Рынок долевого строительства в 2020 г: по-новому регулируем и рискуем

Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве бухгалтерский учет

Подборка наиболее важных документов по запросу Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве бухгалтерский учет (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве бухгалтерский учет

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве бухгалтерский учет

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Об отражении банком в бухгалтерском учете операций при уступке владельцем счета эскроу прав требований по договору участия в долевом строительстве.
(Письмо Банка России от 13.04.2021 N 17-1-5/176) Вопрос: У кредитных организаций возникают вопросы, касающиеся особенностей осуществления бухгалтерского учета операций при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее — договор ДДУ) в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

Нормативные акты: Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве бухгалтерский учет

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Обзор: «Как бухгалтеру работать с учетом антикризисных мер 2022»
(КонсультантПлюс, 2022) — Как отразить в учете организации уступку права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на нежилое помещение

Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем

Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось

Новое в законодательстве о долевом строительстве: поддержка застройщиков, допгарантии – дольщикам

13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения 1 . Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г. застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику. Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.

Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег. В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.

Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.

Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен. Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен. Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом. Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.

Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками. Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются. После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.

«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».

Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:

• не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
• не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
• если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
• до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.

После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.

Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.

«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».

Проблемы участников долевого строительства в 2020 г.

Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.

• В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
• В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
• «Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
• Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.

Как дольщикам избежать рисков?

Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.

• Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
• Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
• Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.

(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)

Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства. А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят. При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.

Что делать дольщику, если застройщик не соблюдает условия договора долевого участия?

Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда. «Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев. – В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».

Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).

Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.

1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Какие документы необходимы для сделки?

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация договора ДДУ и передача денег

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия. Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Алгоритм взыскания неустойки с застройщика

База знаний

Автор Дмитрий Сергеевич Томко (адвокат) На чтение 9 мин Просмотров 391 Опубликовано 08.06.2019 Обновлено 04.10.2022

По действующему законодательству права участника долевого строительства на 100% защищены, поэтому в случае нарушения сроков сдачи объекта покупатель может требовать компенсации. Взыскание неустойки с застройщика доступно со следующего дня, указанного в договоре как дата сдачи объекта. Днем окончания срока просрочки считается момент подписания акта приема-передачи жилья. Право взыскания пени со строительной компании закреплено в ГК РФ, поэтому застройщик при нарушении обязательств обязан оплатить штраф. Ниже рассмотрим правовые моменты этого вопроса, позицию закона, способы расчета и взыскания пени.

Что говорит закон

1. Возведение здания в указанные сроки и передача жилья в собственность участникам ДДУ.
2. Строительство объекта может осуществляться самостоятельно или с привлечением других компаний.
3. Застройщик берет на себя риски, которые могут возникнуть на этапе возведения объекта.

Нарушение любого из пунктов позволяет дольщику обратиться в суд по ФЗ №214 и требовать покрытия финансового ущерба. Покупатели жилья, в свою очередь, должны своевременно оплатить указанную в ДДУ стоимость и принять квартиру в отведенные сроки.

Виды компенсаций, взыскиваемых с застройщика

При несвоевременной сдаче квартиры дольщик вправе требовать компенсации от застройщика. По закону пострадавшей стороне полагаются следующие выплаты:

• неустойка за каждые сутки просрочки
• 50% штрафа за неисполнение требований
• компенсация морального вреда
• покрытие затрат на оплату услуг юриста
• выплата средств, оплаченных за аренду недвижимости
• расходы на почтовые отправления
• затраты на оформление доверенности в нотариальном органе и т. д.

В общую сумму компенсации могут входить все указанные платежи, а не только пеня. При расчете учитываются обстоятельства, в которых находился дольщик, и его реальные затраты.

Что такое неустойка, принцип расчета

При взыскании неустойки с застройщика нужно понимать сущность такой санкции. Неустойка — это денежные средства, которые стягиваются с застройщика при нарушении тем обязательств по договору ДДУ. Распространенная причина взыскания состоит в несвоевременной сдаче объекта. Размер неустойки может прописываться в ДДУ, но ее размер не может быть ниже установленного законом параметра.По действующему законодательству величина неустойки равна:

Способ взыскания неустойки с застройщика

На практике выделяется два пути компенсации неустойки — до суда и путем подачи искового заявления. Рассмотрим особенности каждого из вариантов.

