Дольщик vs пайщик: кто более защищен при банкротстве застройщика

Со ссылкой на данные экспертных оценок разработчики пояснили, что на текущем рынке действует 260 ЖСК с объемом незавершенного строительства около 1,5 млн кв. м. «Из них, согласно данным «дорожных карт», предоставленных субъектами РФ, 132 ЖСК создано решениями участников строительства для достройки проблемных объектов за застройщиков-банкротов. При этом большая часть таких ЖСК в настоящее время не имеет средств для завершения строительства недостроенных объектов. Общая площадь объектов, строительство которых остановлено, составляет около 350 тыс. кв. м, а количество участников таких ЖСК оценивается более чем в 6 тыс. человек», – указано в пояснительной записке к поправкам.

К ПРОБЛЕМЕ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКОВ НА РОССИЙСКОМ СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ Текст научной статьи по специальности «Право»

В статье рассмотрена негативная ситуация, складывающаяся на строительном рынке Российской Федерации, и факторы, оказывающие влияние на рост числа банкротств застройщиков . На основе анализа статистических данных и экспертных мнений, автором обоснована необходимость проведения комплексных и системных исследований с целью разработки законодательных изменений в отношении регулирования строительного рынка и оказания поддержки застройщикам со стороны государства. Показано, что что действующий в Российской Федерации институт несостоятельности (банкротства) застройщиков не соответствует современным вызовам в условиях экономической нестабильности и действия негативных факторов, а также требованиям развивающейся информационной экономики.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Скворцова Юлия Сергеевна

TO THE PROBLEM OF BANKRUPTCY OF DEVELOPERS IN THE RUSSIAN CONSTRUCTION MARKET

The article considers the negative situation in the construction market of the Russian Federation, and the factors influencing the growth in the number of developers’ bankruptcies. Based on the analysis of statistical data and expert opinions, the author substantiates the need for comprehensive and systemic research in order to develop legislative changes in relation to the regulation of the construction market and provide support to developers from the state. It is shown that the institution of insolvency (bankruptcy) of developers operating in the Russian Federation does not meet modern challenges in conditions of economic instability and the action of negative factors, as well as the requirements of the developing information economy.

Текст научной работы на тему «К ПРОБЛЕМЕ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКОВ НА РОССИЙСКОМ СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ»

8. Deryugina T.V. Grazhdansko-pravovoe regulirovanie instituta servituta v Rossii: Avtoref. dis. . kand. yurid. nauk. Volgograd, 2002. 28 s.

9. Kairova D.Z., Mataeva E.A. Problematika prekrashcheniya servitutnyh otnoshenij // Obrazovanie i pravo. 2020. №3. S. 170-173.

10. Laptev D.A. K voprosu ob ugolovno-pravovoj ohrane pravootnoshenij v oblasti registracii nedvizhi-mosti i ee kadastrovoj ocenki // Vestnik Chechenskogo gosudarstvennogo universiteta. 2019. T. 34. N° 2. S. 142-146.

11. Laptev D.A. Osobennosti ob»ektivnoj storony zanizheniya kadastrovoj stoimosti nedvizhimogo imushchestva // Pravo i praktika. 2018. № 4. S. 211-216.

ШЕРЕМЕТЬЕВА НАТАЛЬЯ ВЛАДИМИРОВНА — помощник судьи Арбитражного суда Приморского края, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Владивостокского государственного университета экономики и сервиса (nata-sheremet@mail.ru).

SHEREMETEVA, NATALIA V. — Assistant Judge of the Arbitration Court of the Primorsky Territory, Senior Lecturer of the Department of Civil Law Disciplines, Vladivostok State University of Economics and Service (nata-sheremet@mail.ru).

УДК 347.736 DOI: 10.24412/2411-2275-2021-2-131-135

К ПРОБЛЕМЕ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКОВ НА РОССИЙСКОМ

Ключевые слова: строительная отрасль, Закон о банкротстве, банкротство застройщиков, договор долевого участия, эскроу-счета, негативные макроэкономические факторы, пандемия коронавируса.

