Возвращаем деньги за ипотечную страховку! Гайд по рефинансированию

Пример: Иван Петрович – инвалид и пенсионер – не имея наследников (по его мнению), но имея двухкомнатную квартиру, принял решение заключить договор ренты с пожизненным содержанием с компанией «Соцстатус». По условиям договора компания выплачивала ему 3000 рублей компенсации, а также за ним был закреплен социальный сотрудник, который 2 раза в месяц покупал и привозил лекарства и 4 раза в месяц – продукты. Через 7 лет после смерти пенсионера его квартиру компания «Соцстатус» выставила на продажу. В этот же период объявился дальний родственник (о котором Иван Петрович и не помнил), являющийся наследником 6-й очереди. Квартира, переданная по договору ренты, не входила в наследство.

После смерти обоих родителей страховая компания отказалась гасить ипотеку, а их дочь чуть не осталась на улице

Привет! Это Василий Черепанов, юрист организации по защите прав потребителей Пермского края. В этот раз печальная история с успешным завершением о том как страховая компания безосновательно отказалась выплачивать страховое возмещение в размере почти миллиона рублей и как мы через суд заставили ее это сделать.

Если Вы думаете, что страховые компании создаются для защиты имущественных интересов своих клиентов, Вы глубоко заблуждаетесь. Цель страховщика, как и любой коммерческой организации — получение прибыли. Увеличить её позволяют массовые занижения размеров страховых возмещений и необоснованные отказы в выплатах, которые сегодня стали обыденностью страхового рынка. Надо помнить, что страховщик является партнером страхователя только на этапе заключения договора, при наступлении страхового случая отношение к нему часто кардинально меняется.

У многих из нас есть Ипотечные кредиты и почти у всех ипотечных заемщиков жизнь и здоровье застрахованы.

Но что произойдет, если страховой случай (заемщик умрет или станет инвалидом) все-таки наступит? Исполнит ли страховая компания свои обязательства?

В кейсе о котором я расскажу страховая компания повела себя бесчеловечно, по надуманным причинам отказала в выплате страхового возмещения, воспользовавшись доверчивостью человека. И это не единственный случай, таких дел в судах много, а сколько людей не дошло до суда или сколько не смогли в суде победить страховую, обладающую куда большими ресурсами чем обычный человек?

В декабре 2016 муж с женой берут Ипотеку на покупку квартиры. Начиная с этого момента они также ежегодно страхуют свою жизнь в САО «ВСК» на сумму остатка по Ипотеке.

В декабре 2019 года они попадают в ДТП и погибают, у них остается дочь. Дочь как наследница обращается в САО «ВСК», сообщает о наступлении страхового случая и просит перевести денежные средства на погашение Ипотечного кредитного договора. (К сожалению получить разрешение на публикацию материалов дела не удалось, поэтому буду использовать для иллюстраций выдержки из решения суда.)

Дальнейшая хронология событий будет проиллюстрирована выдержкой из решения суда. Хронология событий была установлена судом достаточно точно и полно.

Давайте разбираться, что произошло и какой повод не платить придумала страховая компания.

Клиент обращается в страховую компанию и ему говорят вы предоставьте вот такие-то документы и мы вам все выплатим. Клиент все предоставляет, но в нашем случае выплаты не последовало. Дело в том, что жизнь человека может быть застрахована на 1 миллион рублей, а остаток по ипотечному кредиту может быть 900 000 рублей, тогда в банк страховая должна перевести 900 т.р, а страхователю остаток в 100 тр. И вот чтобы не перевести в банк больше чем нужно страховая компания начинает требовать справку об остатке задолженности по кредиту. Вроде все хорошо и правильно, но на практике это превращает порой получение страховой выплаты в невозможный квест.

Дело в том, что по условиям договора страхования справку должен предоставить не получатель страховой выплаты, а Банк, которому страховая делает запрос.

