверждением соответствующих мер (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 4 октября 2021 года № 306-ЭС20-5179 (2), дело № А65-24332 / 2017).

При этом, если один из участников строительства правомерно отказывается от исполнения договора об инвестировании строительства и впоследствии в отношении той же квартиры заключается новый договор с другим лицом, второй участник строительства по передаче квартиры, как правило, имеет право на переход права собственности, которое не заложено в пользу первого участника строительства с возникновением на стороне фактического владельца (п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ). Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Советом исполнительной власти Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года).

Кроме того, судебная практика выработала следующий подход, учитывающий непрофессиональный характер инвестиционной деятельности граждан в долевом строительстве Требование дольщика по зарегистрированному договору участия в общем строительстве считается обеспеченным залогом, независимо от того, заявлял ли дольщик о необходимости установления залогового статуса в момент предъявления денежного требования. Готовность отказать в обеспечении или отсутствие прямого указания суда на отсутствие права на залог в судебном акте (Дело № А58- 476 / 2016, Определение Верховного Суда РФ от 5 июня 2019 г. № 302-ЭС18-24434, от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-). (15980, дело № А53-7967 / 2017).

Еще одной особенностью включения в реестр требований граждан-участников строительства является пониженный стандарт доказывания факта оплаты договоров участия в капитале при приобретении гражданами своих прав по договору уступки у Юридического департамента. Обоснование. По сути, данный стандарт доказывания сводится к тому, что согласно ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» зарегистрировать переход прав по договору долевого участия в строительстве можно при наличии доказательств оплаты по договору В данном случае речь идет о следующем. Передача обязательств участника строительства по оплате также подлежит регистрации.

Исходя из этого, суд исходит из презумпции оплаты по договору долевого участия в строительстве при наличии регистрации перехода прав (например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 апреля, Арбитражного суда Московского округа от 17 сентября 2021 года.

Допустимо ли подчинение требованиям участников аффилированных строительных работ?

Также представляет интерес вопрос о возможности субординации требования участника строительства о передаче здания в связи с предоставлением компенсационного финансирования связанным лицом, основанный на обзоре судебной практики разрешения споров, связанных с учреждениями-банкротами. Порядок предъявления требований контролирующего должника и его связанных сторон (утвержден Исполкомом Верховного Суда Российской Федерации 29 января 2020 года).

Согласно разделу 5 рекомендаций Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Поволжского округа от 21 июля 2021 года, требования соответствующих кредиторов, предоставивших компенсационное финансирование при заключении договора о передаче объекта, также могут быть субординированы. Такие требования подлежат инкассированию и должны быть исполнены в очередности, предшествующей распределению ликвидационных ассигнований.

Однако, если истец является гражданским цессионарием и в связи с этим оплатил право требования передачи жилого помещения при отсутствии доказательств недобросовестности и выгоды в отношении должника или первоначальных участников строительства, то введение в отношении должника процедуры банкротства с отказом включить его требование об отсутствии реестра о передаче жилого помещения является основанием для .

И наоборот, «при наличии признаков того, что договор между юридическим и физическим лицом об уступке требования был заключен исключительно с целью удовлетворения требования (в частности, если договор был заключен после открытия производства по делу о несостоятельности или, в случае банкротства, когда имеются явные признаки банкротства застройщика, непосредственно перед открытием производства), гражданский ‘Требование цессионария включается в строку 4 реестра требований кредиторов должника (ст. 1, ст. 10 ГК РФ)’ (на основании рекомендаций Научно-консультативного комитета Арбитражного суда Уральского округа «Часть I. Законодательство по применимым вопросам несостоятельности (банкротства)» по итогам заседания, состоявшегося в г. Перми 19-20 октября 2017 г. ).

Однако существует несколько судебных актов, в которых апелляционный суд настаивал на отказе в субординации требований связанных кредиторов застройщика на основании отсутствия в Кодексе о банкротстве нормы о субординации уступленных требований. объектов и права суда самостоятельно конвертировать такие требования в денежные (определение Десятого арбитражного суда от 22 декабря 2020 года по делу № А41-65911/2019, определение Пятнадцатого арбитражного суда от 23 октября 2021 года по делу № А53-20548/2020).

Исходя из обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2020 года, данная позиция суда не представляется обоснованной, поскольку может привести к субординации требований соответствующих кредиторов. О развитии судебной практики.

Кроме того, отказ от применения правила о субординации к требованиям о передаче зданий не соответствует основной цели банкротства застройщика, которая заключается в первоочередной защите интересов пострадавших граждан.