В статье рассмотрена негативная ситуация, складывающаяся на строительном рынке Российской Федерации, и факторы, оказывающие влияние на рост числа банкротств застройщиков. На основе анализа статистических данных и экспертных мнений, автором обоснована необходимость проведения комплексных и системных исследований с целью разработки законодательных изменений в отношении регулирования строительного рынка и оказания поддержки застройщикам со стороны государства. Показано, что что действующий в Российской Федерации институт несостоятельности (банкротства) застройщиков не соответствует современным вызовам в условиях экономической нестабильности и действия негативных факторов, а также требованиям развивающейся информационной экономики.

TO THE PROBLEM OF BANKRUPTCY OF DEVELOPERS IN THE RUSSIAN CONSTRUCTION MARKET

Key words: construction industry, bankruptcy law, bankruptcy of developers, equity participation agreement, escrow accounts, negative macroeconomic factors, coronavirus pandemic.

The article considers the negative situation in the construction market of the Russian Federation, and the factors influencing the growth in the number of developers’ bankruptcies. Based on the analysis of statistical data and expert opinions, the author substantiates the need for comprehensive and systemic research in order to develop legislative changes in relation to the regulation of the construction market and provide support to developers from the state. It is shown that the institution of insolvency (bankruptcy) of developers operating in the Russian Federation does not meet modern challenges in conditions of economic instability and the action of negative factors, as well as the requirements of the developing information economy.

Негативное действие макроэкономических факторов в 2020 году усугубило общую кризисную тенденцию в отрасли. Так, по итогам 2019 года, по сравнению с данными за 2018 год, количество застройщиков, пребывающих в процедуре банкротства, выросло на 22%. Несостоятельными были признаны 184 строительные организации. При этом в большинстве случаев речь шла о небольших строительных компаниях [2]. Согласно данным Института развития строительной отрасли, близкого к Национальному объединению строителей (НОЗА), в конце 2019

года было зафиксировано 508 случаев, когда в процедуре банкротства находились компании-девелоперы. За 2019 год рынок покинули 8% застройщиков. Вместе с этим на 57% вырос объем остановленного строительства (более 9 млн м2). По оценке Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года количество застройщиков, которым угрожает банкротство, выросло на 77% относительно 2018 года. Кредиторы озвучивали свои намерения о том, чтобы подать иски против 350 компаний строительного сектора [3].

В сложившейся ситуации строительной отрасли России понадобилась государственная поддержка. Это особенно важно, учитывая, что строительная отрасль сегодня осуществляет переход на систему эскроу-счетов. При этом существуют и компании, которые уже перешли на новые правила, и те, кто пока достраивает объекты по старым нормам. Важно отметить, что строительная отрасль, хоть и не сразу, но была признана пострадавшей от кризисной ситуации, и получила гарантии поддержки со стороны государства. Так, в ходе совещания Президента России В.В. Путина по ситуации в строительной индустрии, прошедшего в середине апреля 2020 года, был определен ряд мер значимой поддержки строительных компаний:

1) подтверждение планов государства о продолжении реализации крупных инфраструктурных проектов: по строительству подходов к Крымскому мосту, по расширению пропускной способности БАМа и Транссиба, по модернизации аэропортов, строительству автодорог, портовых мощностей и др.;

2) увеличение авансирования контрактов по инфраструктурным проектам с 30% до 50%, что позволит увеличить объем дополнительных оборотных средств строительных компаний;

На сегодняшний день данная программа активно реализуется. Значительная часть граждан страны воспользовалась льготной ипотекой. Также положительным выглядит, что срок действия программы продлен до 1 июля 2021 года. Это позволит расширить возможности привлечения покупателей жилой недвижимости, а значит, и окажет дополнительную поддержку строительной отрасли.

Крайне противоречивой выступила и реформа с переходом от долевого строительства к эскроу-счетам, начатая в 2019 году. В экспертном сообществе существует мнение, что данный переход приведет к укрупнению рынка, его монополизации, произойдет передел рынка под узкий круг крупнейших девелоперов, а небольшие компании разоряться и будут вынуждены просто уйти.

Соответственно, на сегодняшний день в строительной отрасли России отмечается тенденция роста числа предприятий-банкротов, что определяется реформированием с переходом от договора долевого участия в строительстве (ДДУ) на эскроу-счета, действием негативных последствий пандемии коронавируса, имеющимися нерешенными проблемами правового регулирования деятельности субъектов, усложненным порядком банкротства и самой спецификой отрасли.