В нашем случае страховая сделала запрос, ответа от Банка не получила и все — отказала в выплате страховой возмещения. При этом, клиент самостоятельно приносила в страховую эту справку о задолженности, но страховая клиенту сказала, что им нужно получить Справку именно от Банка, а в суде страховая начала утверждать, что клиент вообще никакую справку им не приносил.

Кстати, в условиях договора страхования было четко прописано, что надо делать страховой компании, если она не получила справку об остатке задолженности по запросу — в этом случае страховая должна провести выплату в размере задолженности согласно Графику платежей. Логично, но зачем страховой компании исполнять свой же договор, если здесь можно так удобно отказать и вообще ничего не платить. Клиентка предлагала им также еще один хороший вариант — перевести всю сумму в банк, но это они тоже не сделали.

Кроме того, согласно ответу на претензию страховая компания не платила, поскольку вообще отрицала, что с ней заключался родителями Клиента какой-либо договор страхования

С такими вводными клиент обратилась к нам.

После того как я изучил все материалы дела у меня был следующий план: Прийти в суд, встать и сказать: «Ваша честь, ну посмотрите: эти черти совсем охерели!» И чтоб судья так: «Да, и правда охерели.» И всё.

Единственная сложность заключалась в том, что в связи с финансовым положением Клиент не мог гасить ипотеку и банк начал облизываться на ее квартиру, поэтому надо было спешить.

Торопимся, составляем исковое заявление и подаем в суд.

И здесь начинаются проблемы. Судья не принимает исковое заявление и возвращает нам документы.

Чтобы суд вернул вам документы вы должны совершить фатальную ошибку, например, не подписать исковое заявление или обратиться не в тот суд. Такую ошибку за которую вам должно быть стыдно как профессионалу.

Мне вернули по той причине, что Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Дело в том, что перед тем как обратиться в суд по спору со страховой компанией вы должны обратиться к Финансовому уполномоченному и если решение финансового уполномоченного вас не удовлетворило вы можете обратиться уже в суд.

Но из этого правила есть исключение, если размер требований к страховой превышает 500 т.р. вы можете сразу обратиться в суд. Очевидно, что судья не знает закон, хотя это ее работа, и это проблема. Проблема, которая еще сыграет свою роль в этом деле.

Решить эту проблему можно двумя способами: подать жалобу на определение суда о возврате искового заявление в вышестоящий суд ( это + 2 месяца к рассмотрению дела) или подать исковое заявление еще раз, но подробно разъяснить почему судья не права, вернув исковое заявление.

Выбираем второй вариант потому что время имеет определяющее значение, но даже если бы не так все равно выбрал бы второй вариант и подаю исковое заявление еще раз.

Честно у меня не было сомнений, что судья, прочитав Закон полностью, точно примет исковое заявление, но как же я ошибался.

После подачи в тот же день мне позвонил секретарь судьи и сказал, что я могу снова приехать потому, что судья снова возвращает исковое заявление.

Вариантов не оставалось, надо было жаловаться, но т.к. настроение у меня было плохое да и судья меня разозлила, жалобу я написал как на определение, так и на судью. Очень жесткую жалобу. В ней даже были такие слова как низкая квалификация и некомпетентность.

Вообще жаловаться на судей не очень хорошая идея. У них много власти и много возможностей «отомстить». Причем мстить они могут представителю, а под ударом окажется клиент представителя. Лучше до жалоб конечно не доходить.

Но в этом деле каждый день был на счету. После получения жалоб судья чудесным образом меняет свое решение и принимает исковое заявление к производству, а жалобы возвращает.

Ок. Работаем дальше. Первое судебное заседание. Приходит представитель страховой компании. Я действую по плану. Говорю, что они охерели. Судья со мной соглашается и начинает хорошенько объяснить представителю Страховой, что они не правы. В работе юриста много хороших моментов, но когда судья в процессе тихонько принижает другую сторону, один из моих любимых, можно смотреть бесконечно. И они в данном деле это заслужили.

Суд переносится на месяц, назначается основное заседание. Через несколько дней после заседания страховая компания переводит деньги в банк, ипотека закрывается и это уже победа!