Взыскание неустойки до суда

Для получения выплат с застройщика дольщик оформляет заказное письмо (обязательна опция уведомления) и отправляет его нарушителю договора. В документе указывается суть претензии и размер пени, рассчитанной с учетом действующих правил. Обязательное условие — указание нарушенных пункта соглашения и норм закона, а также расчетной суммы.В письме дольщик может потребовать не только выплату пени, но и компенсацию других убытков — аренды недвижимости, моральный ущерб и т. д. Если клиент имеет сильную позицию, строительной компании выгодно рассчитаться до судебного разбирательства. В ином случае размер выплат может увеличиться. Кроме того, судебная практика показывает лояльность представителей фемиды к дольщикам.

Обращение в суд

При отказе застройщика решить вопрос мирным путем взыскание неустойки происходит через суд. В таком случае пострадавшая сторона собирает доказательства, подтверждающие нарушение закона дольщиком, и оформляет исковое заявление. При составлении иска учитываются требования ГПК РФ (статей 311 и 312). В них сказано, какие данные должны быть отражены в документе:

• наименование суда
• ФИО заявителя
• данные об ответчике
• сведения об объекте ДДУ
• пункты договора, которые были нарушены
• требования
• размер финансовых претензий
• список прилагаемых документов (чеки, квитанции и т. д.)
• дата и подпись

Исковое заявление рассматривается в суде по месту проживания истца, по адресу застройщика или месту выполнения соглашения. Обращаться необходимо только в городской или районный суд. Если сумма требований больше 1 000 000 рублей, лучше оформить несколько исков за разные периоды.По закону дольщик вправе потребовать компенсацию морального вреда. При вычислении этого параметра учитывается сумма искового заявления, а также физические и нравственные страдания дольщика.Перед подачей иска нужно собрать следующие бумаги:

• ДДУ и его приложения (копии)
• квитанции об оплате обязательств по ДДУ (копии)
• соглашение переуступке (если имеется)
• бумаги, свидетельствующие об отправке претензии
• документы, подтверждающие дополнительные расходы
• переписка со строительной компанией (при наличии)
• иск с приложением пакета бумаг и т. д.

При рассмотрении дела суд должен видеть, что дольщик попробовал решить вопрос до суда путем подачи претензии. Отказ строительной компании решить вопрос мирным путем укрепляет позиции покупателя и повышает шанс взыскания неустойки с застройщика. При наличии трудностей в вопросе оформления иска или сбора документов можно привлечь юриста.Процесс судебного разбирательства длится около трех месяцев. В дальнейшем застройщик подает апелляцию, рассмотрение которой занимает еще несколько месяцев. Общая продолжительность работы составляет где-то 2-3 месяца.

Варианты взыскания неустойки — до или после передачи квартиры

Процесс взыскания неустойки и успех дела в борьбе с застройщиком зависит от времени, когда человек обратился в судебный орган — до или после получения квартиры. Рассмотрим правовые особенности для каждой из ситуаций.

Жилье уже передано

Если дольщик получил квартиру, суд рассчитывает продолжительность просрочки и сумму, которую должна выплатить строительная компания. Адвокаты застройщика будут давить на ГК РФ (статью 333) и просить о снижении размера неустойки. Во многих случаях суд идет навстречу заявителю и уменьшает величину выплат.От неустойки зависит и размер штрафных санкций. К примеру, если она уменьшается, это влияет и на размер штрафных санкций. В результате дольщик недополучает крупную сумму.

Квартира еще не передана

Если на момент судебного разбирательства дольщик еще не получил жилье, суд будет считать неустойку и другие платежи на момент заседания. Как и в прошлом случае, адвокат застройщика может потребовать уменьшения суммы неустойки, и представители фемиды могут пойти навстречу.Далее работник ФССП будет стягивать с застройщика положенную сумму. При этом пристав пересчитает цифру на момент взыскания, что приведет к ее увеличению. По закону доначисленную сумму уменьшить не получится. Это правило прописано в ГК РФ (статье 333). Следовательно, неустойка выдается в полном объеме без уменьшения.

Апелляция на решение суда

При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.

Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.

Апелляция застройщика

Итоги

Дольщики имеют все шансы выиграть судебное разбирательство и взыскать положенную неустойку. Проблема в том, что застройщики подают апелляцию и делают все возможное для затягивания процесса. Расчет идет на то, что человеку некогда ходить по судам, и он откажется или уменьшит свои претензии. Чтобы не допустить такого развития ситуации, нужно писать отзыв на апелляционную жалобу и добиться ее отклонения. Сделать это своими силами трудно, поэтому лучше привлечь к помощи квалифицированного юриста.

Юридические услуги во взыскании неустойки с застройщика: помощь юристов и адвокатов

Получите грамотную юридическую консультацию по взысканию неустойки с Вашего застройщика. Обратиться к нам можно по форме ниже. Дежурные юристы и адвокаты проконсультируют Вас по Вашей проблеме.