В этой ситуации необходим поиск законодательных изменений, которые позволили бы минимизировать риски банкротства строительных предприятий, оказать им необходимую поддержку и предоставить определенные гарантии, что будет способствовать стабильности рынка и его поступательному развитию в стратегической перспективе. Исходя из указанных обстоятельств, можно выделить два ключевых направления, выступающие в качестве проблемы научного исследования:

1) теоретико-методологические поиски решения вопроса регулирования российского строительного рынка за счет снижения роста числа банкротств застройщиков, в том числе на основе изучения нормативного и теоретического материала, статистических данных, различных методологических подходов и концепций, анализа правоприменительной практики;

2) разработка предложений по совершенствованию функционирования института банкротства застройщиков на основе внесения изменений в действующее законодательство.

Необходимо отметить, что в настоящее время отмечается научный интерес ученых к проблемам ведения строительной деятельности, в частности, к вопросам выполнения обязанностей по предоставлению жилых помещений дольщикам в случае несостоятельности (банкротства) застройщика.

Среди монографических работ последних лет интерес вызывает издание «Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав участников строительства» А.П. Кузнецова [7]. В ней автором исследуется ряд понятий в рассматриваемой области, детализируется подход к рассмотрению особенностей правового положения граждан, которые вложили денежные средства в долевое строительство и невольно стали участниками дел о несостоятельности (банкротстве) застройщиков. Особое внимание в работе уделяется анализу правоприменительной практики.

Разрабатываются проблемы гражданского права в отношении банкротства застройщика и в диссертационных работах. С начала 2000-х годов по настоящее время защищено более 15 диссертаций на соискание ученой степени кандидата юридических наук, посвященных различным аспектам банкротства застройщика. Наиболее интересной исследовательской работой последних лет выступает диссертация М.П. Барабиной «Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков» [8], в которой проведен анализ ряда новелл законодательства и особое внимание уделено положению дольщиков в ситуации банкротства застройщика. Интерес к рассматриваемой теме находит выражение и в научных статьях различных авторов.

Но, следует признать, что большинство работ посвящено исследованию различных гражданско-правовых аспектов ситуации несостоятельности (банкротства) застройщиков, которые возникают в ходе исполнения договорных обязанностей и выполнения строительных работ. Вместе с тем, права и обязанности различных сторон договора в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков, а самое главное — возникающие риски в случае невыполнения договорных обязательств со стороны застройщика при признании его банкротом — лишь поверхностно и обзорно рассматривались исследователями. Существуют и другие аспекты взаимодействия застройщиков и участников строительства, которые пока крайне мало изучены и требуют своего системного рассмотрения.

Во многом такая ситуация определяется тем, что вопросы несостоятельности (банкротства) застройщика нашли свое отдельное отражение в § 7 гл. IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ [9] (далее — Закон о банкротстве), введенном в данный нормативный акт только в 2011 году [10]. При этом сам Закон о банкротстве был принят в 2002 году. Таким образом, особый раздел об ответственности строительной организации в ситуации банкротства был введен практически только через 9 лет после принятия законодателем основных норм о несостоятельности (банкротстве). Следует полагать, что данный параграф был включен в Закон о банкротстве с учетом особой значимости обеспечения конституционного права

граждан на жилище и важности решения имеющихся проблем в области обеспечения прав участников строительства, возникающих в результате банкротства застройщиков. Также важно отметить, что в течение 2017-2020 гг. в § 7 гл. IX Закона о банкротстве был внесен ряд существенных изменений, которые требуют своего детального анализа и оценки.

Сегодня явно недостаточно актуальных исследований, посвященных системному анализу и комплексному рассмотрению гражданско-правовых аспектов ответственности и рисков, возникающих при невыполнении договоров ДДУ и признании застройщика банкротом. Кроме этого, введенная процедура эскроу-счетов в ДДУ пока не имеет достаточной апробации и опыта применения, т.к. пока построенных объектов по данным требованиям мало, а судебная практика в этой области крайне незначительна.