Дело осталось за малым, решить вопрос с компенсациями. Таких компенсаций в этом деле было две: мы просили компенсацию морального вреда — всего 10 000 рублей, а также штраф за то, что страховая компания довела дело до суда в размере 50% от суммы присужденной в пользу потребителя.

В день основного заседания представитель Страховой сообщает суду, что все они заплатили и что они теперь хорошие, а Истец просто хочет навариться на страховой компании. Судья предлагает нам отказаться от иска. Я конечно от иска не отказываюсь, объясняю суду, что за тот год, что страховая компания необоснованно уклонялась от выплаты страхового возмещения она должна понести ответственность. И такую ответственность, чтобы в следующий раз у Страховой компании не было желания нарушать права своих клиентов.

Судья все выслушала и удалилась в совещательную комнату и вынесла следующее решение:

4000 рублей компенсация морального вреда и 2000 рублей штраф.

Отличный результат для страховой компании, но появился он опять только по той причине, что судья не знает закон.

Даже добавить нечего. Все ясно и понятно. А данная норма появилась только после того как нарушители прав потребителей стали доводить дело до суда, а потом перед вынесением решения суда удовлетворять претензии потребителей. Верховный суд РФ еще в 2012 году сказал, что так делать нехорошо и штраф по любому надо взыскивать.

Как судья могла не знать практику применения нормы, которая существует с 2012 года я не знаю?

А то, что она снизила моральный вред за год мытарств с 10 т.р. до 4 т.р. мне как человеку и юристу понять вообще никогда не удастся.

Ну что, выхода нет, подаем апелляционную жалобу просим взыскать моральный вред 10000 рублей и штраф 500 т.р..

После рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции принимает следующее решение:

Штраф увеличен с 2000 рублей до 80 000 рублей (больше суд решил не взыскивать т.к. Страховой компанией было заявлено о применении ст. 333 ГК РФ), компенсация морального вреда оставлена без изменения. Не фонтан конечно, но уже лучше. Как говорится: «Хоть шерсти клок«

1. Вынудили страховую компанию исполнить свои обязательства.

2. Сделали все быстро, спасли квартиру от Банка

3. Взыскали хоть небольшую, но компенсацию.

Уверен, что с проблемами со страховой встречались многие из нас, пишите в комментариях свои истории и как решали проблему. Будет интересно почитать.

Спасибо всем кто дочитал до конца! Не забываем плюсовать) И подписывайтесь на мой инстаграм Cherepanov.partners , там я публикую наши кейсы в более развлекательной форме, делюсь юридическими лайфхаками и отвечаю на вопросы, а также там можно посмотреть на мою работу моими глазами.

Возвращаем деньги за ипотечную страховку! Гайд по рефинансированию

Приобретение жилья в ипотеку — самый популярный финансовый инструмент, позволяющий жить сегодня в своем жилье, не дожидаясь накопления его полной стоимости. Но до полного погашения ипотечного кредита банк является собственником ипотечного жилья и вправе обязать вас застраховать риски, связанные с его использованием.

Какие это страховки и для чего они предназначены

При приобретении жилья на первичном рынке банк обязывает застраховать жизнь заемщика и приобретаемое в ипотеку имущество. Если планируется покупка вторичного жилья, то дополнительно потребуется страхование титула. Все эти полисы действуют год, и продлевать их нужно ежегодно, вплоть до закрытия ипотечного кредита. Стоимость полисов каждый год будет снижаться, так как она рассчитывается от остатка основного долга, который постепенно уменьшается.

Банк страхует свои риски на случай:

— потери трудоспособности или смерти — оформляется полис страхования жизни заемщика;

— полной утраты ипотечного объекта — оформляется полис страхования имущества на конструктив строения;

— потери права на собственность (вторичное жилье) — защиту обеспечит полис страхования титула.

При наступлении одного из вышеперечисленных рисков ипотечный кредит в размере основного долга на момент наступления страхового события банку возместит страховая компания, а не сам заемщик!