Считаем, что действующий в Российской Федерации институт несостоятельности (банкротства) застройщиков не способен соответствовать современным вызовам в условиях экономической нестабильности и действия негативных факторов, а также требованиям развивающейся информационной экономики. Поэтому, прежде всего, для решения проблемы банкротства застройщиков необходимо проведение комплексных и системных исследований, где могли бы решаться следующие задачи:

1) определение внутренних и внешних факторов, воздействующих на функционирование и развитие строительного рынка Российской Федерации в условиях действия негативных факторов и повышения угроз банкротства застройщиков, его ключевых проблем, в том числе в условиях введения и действия системы эскроу-счетов, определение дальнейших перспектив его развития;

2) разработка направлений и содержательное определение векторов совершенствования действующих нормативных подходов в отношении института банкротства застройщиков в условиях развития информационной экономики и действия негативных факторов, в том числе за счет изменения законодательства в отношении процедур признания банкротства застройщиков;

3) подготовка методических и практических рекомендаций, определяющих возможность повышения эффективности регулирования строительного рынка на основе внесения законодательных изменений, касающихся института банкротства застройщиков.

1. Центр конъюнктурных исследований НИУ ВШЭ [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://issek.hse.ru/dep_conres.

2. Мерцалова А., Аминов Х. Застройщики не справились без дольщиков // Коммерсантъ [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://www.kommersant.ru/doc/4225940.

3. Перевощикова М. Упадок строения: в России удвоилось количество девелоперов-банкротов // Известия [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://iz.ru/972138/mariia-perevoshchikova/upadok-stroeniia-v-rossii-udvoilos-kolichestvo-developerov-bankrotov.

4. Сергеев М. Президент призвал не останавливать строительство // Новая газета [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.ng.ru/economics/2020-04-16/4_7846_construction.html.

5. Банк России утвердил меры по поддержке граждан, экономики и финансового сектора в условиях пандемии коронавируса // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://www.cbr.ru/press/PR/?file=20032020_133645if2020-03-20T13_36_08.htm.

6. Петрова Ю., Коваль Л. Кому положена новая льготная ипотека // Ведомости [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://www.vedomosti.ru/personal_finance/articles/2020/04/25/828947-komu-lgotnaya-ipoteka.

7. Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав участников строительства. М.: Проспект, 2019. 112 с.

8. Барабина М.П. Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. . канд. юрид. наук. Ульяновск, 2019. 185 с.

9. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. от 31.07.2020) // СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.

10. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» от 12.07.2011 № 210-ФЗ (ред. от 26.07.2017) // СЗ РФ. 2011. № 29. Ст. 4301.

1. Centr kon»yunkturnyh issledovanij NIU VSHE [Elektronnyj resurs] — Rezhim dostupa: https://issek.hse.ru/dep_conres.

2. Mercalova A., Aminov H. Zastrojshchiki ne spravilis’ bez dol’shchikov // Kommersant» [Elektronnyj resurs] — Rezhim dostupa: https://www.kommersant.ru/doc/4225940.

3. Perevoshchikova M. Upadok stroeniya: v Rossii udvoilos’ kolichestvo developerov-bankrotov // Izvestiya [Elektronnyj resurs] — Rezhim dostupa: https://iz.ru/972138/mariia-perevoshchikova/upadok-stroeniia-v-rossii-udvoilos-kolichestvo-developerov-bankrotov.

4. Sergeev M. Prezident prizval ne ostanavlivat’ stroitel’stvo // Novaya gazeta [Elektronnyj resurs] — Rezhim dostupa: http://www.ng.ru/economics/2020-04-16/4_7846_construction.html.

5. Bank Rossii utverdil mery po podderzhke grazhdan, ekonomiki i finansovogo sektora v usloviyah pandemii koronavirusa // Oficial’nyj sajt Central’nogo Banka Rossijskoj Federacii [Eleklronnyj resurs] — Rezhim dostupa: https://www.cbr.ru/press/PR/?file=20032020_133645if2020-03-20T13_36_08.htm.

6. Petrova Yu., Koval’ L. Komu polozhena novaya l’gotnaya ipoteka // Vedomosti [Elektronnyj resurs] — Rezhim dostupa: https://www. vedomosti.ru/personal_finance/articles/2020/04/25/828947-komu-lgotnaya-ipoteka.

7. Kuznecov A.P. Bankrotstvo zastrojshchika: teoriya i praktika zashchity prav uchastnikov stroitel’stva. M.: Prospekt, 2019. 112 s.

8. Barabina M.P. Pravovoe regulirovanie nesostoyatel’nosti (bankrotstva) zastrojshchikov: dis. . kand. yurid. nauk. Ul’yanovsk, 2019. 185 s.

9. Federal’nyj zakon ot 26.10.2002 № 127-FZ «O nesostoyatel’nosti (bankrotstve)» (red. ot 31.07.2020) // SZ RF. 2002. № 43. St. 4190.

10. Federal’nyj zakon «O vnesenii izmenenij v Federal’nyj zakon «O nesostoyatel’nosti (bankrotstve)» i stat’i 17 i 223 Arbitrazhnogo processual’nogo kodeksa Rossijskoj Federacii v chasti ustanovleniya osobennostej bankrotstva zastrojshchikov, privlekavshih denezhnye sredstva uchastnikov stroitel’stva» ot 12.07.2011 № 210-FZ (red. ot 26.07.2017) // SZ RF. 2011. № 29. St. 4301.

СКВОРЦОВА ЮЛИЯ СЕРГЕЕВНА — старший преподаватель кафедры гражданского права, Средне-Волжский институт (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), г. Саранск. SKVORTSOVA, YULIA S. — Senior Lecturer, Department of Civil Law, SredneVolzhsky Institute (branch) All-Russian State University of Justice (RPA of the Ministry of Justice of Russia), Saransk (juliyav777tt@mail.ru).

УДК 343.535:347.736 DOI: 10.24412/2411-2275-2021-2-135-138

ЯРОШ К.О., ШЕРЕМЕТЬЕВА Н.В. ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ ОТЕЧЕСТВЕННОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ОБЛАСТИ

Ключевые слова: банкротство, неправомерный характер, история развития, этапы, становление, квалифицирующие составы, советское уголовное право, неправомерные действия, кредит.

YAROSH, K.O., SHEREMETEVA, N.V. STAGES OF DEVELOPMENT OF DOMESTIC LEGISLATION IN THE FIELD OF ILLEGAL BANKRUPTCY

Key words: bankruptcy, illegal nature, history of development, stages, formation, qualifying structures, Soviet criminal law, illegal actions, credit.

​Дольщик vs пайщик: кто более защищен при банкротстве застройщика?

2 мая арбитражный суд Пермского края рассмотрел иск о банкротстве ООО «Камстройинвест». В отношении застройщика Первого пермского микрорайона введена процедура наблюдения. Уже завтра, 4 мая, в краевом арбитраже состоится еще один процесс – на этот раз по иску о банкротстве жилищно-строительных кооперативов «Триумф Квартал 2» и «Триумф Квартал 2. Вторая очередь».

И в том, и в другом случае мы имеем дело с покупателями, которые приобрели жилье на стадии строительства, но не дождались его завершения. В Центре недвижимости и права «Белые ночи» обращают внимание на то, что с юридической точки зрения при банкротстве застройщика разница между дольщиками и пайщиками велика. Прав и возможностей у последних – куда меньше. Центр недвижимости и права «Белые ночи» сравнил обе схемы покупки жилья и свел их в единую таблицу.

Сравнение двух схем покупки жилья

Отношения между покупателями квартир и застройщиком

Отношения между дольщиками и застройщиком регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. »

Отношения между пайщиками и застройщиком не зафиксированы, есть отношения между пайщиками и ЖСК. Они регулируются внутренними документами организации (уставом, договором).

Дольщик выступает как потребитель и попадает под действие Федерального закона «О защите прав потребителей».

Пайщик – участник добровольного объединения. Он не защищен законом о защите прав потребителей.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, что исключает повторную продажу объекта. То есть одну и ту же квартиру застройщик не сможет продать дважды.

Договор не регистрируется в Росреестре. Таким образом, покупатель не застрахован от того, что приобретенная им квартира не будет продана повторно другому человеку.

В договоре долевого участия строго оговорены сроки возведения объекта. Если застройщик не успевает в срок, то он выплачивает неустойку и штраф.

Застройщик не несет ответственности за нарушение сроков строительства.

В ДДУ прописаны гарантийные обязательства застройщика. Срок гарантии — не менее 5 лет.

Непосредственным заказчиком строительных работ является ЖСК. При обнаружении каких-либо недостатков, допущенных при возведении объекта, устранять их будут пайщики за счет собственных средств.

Возврат денег из-за некачественного строительства

В случае недобросовестности застройщик обязан вернуть дольщику вложенные денежные средства. Порядок возврата и размер неустойки определены федеральным законом. Исполнение обязательств застройщиком обеспечивается банковской гарантией либо страхованием гражданской ответственности.

В случае недобросовестности ЖСК получить назад денежные средства достаточно проблематично. Порядок возврата денег определяется кооперативом, а не законодательством.