Важно понимать, что рефинансирование и досрочное погашение кредита для банка, выдавшего первичный кредит, равны. При рефинансировании ваш первый ипотечный кредит погасит банк, в котором вы оформляете рефинансирование. При досрочном же погашении остаток долга заемщик выплачивает самостоятельно.

Рефинансирование — это финансовый инструмент, позволяющий сделать ипотечный кредит выгоднее, например, снизить процентную ставку по кредиту или изменить срок кредитования, тем самым уменьшив ежемесячный платеж, если по действующему кредиту у вас не было просрочек по платежам. Простыми словами: рефинансирование — это когда один банк выкупает хорошего клиента у другого банка.

Сначала сравните условия рефинансирования в разных банках, чтобы выбрать наиболее приемлемые для себя условия. Например, более выгодную процентную ставку или период нового ипотечного договора, ведь его можно как увеличить, так и сократить, выбрав новый приемлемый ежемесячный платеж — его можно существенно снизить. Теперь основные условия выбираете вы сами. Затем берите 2 справки в своем банке, оформившем первичный договор: об отсутствии просроченной задолженности и о полной судной задолженности.

Список документов, предоставляемых в банк, где оформляется рефинансирование ипотеки:

2. Заявление на рефинансирование по форме банка.

3. Справка о полной судной задолженности из банка, в котором необходимо погасить задолженность. Важно! В справке должен быть указан номер соглашения, даты его заключения и окончания, период выдачи справки, реквизиты счета в банке.

4. Заверенная печатью организации ксерокопия трудовой книжки и справка 2-НДФЛ из бухгалтерии (заемщика).

6. Справка об отсутствии просроченной задолженности.

В настоящий момент можно провести рефинансирование не выходя из дома. Вы подаете заявление дистанционно вместе с комплектом вышеперечисленных документов. Далее банк принимает решение, это занимает от 30 минут до 3 дней. В случае одобрения рефинансирования по реквизитам первичного договора в банк, выдававший рефинансируемый кредит, переводится сумма, равная остатку основного долга. Заемщику выдают новый график платежей и новый ипотечный договор на руки. Итак, ваши обязательства перед банком выполнены, кредит погашен.

Страхование ипотеки в Ренессанс Страхование

Заемщики, оформляющие кредит на покупку недвижимости в кредитной организации, могут застраховать имущество в «ОА Группа Ренессанс страхование». Страховка ипотеки в Ренессанс осуществляется по нескольким направлениям:

• Страхование имущества от повреждения и гибели. Выплата будет произведена, если пострадает заложенная недвижимость в результате страхового события. Величина выплаты зависит от суммы ущерба;
• Страхование жизни и здоровья заемщиков/созаемщиков. Если заемщик в результате болезни не сможет осуществлять погашение кредита, СК принимает на себя обязательства по выплате. В случае смерти заемщика, страховщик полностью погашает остаток долга;
• Титульное страхование. Если заемщик потеряет право собственности на приобретенную недвижимость, СК погашает задолженность.

Застраховать имущество можно на остаток суммы долга или на полную рыночную стоимость имущества. При страховой выплате, оставшаяся разница после погашения долга перечисляется клиенту.

Для быстрого заключения договора, СК предлагает оформить страховку по программе Экспресс-страхования. В этом случае сделка будет согласована за полчаса.

• Возраст страхователя до 50 лет;
• У него должны отсутствовать серьезные проблемы со здоровьем, не должен состоять на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
• Максимальная сумма кредита 4,5 млн. руб.
• Год постройки квартиры – до 1965 года, загородного дома – до 1980 года.

Сколько стоит страховка от Ренессанс

Стоимость страховки зависит от следующих факторов:

• Вид недвижимости, год постройки, износ, состояние, месторасположение, сколько раз совершались сделки с данным имуществом и т. д.;
• Данных заемщика: возраста, пола, состояние здоровья, платежеспособности и т. д.;
• Включенных в страховой полис рисков;
• Наличие или отсутствие дополнительных возможностей: страхование внутренней отделки недвижимости, гражданской ответственности перед соседями, страховка от отдельных видов заболеваний.