В договоре зафиксирована полная стоимость приобретаемого жилья. Цена в ходе строительства не меняется. Она может быть изменена, только если это предусмотрено договором.

Конечная стоимость квартиры не зафиксирована. Получается, что первоначальная цена жилья в ходе строительства может быть увеличена в одностороннем порядке, если застройщик несет дополнительные траты.

Банки охотно кредитуют по ДДУ. Существуют различные программы со сниженными процентными ставками, когда застройщик аккредитован в банке и активно с ним сотрудничает.

Банки кредитуют, но менее охотно, чем по ДДУ. Финансовые организации требуют повышенные гарантии: дополнительный залог или поручитель.

Банкротство застройщиков: как защититься дольщикам

Периодически мы узнаем о банкротстве крупных застройщиков, собравших денежные средства с большого количества дольщиков – физических лиц. В данной публикации рассматриваются наиболее распространенные ситуации и объясняется, что делать дольщикам в каждом конкретном случае.

Недавний громкий кейс – банкротство СУ-155, компании-застройщика федерального уровня, которая с 2016 г. находится в неплатежеспособном состоянии. Строительство и передача жилья пайщикам и дольщикам, внесшим деньги, остановлены или серьезно сокращены на всех объектах.

В числе дольщиков и пайщиков СУ-155 – по меньшей мере 36 тыс. человек в более чем 10 регионах России. При этом треть пайщиков, не менее 12 тыс., приходится на Москву и Подмосковье.

Жилье СУ-155 реализовывалось как посредством договоров долевого участия, так и в обход закона № 214-ФЗ – через схему привлечения средств участников строительства в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Некоторые объекты строились без разрешения на строительство. В отношении предприятий группы компаний СУ-155 ведется сразу несколько дел о банкротстве.

Процедура наблюдения введена в отношении головной компании по делу № А40-119843/2015 о банкротстве ЗАО «Группа компаний СУ-155». Под наблюдением находятся КТ «СУ-155 и Ко», ЗАО «ДСК-НН», ОАО «Ивановская Домостроительная Компания», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания».

ЗАО «Компания “Монблан”» уже прошло процедуру наблюдения, признано банкротом, в отношении указанной компании открыто конкурсное производство. У АО «СУ-155», основного застройщика группы компаний, сумма задолженности превышает 20 млрд руб. До банкротства было возбуждено более 1000 исполнительных производств, которые позже были объединены в одно производство.

В деле о банкротстве СУ-155 проявилась одна из наиболее распространенных для подобного рода процедур ситуация: большинство так называемых дольщиков не являлись дольщиками в юридическом смысле, т.е. с ними не были заключены договоры долевого участия в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В случае с СУ-155 большинству «соинвесторов» предлагалось вступать в жилищно-строительные кооперативы, создававшиеся застройщиком под каждый проект.

Подобная ситуация была рассмотрена Верховным Судом в деле о банкротстве ЖСК «Ваниль». В Определении от 31 июля 2015 г. ВС РФ отметил, что «законодатель указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем самым защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так называемым “теневым” схемам (п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве), в связи с чем требование участника потребительского кооператива может быть положено в основу заявления о банкротстве такого кооператива».

Ситуация вокруг банкротства СУ-155 стала катализатором внесения в нормы о банкротстве застройщиков серьезных изменений, вступивших в силу с 1 января 2018 г.

Совфед одобрил закон, защищающий права участников долевого строительства при банкротстве застройщиков

1. Создается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая в числе прочего формирует компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки. Предполагается, что размер обязательных отчислений в компенсационный фонд составит 1,2% от цены каждого договора долевого участия и может пересматриваться законодателем не чаще одного раза в год.

2. Закон о банкротстве предоставляет дополнительные гарантии дольщикам при банкротстве застройщиков, которые осуществляли взносы в компенсационный фонд, в частности:

• конкурсный управляющий обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика в целях урегулирования обязательств перед участниками долевого строительства;
• собрание участников долевого строительства вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств застройщика путем получения возмещения от Фонда в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, но не более средней рыночной стоимости в пределах 120 кв. м;
• наряду с возмещением от Фонда требования участников долевого строительства, как и ранее, могут быть погашены путем передачи им объекта незавершенного строительства, жилых помещений, привлечения иного застройщика.

3. Закон о банкротстве устанавливает, что требования всех участников строительства, в том числе участников долевого строительства, предъявляются конкурсному управляющему не позднее 3 месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, который рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр. Ранее требования включались в реестр на основании определения суда, что существенно затягивало сроки проведения процедуры банкротства застройщика, а также проведения собрания участников строительства в целях решения вопроса о способе погашения их требований.

4. Предусматривается порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами.

Каким образом будут работать новые нормы – пока сказать трудно. Остается надеяться, что они пойдут на пользу как гражданам, так и бизнесу.

Среди последних трендов в процедурах банкротства застройщиков также следует выделить:

• Наличие у застройщиков-банкротов залоговых обязательств по банковским кредитам, что порождает сложный комплекс отношений между дольщиками, залоговым кредитором и должником.

Правительство утвердило порядок создания и деятельности Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

Действительно, большинство строек в нашей стране ведется на кредитные деньги: застройщики часто помимо привлечения средств дольщиков-соинвесторов привлекают кредитные средства банков, передавая земельный участок и право его застройки в залог. Серьезные коллизии возникают на стыке интересов дольщиков и залогового кредитора (банка).

В нашей практике была ситуация, связанная с банкротством застройщика, осуществлявшего проект в одном из подмосковных городов. На земельном участке, находящемся в собственности застройщика, планировалось построить жилой комплекс из четырех домов. При этом под проект был взят кредит Сбербанка на сумму 350 млн руб. Для строительства первого корпуса были привлечены средства дольщиков, однако на ранней стадии постройки этого здания компания-застройщик не смогла выполнить свои обязательства и «скатилась» в банкротство.

Мы выступили в качестве представителей инвестора, который выкупил у Сбербанка права требования по кредиту и был заинтересован в постройке жилого комплекса.

Сложилась непростая ситуация, так как инициативная группа дольщиков при поддержке администрации города активно добивалась создания ЖСК с целью передачи этому кооперативу стройплощадки. При этом администрация и дольщики «забыли» о том, что залоговый кредитор по закону вправе потребовать от ЖСК компенсации стоимости передаваемого участка.

Ситуация грозила перейти в стадию затяжной судебной войны с неопределенным результатом. Мы предложили дольщикам альтернативный план: предоставить квартиры в соседнем жилом комплексе людям, не готовым ждать, и заключить мировое соглашение с обязательством достроить дом и предоставить в нем квартиры дольщикам, согласившимся дождаться завершения стройки. Разумеется, за долгое ожидание они получили бонус в виде бесплатной отделки квартиры.

• Распространение действия норм о банкротстве застройщика на строительство таунхаусов, а в дальнейшем, возможно, и коттеджных (дачных) поселков.

С 1 января 2017 г. в законодательство о банкротстве застройщиков были внесены нормы, распространившие действие этого закона на «сблокированные жилые дома», которые мы обычно называем таунхаусами. До этого момента не было единообразной судебной практики в отношении банкротства застройщиков таунхаусов, так как суды по-разному толковали понятие «многоквартирный дом» и часто не относили таунхаусы к этой категории. Предшествовал этому решению ряд громких историй банкротства крупнейших компаний, реализующих проекты по постройке таунхаусов.

В ближайшее время можно ожидать распространения норм о банкротстве застройщиков на строителей коттеджных (дачных) поселков, так как при таком строительстве сохраняется суть правоотношений дольщиков и застройщиков.

Что делать дольщикам?

Что же посоветовать дольщикам, оказавшимся в ситуации банкротства застройщика?

Во-первых, необходимо объединяться. Ведь все ключевые решения на собраниях кредиторов и участников строительства принимаются большинством голосов, а иногда и ¾ голосов дольщиков. К тому же, если дольщики будут выступать с единой консолидированной позицией, другим участникам процедуры (залоговым кредиторам, арбитражному управляющему, местной администрации) придется с ними считаться.

Во-вторых, в такой ситуации не обойтись без помощи юриста, профессионально разбирающегося в законодательстве о банкротстве, иначе можно легко оказаться обманутым.

В-третьих, на основе анализа ситуации и консультаций с юристом нужно понять, какой из вариантов решения проблемы окажется оптимальным: обращение в компенсационный фонд, создание ЖСК, привлечение нового застройщика. И уже дальше – приложить все необходимые усилия для реализации именно этого варианта.