Средняя стоимость страхового полиса составляет 1% от суммы ипотеки.

При страховании отдельных направлений, стоимость полиса составит:

При досрочном погашении ипотечного кредита, уплаченная сумма страховки может быть частично возвращена заемщику, если он желает расторгнуть договор. Допускается оформление страхового полиса в рассрочку.

Как оформить полис

Чтобы оформить полис быстро и просто, можно обратиться за помощью на наш сайт подбора СК, в раздел «Страхование ипотеки». Здесь можно подать заявку на оформление полиса онлайн, без посещения представительства страховщика.

Возможности сервиса позволяют сделать предварительный расчет суммы страховых выплат. Пользователь может сравнивать тарифы в разных страховых компаниях, произвести расчет стоимости полиса в зависимости от включенных в него рисков и т. д.

Рента и обратная ипотека

Совсем молодой финансовый инструмент «обратная ипотека» является более юридически безопасным аналогом ренты. Отличительной особенностью является то, что второй стороной по договору (аналогом плательщика ренты) выступает финансовая организация, как правило, банк или Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Данная программа предназначена для тех лиц, которые не подходят по возрасту для использования стандартных схем кредитования.

Суть схемы в том, что банк выплачивает пенсионеру денежные средства в залог его недвижимого жилого имущества.

После смерти заемщика банк реализует имущество и закрывает кредит. В случае если квартира реализована дороже, чем долг по кредиту с процентами, остаток средств выплачивается наследникам.

Наследники при желании могут выкупить квартиру у банка, покрыв сумму долга с начисленными процентами.

Получается, что обратная ипотека — своего рода кредит «наоборот». То есть выдается он ежемесячно небольшими суммами, а возвращается разом. Как и на обычный кредит, банк начисляет проценты на выданную клиенту сумму.

Условия обратной ипотеки у банков и АРИЖК приблизительно одинаковые, отличается в основном только процентная ставка. У банков она обычно выше.

Кроме данных условий, существует также обязательное требование независимой оценки недвижимости и страхование рисков повреждения и случайной гибели имущества. В среднем при расчете получается, что дополнительные расходы на страхование и комиссии составляют ежегодно около 0,3–0,4% от оценочной стоимости квартиры.

Возможно произвести приблизительный расчет платежей по стоимости квартиры: допустим, квартира стоит 3 000 000 рублей. Банк выдает кредит в размере до 70% от этой стоимости, то есть 2 100 000 рублей. Однако в эту сумму включаются и проценты банка. Доля выплачиваемых процентов в этой массе составит около 35%. Соответственно:

Это и есть сумма выплат за 10 лет, которые получит заемщик, то есть по 11 375 рублей в месяц.

Плюсы и минусы для получателя

Рассмотрев и проанализировав обе схемы, можно выделить общие плюсы и минусы, которые относятся к обеим:

Рисунок 8. Плюсы и минусы ренты и обратной ипотеки.

Можно выделить пункты, которые являются плюсом одной схемы и одновременно минусом другой:

Рисунок 9. Сравнение ренты и обратной ипотеки.

Пример:

Иван Петрович – инвалид и пенсионер – не имея наследников (по его мнению), но имея двухкомнатную квартиру, принял решение заключить договор ренты с пожизненным содержанием с компанией «Соцстатус». По условиям договора компания выплачивала ему 3000 рублей компенсации, а также за ним был закреплен социальный сотрудник, который 2 раза в месяц покупал и привозил лекарства и 4 раза в месяц – продукты.

Через 7 лет после смерти пенсионера его квартиру компания «Соцстатус» выставила на продажу. В этот же период объявился дальний родственник (о котором Иван Петрович и не помнил), являющийся наследником 6-й очереди. Квартира, переданная по договору ренты, не входила в наследство.